Prêt in fine : plus risqué qu'un prêt amortissable

Le choix entre un prêt amortissable ou un prêt in fine se pose principalement aux investisseurs.

Et nous verrons pourquoi il n’est pas adapté à l’achat d’une résidence principale.

Le prêt amortissable est le prêt immobilier classique. C’est le prêt immobilier préféré des français et pour être plus précis, ce qu’ils plébiscitent, c’est le prêt immobilier amortissable à taux fixe.

Dans le cadre d’un prêt amortissable, la mensualité du crédit est composée ainsi : intérêts + capital + assurances.

Dans le cadre d’un prêt in fine, la mensualité du crédit est composée ainsi : intérêts + assurances.

Dans la mensualité du prêt in fine, il manque le capital. Hors assurance, elle est composée à 100% d’intérêts !

La disparition du capital explique pourquoi la mensualité d’un prêt in fine est toujours beaucoup moins élevée que la mensualité d’un prêt amortissable.

Où est passé le capital ? Il va réapparaître (désolé…), mais beaucoup plus tard - et avec fracas !

Dans le cadre d’un prêt amortissable, vous rembourserez le capital emprunté petit à petit durant toute la durée du prêt immobilier, jusqu’à ce que vous ne deviez plus rien.

Dans le cadre d’un prêt in fine, vous rembourserez ce capital à la fin du prêt immobilier, intégralement en une seule fois : à la fin du crédit, vous devrez encore l’intégralité du capital emprunté.

Si vous empruntez 200 000 euros sur 20 ans : avec un prêt amortissable vous les rembourserez pendant 20 ans ; avec un prêt in fine vous les rembourserez dans 20 ans.

Dans 20 ans, jamais avant, sauf bien entendu en cas de revente précoce. Quoi qu’il en soit, ce capital ne sera à restituer qu’une fois le prêt immobilier terminé, plus exactement le tout dernier mois.

Après tout, dit comme ça, cela peut sembler séduisant. Je vais payer des mensualités beaucoup plus faibles et je devrai rendre l’argent beaucoup plus tard.

Mais il y a une contrepartie au report du remboursement du capital : un coût de crédit plus cher mais pas seulement. Car nous verrons que si vous n’associez pas un placement à votre prêt in fine, vous perdrez beaucoup de capital à la fin…

Un prêt in fine ne se souscrit pas les yeux fermés !

Différences entre prêt amortissable et prêt in fine

La mensualité d’un prêt amortissable : toujours la même, de la première à la dernière. La mensualité d’un prêt in fine : toujours la même sauf une, la dernière.

La mensualité d’un prêt amortissable comporte à la fois une partie d’intérêts et une partie de capital.

En remboursant l’emprunt, vous amortissez le capital. Autrement dit vous remboursez chaque mois des intérêts et du capital à la fois.

La mensualité d’un prêt in fine ne comporte que des intérêts, jamais de capital. En remboursant l’emprunt, vous n’amortissez pas le capital. Autrement dit vous remboursez chaque mois les intérêts, sans rembourser un seul euro de capital.

C’est pourquoi la mensualité est moins élevée : il lui manque une partie, celle qui rembourse le capital. C’est pourquoi aussi le coût du crédit est plus élevé : puisqu’il manque la part de capital, ce dernier ne baisse jamais et les intérêts sont chaque mois calculés sur le même montant emprunté au départ. La partie manquante, il faudra la combler à la fin…

Au fur et à mesure que vous remboursez un prêt amortissable, le montant du capital restant dû diminue mois après mois. Au fur et à mesure que vous remboursez un prêt in fine, le montant du capital restant dû est le même mois après mois. Vous ne vous demanderez jamais combien vous devez encore à la banque puisque le montant ne changera pas - au moins vous n’aurez jamais besoin de jeter un œil à votre tableau d’amortissement !

Le montant du capital restant dû ne baisse jamais parce que vous n’amortissez jamais le capital : vous ne réduisez donc jamais son montant. Chaque mois pendant 20 ans, votre capital restant dû sera de 200 000 €, tout le temps, invariablement. Le capital à devoir est constant : vous aurez constamment 200 000 € à rendre à la banque.

