La renégociation d’un prêt immobilier

Ces dernières années, de nombreux propriétaires d’un bien immobilier ont renégocié leur crédit immobilier afin de profiter des taux historiquement bas. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA : « jamais, depuis la fin des années 40, les taux de crédit immobilier n’étaient descendus aussi bas, pendant aussi longtemps »… Il est vrai que dans dix ans, certainement parlerons-nous de ces emprunteurs comme d’une génération gâtée.

Notons que l’on parle ordinairement d’une renégociation de crédit immobilier lorsque l’emprunteur le renégocie dans sa banque et plutôt d’un rachat de crédit immobilier lorsqu’il le renégocie dans une autre banque (cette dernière rachète le crédit immobilier à la banque du client).

Est-il encore temps de renégocier son crédit immobilier ?

La renégociation d’un crédit immobilier est en réalité le remplacement du prêt immobilier existant par un autre échéancier. Les raisons de renégocier le taux d’un crédit immobilier sont nombreuses : ce peut être l’occasion de faire baisser sa mensualité, de diminuer la durée de son prêt, d’obtenir une nouvelle assurance de prêt qui coûte moins cher. Renégocier son prêt immobilier, ce peut être également l’occasion d’un nouveau montage financier pour passer d’un taux variable à un taux fixe ou encore pour lisser ou non des prêts en cours.

On admet qu’il faut au minimum un point d’écart entre l’ancien et le nouveau taux pour renégocier son crédit immobilier. Un point d’écart, par exemple 1,5% au lieu de 2,50%, est nécessaire en effet pour rendre l’opération intéressante, compte tenu des nouveaux frais engendrés par le rachat du crédit immobilier par un établissement bancaire concurrent, lesquels peuvent atteindre un pourcentage élevé du capital restant dû (CRD).

Donc, faut-il saisir l’opportunité de renégocier son prêt immobilier ? A priori, avec des taux aussi bas, il serait dommage de ne pas essayer de renégocier son crédit immobilier, surtout s’il a été souscrit entre 2003 et 2012. Le point d’écart minimal entre le taux à renégocier et les taux actuels, pour que l’économie générée rende l’opération intéressante, est actuellement toujours atteint. Aujourd’hui, même la renégociation est avantageuse pour les crédits de moins de 5 ans !

Mais attention, une renégociation pour le seul principe d’obtenir un taux plus bas peut s’avérer une mauvaise affaire dans le temps, ce pourquoi il faut étudier votre demande en profondeur. Par exemple, l’assurance-décès peut être plus coûteuse quelques années plus tard, de même que votre couverture contre le chômage. De fait, vous êtes plus âge; au moment de renégocier le crédit immobilier qu’à l’époque de son obtention !

L’idéal sera toujours de faire diminuer la durée restante de son prêt en conservant une même mensualité car l’amortissement du crédit sera plus rapide. Pour que l’opération de rachat soit rentable, il faudra aussi prévoir de conserver son bien au moins deux ans après la renégociation, car le nouveau montage financier entraine le démarrage d’un nouveau prêt et donc d’un nouvel amortissement plus lent les premières années.

La renégociation d’un prêt immobilier ne sera donc rentable financièrement que si deux conditions sont réunies :

• un différentiel de taux significatif entre les deux emprunts ;
• une économie réelle dans le temps par rapport à l’échéancier actuel de remboursement.

Comment se passe la renégociation d’un crédit immobilier ?

Il n’est pas naturel pour les banques d’accepter l’idée de renégocier un prêt immobilier et de perdre ainsi une partie de leurs bénéfices. C’est donc à ce stade qu’il est nécessaire de faire appel à un courtier en crédit immobilier, lequel n’hésitera pas à mettre les banques en concurrence pour obtenir d’elles une meilleure proposition.

Comme pour la mise en place de votre premier prêt immobilier, le dossier de demande de renégociation de prêt comportera les 3 derniers relevés de compte, les 3 derniers bulletins de paie, voire un questionnaire médical. Comme pour la première fois, votre dossier devra être complet et solide.

Le mandat de mobilité bancaire

Une fois la renégociation terminée, sachez que le changement de banque sera aisé grâce au mandat de mobilité bancaire que vous signerez avec votre nouvelle banque, appelée aussi « banque d’arrivée ». Entrée en vigueur le 6 février 2017, la loi « Macron » vous permet en effet de changer de banque plus facilement, sans les anciennes démarches administratives fastidieuses bien souvent décourageantes.

Dans le cadre d’un mandat de mobilité bancaire, votre nouvelle banque s’occupe de tout. Bien sûr de votre transfert de compte mais pas seulement. Elle se chargera surtout de prévenir à votre place tous vos créanciers récurrents : opérateur télécom, assureurs, fournisseurs d’énergie ou encore le Trésor Public pour le paiement de vos impôts, etc. Votre nouvelle banque se chargera aussi de prévenir ceux qui vous font régulièrement des virements, par exemple votre employeur ou votre mutuelle mais encore les organismes sociaux.

Faut-il renégocier un crédit immobilier en cours pour du locatif ?

La plupart des particuliers investisseurs restent hésitants sur le rachat de leur crédit immobilier locatif. Ils craignent notamment la perte des avantages fiscaux qui leur permettent de réduire nettement leur impôt sur le revenu. Pourtant, cette opération se révèle le plus souvent très rentable.

L’investissement locatif se caractérise par une moindre exigence sur le coût de l’emprunt servant à financer le bien immobilier. Les intérêts réglés doivent en effet au moins atteindre le montant des loyers encaissés afin de profiter à plein de leur déductibilité dans le calcul de l’impôt sur le revenu. Dans ce contexte, la mise en place d’un rachat de crédit locatif est souvent jugée peu intéressante. Elle peut se traduire par une plus forte somme à régler au Trésor Public et par le paiement d’indemnités de remboursement anticipé sur le prêt en cours.

Les experts rappellent que dans de nombreux cas, renégocier son crédit immobilier locatif n’a qu’un impact marginal sur la situation fiscale en raison de la progressivité de l’impôt sur le revenu. Les économies importantes liées au rachat du prêt sont en effet placées ou mieux, défiscalisées, créant des revenus ou des déductions supplémentaires. Si ces éléments excèdent l’augmentation de l’imposition, alors la renégociation se révèle très intéressante.