Comment rembourser le capital d'un prêt in fine ?

Il y a deux façons d’acheter un bien immobilier : acheter avec un crédit ou bien acheter sans crédit.

Il y a deux façons d’acheter avec un crédit immobilier : avec un prêt amortissable ou bien avec un prêt in fine.

Payer en une seule fois dès le départ, c’est payer comptant. Payer en plusieurs fois, c’est faire un prêt amortissable. Payer en une seule fois dès la fin du prêt, c’est faire un prêt in fine. Vous paierez comptant, mais plus tard ! À la fin du prêt, pas au départ.

Le prêt in fine est un crédit immobilier qui reporte le remboursement du capital à la fin du prêt. C’est ainsi qu’il se démarque du prêt amortissable, dont le capital est remboursé immédiatement dès le début du crédit.

Si vous empruntez sur 20 ans avec un prêt amortissable, vous rembourserez le capital emprunté en 240 mois. Si vous empruntez sur 20 ans avec un prêt in fine, vous rembourserez le capital emprunté dans 240 mois !

Le capital sera à rembourser le 240ème mois, le dernier mois du prêt immobilier. La plus grosse mensualité que vous n’aurez jamais honorée de votre vie : si vous avez emprunté 200 000 €, vous aurez à payer une mensualité de 200 000 € dans 20 ans !

Voilà qui glace le sang… La banque vous a avancé 200 000 €. Tous les mois pendant 20 ans vous lui paierez des intérêts sur ce montant. Vous ne lui rendrez intégralement le capital que vingt ans plus tard.

Si vous les avez encore…

Quel est le risque d’un prêt in fine ?

Le prêt amortissable et le prêt in fine différent sur deux points principaux : la composition de la mensualité et le remboursement du capital.

La mensualité d’un prêt immobilier amortissable est la somme de trois montants : une part de capital, une part d’intérêts, une part d’assurances. La mensualité d’un prêt immobilier in fine est la somme de deux montants : une part d’intérêts et une part d’assurances.

Ce qui explique pourquoi la mensualité in fine sera beaucoup plus faible que la mensualité du prêt amortissable, puisqu’il lui manque une partie, celle qui rembourse le capital.

Le capital d’un prêt amortissable sera remboursé progressivement tous les mois : chaque mensualité amortira du capital jusqu’à la fin du prêt. Alors que ce n’est qu’à la fin du prêt que le capital d’un prêt in fine sera remboursé, n’ayant jamais été amorti pendant la durée du prêt.

Résumons : un prêt amortissable qui par définition amortit du capital ; un prêt in fine qui par définition n’en amortit pas. Par définition en effet puisque « in fine » signifie « à la fin » : le capital sera remboursé à la fin du prêt.

Si vous empruntez sur 20 ans, vous aurez 240 mois pour rembourser le capital d’un prêt amortissable ; 1 mois seulement pour rembourser le capital d’un prêt in fine ! Le dernier mois du crédit, donc au moment du 240ème mois alors que dans le cadre d’un prêt amortissable, nous l’aurions remboursé pendant 240 mois, du premier au dernier.

Chiffrons ces écarts importants entre les deux prêts. Pour les calculer, partons sur un taux d’intérêt de 3.50% hors assurance.

200 000 € sur 20 ans à 3.50% donnera une mensualité de 1160 € hors assurance si vous empruntez tout en amortissable (intérêts et capital) ; 580 € hors assurance si vous empruntez tout en in fine (intérêts seulement).

La mensualité du prêt in fine est irrésistible ! Mais son coût est rédhibitoire…

Pour ce même montant emprunté, le prêt amortissable vous coûtera 78 000 € en intérêts, le prêt in fine vous coûtera 140 000 €, quasiment le double en intérêts ! Plus probablement 152 000 € si on lui applique un taux de 3.80%, le tarif d’un prêt in fine étant généralement plus élevé qu’un prêt amortissable (c’est la prime de risque).

Rappelons les faits. Si vous avez souscrit un prêt amortissable, vous aurez à rembourser ce montant mois après mois et dans 20 ans vous n’aurez plus de capital à rembourser du tout. Si vous avez souscrit un prêt in fine, vous n’aurez pas à rembourser ce montant mois après mois et dans 20 ans vous aurez encore tout le capital à rembourser !

Disons-le autrement. Avec un prêt amortissable, vos mensualités seront fixes du début à la fin, soit 1160 € chaque mois pendant 240 mois : le 240ème mois, vous rembourserez encore une mensualité de 1160€ puis le crédit prendra fin.

Avec un prêt in fine, vos mensualités seront fixes du début à la fin également, soit 580€ chaque mois mais cette fois pendant 239 mois : le 240ème mois, vous rembourserez une mensualité de 200 000€, soit le montant du capital emprunté 20 ans auparavant, jamais remboursé depuis lors.

Prêt amortissable : dans 20 ans votre capital restant dû sera égal à 0. Prêt in fine : dans 20 ans votre capital restant dû sera égal à 200 000. Le capital restant dû sera égal au capital initial ! Un capital jamais amorti : un capital dû à la fin égal au capital emprunté au départ !