En réalité, dans le cadre d’un prêt in fine, le capital restant dû sera toujours égal au capital initial. La conséquence est évidente : une somme d’intérêts beaucoup plus élevée puisque ceux-ci sont calculés sur le montant du capital restant dû, lequel correspondra tout le temps ici au montant du capital initial, que ce soit dans un an, cinq ans ou dix ans.

Prenez ce même prêt de 200 000 euros sur 20 ans à un taux de 3,5%. Si vous avez souscrit un prêt amortissable, la somme des intérêts sera à la fin de l’amortissement de 78 000 €. Chaque mois vous remboursez du capital, par conséquent vous payez des intérêts sur moins de capital de mois en mois : plus avancez dans le temps, moins vous devez de capital à la banque.

Pour grossir le trait, disons que vous paierez 3,50% sur 200 00 € le premier mois, sur 199 000 € le second mois, sur 198 000 € le troisième et ainsi de suite pendant 240 mois. De moins en moins de capital sur lequel payer des intérêts au fil des mois, ce qui nous fait un crédit moins cher qu’un crédit in fine, sans amortissement du capital initial.

Car dans le cadre d’un prêt in fine, la somme totale des intérêts sera de 140 000 € ! Le double quasiment. Pourquoi ? Parce que vous payez de nouveau chaque mois des intérêts sur un même montant de capital, le capital initial.

Comme si vous réempruntiez vos 200 000 € au premier de chaque mois !

Comment calculer le coût d’un prêt in fine ?

Dit comme ça, le prêt un fine est déjà beaucoup moins séduisant.

Avantageux au regard de la mensualité, désavantageux au regard du coût. Comment avons-nous calculé ce coût de crédit exorbitant ?

Il n’y a pas plus simple que le calcul du coût d’un prêt in fine, une calculatrice lambda vous suffira :

Calcul d’une mensualité in fine

200 000 x 3,5% = 7000 €

7000 : 12 = 583 €

Calcul du coût d’un prêt in fine

7000 x 20 = 140 000 €

7000 € c’est la somme annuelle des intérêts.

Ce qui signifie que votre mensualité hors assurance sera de 583 € (7000 euros divisés par 12 mois). 20 ans équivalent à 240 mois. Donc 583 euros multipliés par 240 mois, ça nous fait environ 140 000 euros - soit 7000 euros par an d’intérêts multipliés par 20 ans. Le compte est bon !

Dans le cadre d’un prêt amortissable classique, mêlant intérêts et capital, le coût sera plus avantageux puisque la somme des intérêts est quasiment divisée par deux : 78 000 au lieu de 140 000 €.

Mais il y a bien sûr un revers : la mensualité hors assurance sera à l’inverse quasiment multipliée par deux : 1160 € au lieu de 580.

Pour faire baisser une mensualité, il n’y a pas mieux que le prêt in fine en effet. Mais il n’y a pas mieux non plus pour augmenter le coût d’un crédit.

Attention, ne le rejetons pas immédiatement au motif qu’il est coûteux. Car ce renchérissement du coût des intérêts sera particulièrement intéressant dans le cadre d’un investissement locatif puisque vous pourrez déduire les intérêts de votre imposition.

C’est pourquoi le prêt in fine est principalement utilisé par les investisseurs très imposés, disposant de ressources financières importantes, notamment de gros revenus fonciers. Aussi le prêt in fine n’est-il pas souscrit par tous les investisseurs. La plupart préfère le bon vieux prêt immobilier amortissable, dont la moindre déductibilité des intérêts d’emprunt sera suffisante au regard de leur niveau inférieur d’imposition.

Donc un prêt idoine pour les emprunteurs les plus riches et les plus imposables mais encore les plus dotés en épargne !

Car un prêt in fine est toujours accordé à la condition qu’un placement important soit effectué au moment de la souscription du prêt. Par exemple 30% ou 50% du montant de l’emprunt. Pour obtenir un prêt in fine de 200 000 €, il faudra donc un placement financier, généralement une assurance vie, de 60 000 à 100 000 €.

Un placement initial qui devra être complété tous les mois par un placement régulier, idéalement égal au montant que vous auriez payé pour rembourser la part de capital dans le cadre d’un prêt amortissable. Cela se fera par virement mensuel automatique, de façon à ne pas oublier d’épargner. Nous voyons que le gain en terme de mensualité est perdu puisqu’il est réinjecté dans un placement financier.

