Quelle est la mission du HCSF ?

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) dépend de la Banque de France.

Sa mission principale est de veiller à la stabilité du système financier et de prévenir le risque systémique, c’est-à-dire le risque d’effondrement de l’ensemble du système financier qui pourrait être provoqué par la faillite d’une seule institution financière ou par une crise financière généralisée.

Le HCSF est composé de plusieurs membres, dont le ministre de l’Économie et des Finances, qui le préside, le gouverneur de la Banque de France, le vice-président de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), le président de l’Autorité des marchés financiers (AMF), le président de l’Autorité des normes comptables (ANC) et d’autres membres selon les sujets traités.

Une proposition de loi a été déposée en janvier 2024 par le député des Landes Lionel Causse pour démocratiser davantage ce comité. Il s’agit d’y faire rentrer des élus nationaux (lesquels sont à la fois nationaux et locaux) : un député et un sénateur. Nul doute que les décisions prises seraient alors davantage et mieux débattues.

Les outils d’intervention du Haut Conseil sont variés et peuvent inclure des recommandations, des avertissements et, dans certains cas, la mise en œuvre de mesures macroprudentielles visant à limiter les risques pour le système financier.

Le HCSF a également pour rôle de surveiller les évolutions du marché immobilier et de prendre des mesures pour prévenir les risques de bulle immobilière.

Ainsi depuis le 1er janvier 2022, alors que les taux d’intérêts étaient historiquement bas, parfois inférieurs à 1%, le HCSF est devenu comme le gendarme du crédit immobilier.

C’est désormais le Haut Conseil de Stabilité Financière qui décide du permis d’emprunter des français pour l’achat d’un bien immobilier.

Le HCSF surveille le marché du crédit immobilier

Le Haut Conseil de Stabilité Financière surveille également le secteur du crédit immobilier.

Il est particulièrement attentif aux conditions d’octroi de crédits immobiliers par les banques et les institutions financières, car une trop grande facilité d’accès au crédit peut entraîner une augmentation excessive des prix de l’immobilier, augmentant ainsi le risque de bulle immobilière.

De plus, une distribution excessive de crédits à des emprunteurs peu solvables pourrait augmenter le risque de défaut de paiement, ce qui constituerait un risque systémique pour l’ensemble du système financier.

Pour prévenir ces risques, le HCSF peut émettre des recommandations aux banques concernant les conditions d’octroi des crédits immobiliers, telles que la limitation du taux d’endettement des emprunteurs, la durée maximale des prêts.

Si le HCSF n’impose pas un niveau minimum d’apport personnel, il n’en reste pas moins que les limitations de durée et d’endettement influencent et augmentent grandement la part d’épargne que les candidats à l’emprunt doivent injecter dans leur achat immobilier.

Ces mesures ont pour but de maintenir la stabilité financière et de s’assurer que le marché du crédit immobilier reste sain et durable.

Dernières décisions du HCSF pour limiter la distribution des crédits immobiliers

Les dernières mesures prises par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) pour encadrer l’octroi de prêts immobiliers sont entrées en vigueur afin d’adapter les recommandations à la réalité du marché du crédit immobilier.

Depuis le 1er janvier 2022, les critères suivants sont devenus contraignants pour les banques :

• Le taux d’effort des emprunteurs est limité à 35%, signifiant que la mensualité d’emprunt ne peut dépasser 35% des revenus de l’emprunteur.
• La durée maximale de crédit immobilier est limitée à 25 ans, avec une tolérance de 2 années supplémentaires possible en cas de différé d’amortissement.
• Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20% des dossiers de financement présentés au cours d’un trimestre, avec certaines conditions spécifiques, notamment que 80% de ces dérogations doivent concerner l’acquisition d’une résidence principale et 30% doivent concerner des primo-accédants.

En juin 2023, le HCSF a annoncé un assouplissement des conditions entourant cette dérogation accordée aux banques. Le détail - complexe - des ces conditions dérogatoires est à lire dans HCSF : nouvelles règles du jeu !

Désormais, 70% (au lieu de 80%) de ces dérogations doivent être réservées à l’acquisition d’une résidence principale et 30% peuvent être réservés à l’investissement locatif ou l’achat d’une résidence secondaire. De plus, les dérogations peuvent se rattraper sur les deux trimestres suivants, contrairement à la pratique antérieure qui limitait l’appréciation du taux de dérogation à un seul trimestre. Cette modification vise à faciliter l’accès au crédit immobilier et espère débloquer 250 millions d’euros de crédits supplémentaires chaque mois, notamment pour les investisseurs immobiliers​​.

Ces mesures témoignent de l’effort continu du HCSF pour équilibrer la nécessité de maintenir la stabilité financière avec celle de répondre aux besoins du marché immobilier et aux capacités d’emprunt des ménages. Les normes en vigueur pour 2024 maintiennent le taux d’endettement maximum à 35%, la durée maximale de l’emprunt à 25 ans (27 ans pour certains cas spécifiques), et précisent la répartition des dérogations pour l’acquisition de résidences​​.

