Quelle est ma capacité d'endettement ?

35% de vos revenus, et ça ne doit pas dépasser d’un poil !

Sinon vous aurez un refus de prêt, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), ayant interdit aux banques de prêter au-delà.

Pour calculer un taux d’endettement, il suffit de placer face à face l’ensemble de vos revenus et l’ensemble de vos charges.

Votre capacité d’endettement correspond au montant de mensualité à ne pas dépasser : la mensualité maximum que vous pouvez rembourser pour votre projet immobilier. Cette capacité détermine votre budget immobilier, auquel il faut ajouter votre apport personnel.

Pour avoir une idée précise de votre capacité d’emprunt, faites une simulation de financement avec le chatbot Hypo. Il peut vous donner deux résultats : le premier selon vos souhaits en termes de mensualité et de durée, le second selon vos capacités réelles.

35% est le taux d’endettement maximum que la mensualité d’un crédit immobilier ne doit pas dépasser : 35% de tous vos revenus, tous crédits inclus, assurance de prêt comprise.

Autrement dit, c’est la somme de tous ces crédits qui ne doit pas dépasser 35% de vos revenus.

Paradoxe : il y a un moyen de dépasser ce taux d’endettement… Comment ? Empruntez d’abord pour la maison et empruntez après, par exemple, pour la voiture. Mais ne faites pas l’inverse ! Dans ce sens-là le surendettement est permis par les pouvoirs publics.

C’est absurde mais c’est ainsi…

Calcul de solvabilité

Avant de vous accorder un crédit immobilier, les banques vont donc évaluer votre capacité d’endettement.

Cette prudence des banques est toute naturelle et tout à fait justifiée. Votre taux d’endettement est-il raisonnable ? C’est également la question que se posera en premier lieu un courtier en prêt immobilier.

Pour vous protéger, les prêteurs vont donc calculer votre ratio d’endettement, autrement dit la part de vos revenus nets consacrée au remboursement des dettes issues de vos crédits existants (crédit auto, prêt à la consommation, réserve de crédit…) ajoutées à celle du futur prêt immobilier.

Si vous n’avez aucun crédit en cours au moment de votre demande de prêt immobilier, vous pourrez exploiter l’intégralité de votre capacité d’endettement pour l’achat d’un bien immobilier : vous pourrez monter jusqu’à 35% de vos revenus pour augmenter votre budget ou bien pour réduire la durée de votre prêt.

Vos revenus comprennent votre salaire annuel (13ème voire 14ème mois inclus), vos revenus locatifs, vos revenus financiers ou mobiliers, par exemple des primes, des dividendes, des commissions, certains revenus sociaux comme les aides au logement et des revenus divers s’ils sont pérennes comme une pension alimentaire.

Vos charges comprennent des crédits en cours que vous ne souhaitez pas ou ne pouvez pas solder, par exemple un crédit voiture, un crédit à la consommation ou un crédit personnel, des loyers persistants si par exemple vous louez une résidence secondaire ou un logement pour les études d’un enfant, ou encore des charges diverses récurrentes comme une pension alimentaire.

Autant de crédits en cours, c’est autant de capacité d’endettement en moins pour un crédit immobilier.

35% de taux d’endettement maximum

Avant, lorsque que vous demandiez un crédit immobilier à la banque, une règle consistait à ne pas dépasser 33 % de vos revenus consacrés à cet emprunt.

Cette règle était non-écrite et ne correspondait à aucune obligation ni à aucune loi : c’était une pratique courante ou coutumière des banques, une pratique prudente et raisonnable sans laquelle ces établissements mais également les emprunteurs français auraient sûrement beaucoup moins bien traversé la dernière crise mondiale des subprimes.

Désormais, depuis les recommandations du HCSF, devenues des règles strictes le 1er janvier 2022, le ratio d’endettement d’un emprunteur, tous crédits inclus, ne peut dépasser 35%.

