Dispositif LLI : Logement Locatif Intermédiaire

Il manquait un maillon dans la chaîne immobilière.

Il manquait des logements adaptés aux besoins et aux revenus de la “classe moyenne”, soit à 50% de la population française, situés entre les 20% les plus riches et les 30% les plus pauvres.

Dans le paysage complexe du logement en France, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) se présente comme une solution ingénieuse, comblant l’écart entre le parc du logement social et le marché immobilier libre.

Un Logement Locatif Intermédiaire est plus cher qu’un logement social, moins cher qu’un logement privé.

Conçu pour répondre aux besoins des ménages aux revenus moyens, souvent exclus du logement social en raison de revenus légèrement supérieurs aux plafonds requis, tout en étant insuffisants pour accéder confortablement au marché libre, le LLI offre une alternative précieuse.

Ces logements sont principalement situés dans des zones tendues où la demande excède largement l’offre, rendant les loyers prohibitifs pour une large part de la population.

Pour stimuler l’investissement dans ce secteur, le gouvernement a introduit de nouvelles mesures fiscales ciblant les investisseurs institutionnels, avec des avantages tels qu’une réduction de la TVA et une augmentation du quota de LLI que peuvent détenir les bailleurs sociaux.

Cette initiative vise à faciliter l’accès à des logements abordables mais aussi à dynamiser la construction de nouveaux LLI, essentiels pour répondre à la crise du logement urbain.

Ainsi, le LLI représente un axe stratégique pour équilibrer le marché immobilier et soutenir les ménages intermédiaires : trop riches pour être aidés, pas assez riches pour se passer d’aides.

C’est quoi un Logement Locatif Intermédiaire ?

Le Logement Locatif Intermédiaire représente une option d’hébergement qui se positionne entre le parc du logement social et les offres du marché immobilier libre.

Ces unités de logement se trouvent majoritairement dans des zones à forte demande, de grandes agglomérations comme l’île de France ou des métropoles comme Bordeaux et Nantes par exemple.

Contrairement à un investissement direct dans un bien neuf éligible à la loi Pinel, ces logements sont exclusivement administrés par des organismes de logement social. Ainsi, les investisseurs individuels ne pourraient y participer qu’en plaçant leur épargne dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).

Pour encourager cette voie d’investissement, le gouvernement envisage de mettre en place des incitations fiscales.

Le logement locatif intermédiaire est un segment distinct du marché immobilier en France, destiné à établir un équilibre entre les logements sociaux et le secteur privé.

Ce type de logement est spécialement conçu pour les ménages aux revenus intermédiaires, souvent pris en étau entre l’inaccessibilité financière du marché libre et les critères de revenu restrictifs du logement social.

L’objectif du logement locatif intermédiaire est de proposer des options de logement abordables pour ces ménages. Ces derniers, gagnant généralement trop pour prétendre aux aides du logement social mais insuffisamment pour s’aligner sur les prix du marché privé, trouvent dans ces logements une alternative viable, particulièrement dans les zones à forte demande.

Les loyers modérés des logements locatifs intermédiaires offrent ainsi une qualité de vie décente sans déséquilibrer le budget des locataires, fonctionnant sur un modèle similaire à celui des locations régies par la loi Pinel, bien que gérées différemment.

Cette approche facilite l’accès à un logement plus confortable pour une couche plus large de la population.

Zones éligibles au Logement Locatif Intermédiaire

Les zones tendues désignent des régions en France où l’offre de logements est largement dépassée par la demande, créant ainsi une forte pression sur les prix des loyers et compliquant l’accès au marché immobilier pour les ménages à revenus moyens.

Le système de zonage français est divisé en cinq catégories : A, A bis, B1, B2 et C, selon le degré de tension du marché locatif.

Les zones A et A bis sont caractérisées par un marché “très tendu” où la demande excède grandement l’offre. La zone B1, quant à elle, est simplement considérée comme “tendue” avec une demande qui dépasse également l’offre, bien que moins extrêmement que dans les zones A et A bis.

Les zones B2 et C présentent une tension “modérée” ou “faible”, où l’offre peut égaler ou même surpasser la demande. Ce zonage est similaire à celui utilisé pour les dispositions de la loi Pinel.

Le logement locatif intermédiaire trouve particulièrement sa place dans les zones A dont font partie par exemple Toulouse, Lyon, Lille, Marseille ou Bordeaux, et B1 où se situent de grandes villes telles que Nantes et Rennes.

Classée en zone A bis, Paris et ses environs subissent une tension extrême sur leur marché locatif, soulignant l’importance du logement locatif intermédiaire.