Quelles sont les critiques faites aux normes HCSF ?

Commençons par les arguments des plaignants.

Les critiques des normes du HCSF sur l’octroi de prêts immobiliers se concentrent principalement sur leur rigidité et leur impact sur l’accès au crédit pour certaines catégories d’emprunteurs.

L’enjeu étant rien moins que le pouvoir d’achat immobilier des français !

Les critiques majeures sont les suivantes :

• Manque de flexibilité sur le taux d’endettement : le plafonnement du taux d’effort à 35% est critiqué pour ne pas prendre en compte la diversité des situations financières des emprunteurs. Cette règle rigide peut exclure des emprunteurs solvables ayant des capacités de remboursement supérieures à ce seuil en raison de revenus élevés ou de faibles charges fixes​​.
• Impact sur les primo-accédants et investisseurs : la règle de dérogation, bien qu’assouplie, est vue comme insuffisante par certains acteurs du marché qui souhaitent un accès plus large au crédit pour les primo-accédants et les investisseurs. L’ajustement permettant un plus grand nombre de dérogations pour l’investissement locatif est un pas dans cette direction, mais certains professionnels du secteur estiment que cela reste insuffisant pour répondre à la demande​​.
• Non prise en compte du reste à vivre : une critique récurrente concerne l’absence d’un critère prenant en compte le reste à vivre des ménages après remboursement de l’emprunt. Les détracteurs arguent que fixer un simple pourcentage d’endettement sans considérer les dépenses réelles des ménages peut pénaliser des emprunteurs disposant d’un reste à vivre confortable malgré un taux d’endettement supérieur à 35%​​.
• Calcul des revenus locatifs : la manière dont les revenus locatifs sont pris en compte dans le calcul de l’endettement est également critiquée. Les règles actuelles, jugées trop restrictives, ne permettraient pas une évaluation réaliste de la capacité d’emprunt des investisseurs, en particulier pour ceux qui se basent sur ces revenus pour rembourser leurs prêts​​.

Ces critiques mettent en lumière le défi du HCSF de trouver un équilibre entre la prévention des risques financiers systémiques et la facilitation de l’accès au crédit immobilier pour soutenir le marché et répondre aux besoins des différentes catégories d’emprunteurs.

Quels sont les arguments avancés pour défendre ces conditions contraignantes du HCSF ?

Maintenant parole à la défense !

Les conditions contraignantes imposées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sur le marché du prêt immobilier sont défendues par plusieurs arguments clés visant à maintenir la stabilité financière et à protéger les emprunteurs :

• Prévention du surendettement : en limitant le taux d’endettement à 35%, le HCSF vise à empêcher les ménages de contracter des dettes qu’ils ne seraient pas en mesure de rembourser. Cela réduit le risque de défaut de paiement, qui pourrait avoir des conséquences graves tant pour les emprunteurs que pour les prêteurs​​​​.
• Maintien de la stabilité financière : les restrictions sur la durée des prêts et le taux d’endettement aident à éviter la formation de bulles immobilières, qui peuvent éclater et entraîner des crises financières. En surveillant et en régulant l’accès au crédit, le HCSF œuvre à prévenir les chocs systémiques susceptibles de déstabiliser l’économie​​​​.
• Adaptation aux conditions de marché : les ajustements apportés par le HCSF, comme l’assouplissement des règles de dérogation, montrent une volonté d’adapter les recommandations aux réalités du marché. Cela démontre une approche équilibrée qui cherche à accommoder les besoins du marché immobilier tout en maintenant des garde-fous financiers​​.
• Protection des emprunteurs : les mesures sont conçues pour protéger les emprunteurs contre eux-mêmes, en les empêchant de prendre des engagements financiers qui pourraient compromettre leur sécurité financière à long terme. Cela est particulièrement pertinent dans un contexte de hausse des prix de l’immobilier, où l’enthousiasme peut pousser certains à contracter des prêts déraisonnables​​.
• Encouragement à la prudence bancaire : en imposant des conditions d’octroi de crédit, le HCSF encourage les banques à pratiquer une évaluation plus rigoureuse de la solvabilité des emprunteurs. Cela contribue à la santé globale du système bancaire en réduisant le risque de pertes sur crédits irrécouvrables​​​​.
• Réponse à des critères européens : les mesures s’alignent également sur des directives et des critères plus larges fixés à l’échelle européenne pour la régulation du marché immobilier et financier. En maintenant des standards stricts, la France assure la cohérence de sa politique macroprudentielle avec celle de ses partenaires européens​​.

Ces arguments reflètent une approche préventive à la régulation du marché du prêt immobilier, cherchant à équilibrer croissance et stabilité, tout en protégeant les acteurs économiques contre les risques excessifs.