Au bout du compte, vous dépenserez bien à peu près la même somme chaque mois, bien que sous une modalité différente. Au lieu de rembourser le capital, vous le placez sur un support qui rapporte. L’objectif d’un emprunteur en in fine n’est donc pas de réduire sa mensualité, du moins sa charge financière mensuelle. Sa stratégie est patrimoniale et fiscale.

Pourquoi un prêt in fine impose ce placement initial et cet effort d’épargne ? Par exemple 60 000 € d’emblée puis 250 € par mois pendant la durée du prêt immobilier, soit pendant 20 ans dans notre exemple.

Parce qu’il faut s’assurer de rembourser à la fin du crédit le capital non remboursé via les mensualités pendant sa durée.

La dernière mensualité d’un prêt in fine

C’est là le risque majeur du prêt in fine : les fameux 200 000 € empruntés !

Vous imaginez bien qu’il va falloir les rembourser un jour ! Si vous ne les remboursez pas chaque mois en même temps que les intérêts du crédit, à quel moment vous faudra-t-il les rendre à la banque qui compte bien les récupérer ?

Comme le nom du prêt l’indique : « in fine », c’est-à-dire « à la fin ». À la fin du prêt, « au terme des termes » : un crédit est dit “In Fine” ou “à terme fixe”. Un terme dont le montant et le moment sont fixés à l’avance, dès le jour de la souscription du contrat : le capital emprunté devra être remboursé en un seul versement à l’échéance finale.

Il y aura donc un dernier terme à honorer, une dernière échéance, une dernière mensualité, colossale celle-ci : un dernier terme égal au montant emprunté. Votre prêt immobilier se terminera par le remboursement d’une dernière mensualité de 200 000 € !

Les 200 000 que vous n’avez jamais amorti, que vous deviez encore intégralement chaque mois dans le cadre du prêt in fine, que vous auriez amorti chaque mois dans le cadre d’un plus traditionnel prêt immobilier amortissable, vous devrez les rendre au moment de cette échéance finale, la der des der, la 240ème dans le cas d’un prêt immobilier sur une durée de 20 ans.

Avec un prêt amortissable, vos mensualités en effet sont fixes du début à la fin, soit 1160 € chaque mois dans notre exemple, pendant 240 mois : le 240ème mois, vous rembourserez encore une mensualité de 1160€ puis le crédit prendra fin.

Avec un prêt in fine, vos mensualités sont fixes du début à la fin également, soit 583€ chaque mois dans notre exemple, mais pendant 239 mois : le 240ème mois, vous rembourserez cette fois une mensualité de 200 000€, soit le montant du capital emprunté 20 ans avant, jamais remboursé depuis lors.

Souvenez-vous, la mensualité du prêt in fine était plus faible parce qu’il lui manquait la part revenant au remboursement du capital : elle n’était composée que d’intérêts - à laquelle sera ajoutée l’assurance du prêt. C’est cette partie manquante qu’il faudra rendre à la fin d’un coup dans sa totalité !

Soit un dernier terme de crédit d’un montant de 200 000 € ! Voilà pourquoi un placement initial et un effort d’épargne sur toute la durée du prêt ont été demandés : pour être sûr d’avoir les 200 000 € à la fin du prêt, de façon à bel et bien les redonner au prêteur.

Le risque de perdre du capital !

Vous vous direz que la revente du bien immobilier aurait pu suffire à rembourser la banque.

Oui mais êtes-vous certain que dans 20 ans, votre prix de vente vaudra au moins le montant du capital prêté par la banque ? La banque, prudente par nature, n’en est pas certaine en tout cas et ne veut pas l’être de toute manière, par principe, ce qui du reste est plus raisonnable. Parce que si tel n’était pas le cas, comment retrouverait-elle son argent, l’argent qu’elle vous a prêté ?

Mais vous êtes optimiste et vous vous dites que l’immobilier étant forcément un bon placement, votre bien vaudra au moins la somme empruntée et même bien davantage. D’accord, vous avez probablement raison et il est vrai que ce n’est pas du tout improbable. Donc faites ainsi. Sauf que dans ce cas vous allez perdre beaucoup d’argent !