Pour un profil emprunteur aisé, ce taux maximum sera faible au regard de sa capacité d’endettement, son reste à vivre étant très important. Pour autant, malgré un “bon reste à vivre”, il ne pourra pas obtenir de dépasser ce taux d’effort. Pour un emprunteur aux revenus plus limités, ce taux maximum, bien qu’il soit autorisé, peut s’avérer à l’inverse trop élevé.

Les deux notions importantes sont votre saut de charge - la différence entre votre ancien loyer et votre future mensualité - et votre reste à vivre - l’argent qui vous reste pour vivre, l’argent disponible pour ne pas rencontrer des fins de mois difficiles.

Ce taux de 35% d’endettement n’est donc pas un quitus, ni pour le banquier ni pour le courtier immobilier.

Ces derniers ont la responsabilité de vous avertir des difficultés que vous pourriez rencontrer en achetant un bien immobilier, même si le taux d’endettement autorisé est respecté.

Calculer un taux d’endettement

On additionne d’abord tous vos revenus mensuels nets. Vos salaires réguliers y compris le treizième mois ; en revanche ne comptabilisez pas vos primes exceptionnelles.

Dans vos revenus mensuels, suivant les établissements bancaires, on tiendra compte également des allocations ou des pensions, à la condition que ces dernières dureront longtemps. D’autre part, on additionne tous vos crédits, par exemple un crédit auto ou bien un crédit à la consommation.

Calcul d’un taux d’endettement

Total des crédits x 100 / total des revenus

= Taux d’endettement

Exemple : Vous êtes en couple, votre conjoint gagne 1500 € nets et vous aussi. Vous avez une mensualité pour la voiture de 200 €, une mensualité pour le lave-linge de 50 € et une mensualité de 800 € pour la maison.

[200 + 50 + 800 = 1050] x 100 = 105 000

105 000 / [1500 + 1500 = 3000] = 35

Votre taux d’endettement est de 35 %, les deux autres crédits inclus.

Sans ce petit crédit à la consommation, votre taux d’endettement passait à 33%. Sans le crédit auto, vous descendiez à 27%. Et vous obteniez respectivement de 50 à 250 € de budget immobilier supplémentaire, soit une capacité d’achat très augmentée si l’on considère la longueur d’une durée de prêt immobilier !

Un conseil : si vous avez un crédit à la consommation peu élevé et de faible durée, soldez-le avant de demander un crédit immobilier.

Pourquoi limiter le taux d’endettement à 35% ?

Les banques ont l’obligation de s’assurer que vous êtes en capacité de payer toutes vos mensualités. C’est ce que l’on appelle son devoir de conseil, devoir de conseil auquel est également tenu votre courtier immobilier.

Le chatbot Hypo lui-même respecte drastiquement cette règle dans son calcul de budget et de mensualités.

Car cette règle a été conçue dans votre propre intérêt. La limite de 35 % de vos revenus vise en effet à vous éviter le drame du surendettement. Elle encadre votre investissement immobilier afin de vous prémunir contre des incidents de paiement. Bien sûr nous comprenons aussi l’intérêt de la banque dont l’intérêt majeur est d’être remboursé. Mais réellement cette règle des 35% est une règle qui vise d’abord à vous sécuriser.

D’ailleurs il est généralement recommandé aux particuliers de miser plutôt sur un endettement de 30 % pour se ménager une épargne de précaution et pouvoir faire face aux imprévus.

Cependant toutes les banques ne prennent pas en compte les mêmes chiffres et donc ne calculent pas votre endettement de la même manière. Par exemple, certaines banques ne font pas entrer vos allocations dans le calcul d’endettement. Au bout du compte, votre capacité d’endettement sera variable selon les banques.

Et c’est pourquoi passer par un courtier en prêt immobilier est judicieux, parce qu’il connaît toutes ces subtilités ou différentiations d’une banque à une autre.