Tout le risque d’un prêt in fine est là : comment rembourser l’intégralité du capital à la fin du crédit ?

Comment reconstituer le capital d’un prêt in fine ?

Le risque majeur du prêt in fine : nos fameux 200 000 € empruntés !

Le fameux capital initial qu’il faudra rendre à la fin en une seule fois, d’un coup dans sa totalité. Comment s’assurer d’avoir les 200 000 € à la fin du prêt, de façon à bel et bien les retourner au prêteur ?

Un emprunt ça se rembourse ! Si on ne vous les a pas donnés, il faut les redonner ! C’est tout le problème du prêt in fine : à force de ne rembourser que des intérêts, le capital se fait oublier et on en oublierait presque qu’on a une dette ! 20 ans d’absence c’est long…

Dans le cadre d’un prêt in fine, pour retrouver le capital à la fin, il faudra le reconstituer pendant la durée du prêt en plaçant chaque mois le capital que vous n’avez pas remboursé. Un effort d’épargne mensuel, régulier sur toute la durée du crédit immobilier, en complément d’un placement initial.

Dans le cadre d’un prêt amortissable, la banque vous demandera toujours un apport personnel. Dans le cadre d’un prêt in fine, la banque vous demandera toujours un placement initial. Et si un apport personnel n’est pas obligatoire pour obtenir un prêt amortissable, un placement initial le sera pour obtenir un prêt in fine.

Autant elle ne pourra pas vous obliger à épargner tous les mois une fois le prêt immobilier accordé, autant elle vous obligera à placer une partie de votre épargne, par exemple sur un contrat d’assurance-vie, avant de vous accorder le prêt.

Une banque exige généralement un placement représentant au moins 30% du montant de l’emprunt. Soit un placement initial de 60 000 € dans notre exemple. Ce montant fera des petits pendant 20 ans, pour aider à reconstituer le capital que vous devrez encore à la banque, pour vous éviter aussi d’être obligé de revendre votre bien immobilier pour le lui rembourser.

Tablons sur un rendement égal au taux d’intérêt de votre prêt in fine, soit 60 000 € placés à 3.50%. Dans 20 ans, nous aurons un capital de 120 000 € environ. Nous avions emprunté 200 000, il nous manque donc 80 000.

C’est là qu’intervient votre effort d’épargne : de l’argent que vous allez déposer mensuellement dans votre placement. Combien placer tous les mois pour combler la différence ? Pour obtenir les 80 000 € supplémentaires dans 20 ans, il vous faudra épargner 230 € par mois environ. Un montant modéré par l’impact du placement initial, les intérêts opérant sur du capital cumulé, pas sur deux contrats à part.

Disons que c’est le scénario idéal ! Car il est possible qu’au lieu de placer tous les mois, via un virement automatique par exemple, vous ferez des virements plus étalés dans le temps, tous les trimestres, tous les semestres ou un plus ou moins gros virement chaque année, soit parce que telle est la planification que vous souhaitez, soit parce que vous aurez un jour besoin de suspendre vos versements.

Dans l’un de ce cas de figure, il faudra augmenter ses versements suivant leur périodicité. Il est évident qu’un même somme par mois ou par semestre n’aura pas la même fécondité. Dans notre exemple, il faudrait même majorer un peu le montant à reverser en tenant compte des intérêts perdus. Sinon c’est le dernier jour du prêt qu’on vous demandera une rallonge pour combler le manque à gagner. Par trimestre, non pas 690 € mais 710. Par an, non pas 2760 mais 3000 €.

Ainsi nous aurons retrouvé notre capital et nous pourrons honorer notre dernière mensualité colossale, de 200 000 € dans notre exemple. Avant d’y parvenir nous aurons payé 240 mensualités de crédit de 580 € et pour ainsi dire 240 mensualités d’épargne de 230 €, soit une charge mensuelle de 810 € via un prêt in fine, contre 1160 € via un prêt amortissable.

350 € de moins par mois, possiblement moins encore si le placement initial est supérieur. Plus le placement initial sera conséquent, plus l’effort d’épargne sera modeste. D’autant plus modeste que les prêts in fine sont généralement accordés aux investisseurs, ceux qui achètent pour louer.

Autrement dit, il leur sera d’autant plus facile de placer de l’argent mensuellement que la mensualité du crédit, déjà réduite à la portion congrue des seuls intérêts, mais aussi l’épargne mensuelle, seront couvertes par le loyer ! Sans compter sur l’économie d’impôt générée par la déductibilité des intérêts d’emprunt…

Dans un prêt in fine, le placement initial fait son œuvre, l’effort d’épargne fait sa part, les intérêts font la leur, qu’ils fussent ceux du crédit ou de l’épargne, enfin le locataire et l’État  lui-même contribuent à la rentabilité de l’investissement immobilier.

Du moins dans le cadre de l’achat d’un logement pour le louer. Dans le cadre de l’achat d’un logement pour l’habiter, plus rien ne fructifierait ! C’est pourquoi il ne sera profitablement utilisé que pour un investissement locatif et encore, à condition d’être fortuné : beaucoup d’épargne, beaucoup de revenus, beaucoup de foncier, beaucoup d’impôts.