Dans le cadre d’un prêt amortissable en effet, à la fin du crédit, une fois le capital entièrement remboursé, donc les 200 000 €, si vous revendez le bien immobilier, vous allez encaisser la totalité du fruit de vente. C’est normal puisque vous ne devez plus rien à la banque. Comme on dit : vous n’avez plus de crédit en cours. À supposer que le bien vaut 200 000 €, vous encaisserez la totalité des 200 000 €, virés directement sur votre compte en banque, sans rien devoir à personne.

Et si vous ne revendez pas, vous aurez bien un patrimoine valorisé à ce montant. C’est normal et c’est juste puisque ce patrimoine vous l’avez constitué à force de le rembourser avec régularité chaque mois de longues années. Votre effort est donc récompensé.

Grace à l’amortissement du capital pendant 20 ans, votre capital restant dû 20 ans plus tard est égal à zéro : le capital qui vous reste est égal à la valeur immobilière de votre maison ou de votre appartement.

À l’inverse, sans l’amortissement du capital que permet le prêt in fine, votre capital restant dû 20 ans plus tard est égal au montant du capital emprunté 20 ans plus tôt, soit à 200 000 € dans notre exemple.

Si vous n’avez jamais placé d’argent entre-temps, en effet il faudra vendre pour rembourser la banque !

Parce que vous n’aurez aucun autre moyen de lui rendre le capital qu’elle vous a prêté 20 ans auparavant pour vous permettre d’acheter. Mais puisque vous n’avez rien placé en face des intérêts payés durant ce prêt, vous vous retrouvez avec un manque à gagner conséquent.

Votre capital ne sera pas réduit à néant puisque vous récolterez les fruits de votre placement initial, soit 120 000 € au bout de vingt années de capitalisation. Aurez-vous les 80 000 € restants ?

Au terme du prêt amortissable, vous serez détenteur de toute la valeur de votre bien et vous en disposerez à votre guise, puisque vous ne devrez plus rien à la banque.

Au terme du prêt in fine, vous serez aussi détenteur de toute la valeur de votre bien, naturellement puisque vous êtes le propriétaire, mais vous devrez encore 200 000 € à la banque.

Deux situations se présentent à vous : soit vous avez complété votre placement initial d’une épargne mensuelle suffisante pour reconstituer tout le capital ; soit vous n’avez pas fourni cet effort d’épargne pour compléter votre placement initial.

Dans le premier cas, vous pourrez rembourser la banque sans revendre votre bien puisque vous aurez un capital financier à part de 200 000 € grâce à vos placements. Dans le deuxième cas, il vous manque 80 000 € : soit vous aurez les liquidités pour compléter le capital manquant, soit vous serez obligé de revendre.

Supposons que les deux revendent, le premier parce qu’il le décide, le second parce qu’il n’a pas le choix. Prenons un prix de vente de 300 000 €. Le premier aura un capital de 300 000 € puisqu’il a déjà remboursé la banque à l’aide de ses placements. Le second aura un capital de 220 000 € : [300 000 (prix de vente) + 120 000 (placement)] - 200 000 (capital restant dû à la banque). Soit une perte de 80 000 € !

Pour pouvoir rembourser le capital à la fin du prêt in fine et pour pouvoir posséder toute la valeur de votre bien immobilier, comme tel est le cas quand on souscrit un prêt amortissable, vous devrez donc capitaliser. Amortir du capital en remboursant une banque, c’est une façon de capitaliser. Pour capitaliser aussi dans le cadre d’un prêt in fine, il vous faudra placer de l’argent en parallèle du remboursement des intérêts à la banque.

Sans placement initial, pas de prêt in fine. Cela la banque vous l’imposera. En revanche, ce que la banque ne maîtrise pas, c’est votre discipline les années suivantes.

Capitaliserez-vous bel et bien chaque mois pendant 20 ans en alimentant votre placement ?

Faire un prêt in fine pour l’achat d’une résidence principale ?

En accordant un prêt in fine, la banque prend donc un plus gros risque de non-remboursement qu’en accordant un prêt amortissable.