Cette option devient donc cruciale pour fournir aux ménages à revenus moyens une alternative abordable face aux loyers trop élevés du marché libre.

Critères pour habiter un Logement Locatif Intermédiaire

Pour être éligible à un logement locatif intermédiaire, plusieurs critères doivent être satisfaits, le principal étant le niveau de revenu du ménage.

Les plafonds de revenus pour ces logements sont fixés au-dessus de ceux requis pour le logement social, mais restent inférieurs à ceux des ménages typiquement présents sur le marché libre. Ces plafonds varient selon la localisation géographique et la composition familiale du ménage.

En effet, les critères de revenus pour accéder à un logement locatif intermédiaire correspondent aux plafonds utilisés pour les dispositifs de type Pinel. La taille et la structure du ménage sont donc des éléments clés pour déterminer l’éligibilité. Par exemple, les plafonds de revenus diffèrent pour un couple sans enfants comparé à un couple avec deux enfants. En outre, il est nécessaire que le logement pour lequel une demande est faite serve de résidence principale au demandeur.

La situation professionnelle des candidats est également prise en compte. Pour être éligible, le demandeur doit être employé par une entreprise du secteur privé non agricole comptant au moins 10 employés, ou par une entreprise agricole d’au moins 50 employés. Ces conditions visent à garantir que le logement locatif intermédiaire bénéficie à des salariés stables, contribuant ainsi à leur sécurité résidentielle dans des marchés immobiliers tendus.

Qui est le propriétaire bailleur d’un LLI ?

Votre bailleur ne sera pas un propriétaire privé, comme sur le marché immobilier classique.

La gestion des LLI est exclusivement confiée aux bailleurs sociaux, qui peuvent être soit des entités publiques opérant sous l’égide des collectivités locales ou de l’État, soit des organisations privées.

Des organisations, pas des individus. Les individus pourront être locataires d’un logement locatif intermédiaire, ils ne pourront pas en être propriétaires.

Leur rôle principal est de fournir des logements à des loyers modérés tout en assurant le respect des standards de qualité et de durabilité. Ces organismes jouent également un rôle vital dans l’application des politiques publiques de logement, visant à garantir une offre de logements abordables de qualité.

Les bailleurs sociaux assument plusieurs fonctions cruciales dans la gestion de ces logements. Ils sont chargés de fixer les loyers selon les plafonds établis par les régulations, de sélectionner les locataires sur la base des critères d’éligibilité prévus et de maintenir les logements en bon état par des opérations régulières de maintenance et de rénovation.

L’achat d’un LLI est réservé aux investisseurs institutionnels

Ainsi, il n’est pas possible pour un particulier d’acquérir un logement locatif intermédiaire pour ensuite le louer, car la gestion de ces propriétés reste la prérogative exclusive des bailleurs sociaux.

Cette mesure assure que les objectifs de régulation des loyers et d’accessibilité soient respectés, contribuant à l’équilibre et à la stabilité du marché du logement dans les zones tendues.

Autant la Loi Pinel réservait un avantage fiscal aux investisseurs particuliers, autant le gouvernement les réserve cette fois aux investisseurs institutionnels. C’est pourquoi le LLI est parfois appelé “Pinel institutionnel”.

Destiné à des particuliers respectant certains critères de revenus, le LLI offre des logements dont les loyers et les coûts d’acquisition sont limités par des plafonds réglementaires. Ces conditions sont similaires à celles du dispositif Pinel, d’où son surnom.

Les principaux acteurs du LLI comprennent les organismes HLM, les filiales d’Action Logement Immobilier, et autres entités éligibles. Les avantages de ce dispositif incluent un taux de TVA réduit à 10 %, une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties, transformée en crédit d’impôt pour les sociétés pour les logements finis depuis le 1er janvier 2023, ainsi qu’un engagement locatif de 20 ans avec une option de vente partielle après 11 ans.

Cette initiative vise à dynamiser la construction de logements locatifs intermédiaires, qui actuellement ne représentent que 10 000 des 400 000 logements neufs construits annuellement en France. L’objectif est d’augmenter ce chiffre à entre 20 000 et 30 000 unités par an, afin de répondre plus efficacement aux besoins en logements abordables.

Concernant les particuliers, bien qu’ils ne puissent pas investir directement dans un LLI, ils le pourraient éventuellement en achetant des parts de SCPI, une Société Civile de Placement Immobilier créée par l’investisseur institutionnel, en tout cas indirectement via des contrats d’assurance vie, contribuant ainsi au développement de cette catégorie de logement.

Mais les avantages fiscaux n’en seraient pas moins réservés aux bailleurs.