Et c’est pourquoi le taux d’intérêt sera plus élevé. Aussi notre exemple était-il imparfait pour comparer les deux types de prêt puisque si nous trouvons sur le marché un taux de 3,5% pour un prêt amortissable, le taux pratiqué pour un prêt in fine sera alors plus élevé, à moins d’une durée plus courte et encore. Le coût du crédit ne serait donc plus de 140 000 € mais peut-être de 152 000 € si nous avions un taux de 3,80% par exemple.

Cependant le risque pris par la banque est atténué par un autre levier. Comme nous l’avons souligné plus haut, les prêts in fine sont principalement accordés aux investisseurs, ceux qui achètent un logement pour le louer. Un logement mis en location rapporte des revenus locatifs. Et la mensualité composée des seuls intérêts du prêt in fine est si faible qu’elle sera au minima entièrement couverte par le loyer.

C’est le locataire qui va intégralement payer la mensualité. Et si le loyer est supérieur à la mensualité, ce surplus comblera aussi une partie du placement mensuel effectué par l’investisseur, en vue de rembourser plus tard le capital dû à la banque. Son effort d’épargne n’en sera que facilité.

Un levier permis par le loyer à percevoir que n’auraient plus le prêteur ni l’emprunteur dans le cadre d’un prêt in fine pour l’achat d’une résidence principale. Vous n’en percevrez aucun revenu ! Ce qui augmente considérablement le risque de prêter et d’emprunter en in fine.

Le prêt in fine est inadapté à l’achat d’un logement pour l’habiter. Et dans les faits, le prêt in fine n’est que très rarement utilisé pour l’acquisition d’une résidence principale. D’ailleurs il est très rarement utilisé aussi pour un investissement locatif, malgré ses avantages pour les propriétaires bailleurs.

Pas de revenus locatifs, pas d’intérêts à déduire de vos revenus non plus ! En revanche oui, vous pourriez substituer à votre apport personnel un placement financier initial - ou bien apporter et placer ensemble. Vous pourriez compléter aussi la mensualité d’un effort d’épargne. C’est vrai mais au prix d’une charge financière mensuelle insoutenable alors que le prêt amortissable vous offrait à moindre coût et avec moins d’effort une capitalisation confortable !

Le prêt in fine offre une structure de crédit qui permet de réduire les mensualités, ce qui d’évidence est attrayant, en apparence du moins. Une flexibilité financière appréciable à court terme mais très exigeante sur le long terme, nous l’avons vu, un effort d’épargne rigoureux étant nécessaire pour planifier le remboursement final du capital.

Avec un risque de faillir à cette nécessaire régularité qui n’est pas du tout à exclure. Pas un défaut de paiement mais un défaut d’épargne qui pourrait vous mettre dans une position très originale si vous vous retrouviez à la fin dans l’obligation de vendre votre propre logement pour rembourser tout le capital à la banque : un propriétaire qui loue chez soi !

Vous avez finalement habité votre logement en tant que propriétaire mais comme si vous en aviez été locataire ! C’est comme si vous aviez payé un loyer, mais au banquier. Le paiement de vos intérêts aura été comme le paiement d’un loyer pour la mise à disposition d’une somme d’argent.

Votre situation est même pire que celle d’un locataire : lui quand il quitte le logement, il n’a certes plus aucun droit sur le bien mais il ne doit plus rien au bailleur qui le lui a mis à sa disposition. Vous, si vous n’avez pas épargné et cumulé les fonds pour rembourser le capital à la banque, en revendant le bien vous revendez toute sa valeur. Si vous n’avez pas les 200 000 € à la fin, vous devrez revendre pour rendre cette somme au propriétaire du capital : le prêteur. Au bout du compte, c’est la banque qui aura été votre bailleur.

Sauf raison patrimoniale très particulière et très exceptionnelle, il est vivement déconseillé de s’exposer au risque d’un prêt in fine pour s’offrir sa résidence principale. Et de toute manière, encore une fois, la banque ne vous en offrira pas le choix.

Déjà présent dans le cadre d’un investissement locatif alors qu’il est soutenu par tant de leviers financiers, le risque de perdre tout son capital sera plus fort encore dans le cadre d’un achat de sa résidence principale.

Attention à la souscription d’un crédit immobilier auquel il faudrait être trop attentif !