Cet heureux investisseur, après déduction, il ne paiera pas 140 000 € en intérêts son prêt in fine : sa note sera sucrée. L’acheteur de son propre logement, ça lui coûterait plein pot : sa note serait salée !

Le risque d’un prêt in fine sans épargne

Et que se passera-t-il si vous n’avez pas épargné ?

Ou bien si vous avez cessé d’épargner. Même un virement automatique peut être arrêté. Pour un besoin momentané de trésorerie par exemple, ou pour payer une nouvelle charge mensuelle apparue entre-temps. Encore une fois 20 ans, 15 ans et même 10 ans c’est long. Beaucoup de choses peuvent se passer qui perturbent un projet réalisé des années plus tôt, dans une situation très différente.

Pire : une situation personnelle ou professionnelle ou financière différente qui a pu vous conduire à puiser dans l’épargne que vous aviez initialement placée pour nantir le prêt in fine. La banque l’avait exigée avant l’obtention du prêt, elle ne peut vous empêcher de la reprendre après. Au lieu de l’adosser comme prévu au prêt in fine, vous décidez de l’affecter à un tout autre projet.

Nous serions donc cette fois dans le cas de figure très inconfortable d’un placement insuffisant, voire réduit à néant si vous avez tout retiré, pour rembourser tout le capital. Vous n’auriez alors que deux solutions : remettre de votre poche ou bien revendre le bien.

D’autant plus contrariant, c’est peu dire, que si vous avez conservé le bien pendant toute la durée du prêt, ici pendant 20 ans, nous pouvons supposer que vous souhaitiez le conserver au-delà, que votre objectif était même patrimonial, sans aucune intention de revendre un jour, peut-être avec l’intention de le faire rentrer dans votre succession.

Il n’est pas rare non plus qu’un investissement locatif soit réalisé dans le but d’habiter plus tard le logement, d’y vivre sans crédit, de profiter personnellement de l’appartement après en avoir profité financièrement.

Des projets remis en cause à cause de manque d’argent pour rembourser la banque, faute d’avoir conservé son nantissement, d’avoir épargné suffisamment ou régulièrement pour garantir le paiement du capital comme prévu à la fin.

Si vous avez les fonds, tant mieux, mais ça fera mal au ventre… Espérons que le trou dans la caisse ne sera pas trop profond. Si vous n’avez pas les fonds, vous n’aurez pas le choix, il faudra revendre - ou bien réaménager la dette, si la banque le veut bien, ce qui est douteux, ce qui n’est pas même souhaitable, tant votre investissement en deviendrait ruineux.

Atteindre le capital à la fin du prêt est capital en effet ! On achète un bien immobilier grâce à de l’argent qu’on n’a pas, c’est le principe d’un emprunt. Le risque du prêt in fine, c’est de devoir rembourser le capital avec de l’argent qu’on n’a plus.

Sinon il ne vous reste plus que le bien immobilier pour rembourser. Il ne vous reste plus que l’option d’une revente. Et le problème est le suivant : vous n’avez pas assez de capital, vous n’avez peut-être même rien capitalisé du tout !

Puisqu’en revendant pour rembourser la banque, l’argent repasse dans sa poche et il ne reste dans la vôtre, éventuellement, que la plus value suite à la revente.

Reformulons tout cela parce que c’est très important ! Vous en êtes au moment de la fin du prêt in fine et la banque vous redemande l’argent que vous lui avez demandé vingt ans auparavant.

Vous ne pouvez pas le lui restituer avec votre épargne puisque vous n’avez pas épargné pour reconstituer le capital. Vous pensiez : je les aurai toujours puisque j’aurai toujours la possibilité de revendre le bien.

Oui mais si vous n’avez que la solution de revendre le bien pour rembourser le capital, comprenez bien que vous perdrez beaucoup de capital à la fin !

Même en cas de plus-value, votre capital sera grevé du montant qu’il faudra rendre à la banque. Si vous avez emprunté 200 000 € vingt ans plus tôt et que vous revendez 300 000 € vingt plus tard, il vous restera la différence entre le prix de vente augmenté du placement, moins le montant du capital restant dû à la banque.

Envisageons le scénario le plus extrême : vous avez vidé votre épargne initiale et l’avez dépensé pour tout autre chose ; vous n’avez rien ajouté à ce placement, à aucun moment pendant 20 ans. D’un côté vous encaissez 300 000, de l’autre vous décaissez 200 000 : il vous reste 100 000 €…

D’ailleurs dans l’hypothèse où vous revendriez au même prix, soit 200 000 €, il vous resterait 0, tout le prix de vente étant reparti sur le compte du banquier, qui entre-temps vous aura facturé des intérêts faramineux, qui vous aura fait crédit à un prix défiant toute concurrence, mais dans le mauvais sens cette fois.

Naturellement tout le gain n’est pas perdu : vous avez perçu des loyers, vous avez déduit les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers, vous avez profité de la faible mensualité pour d’autres projets. Vous avez eu la rentabilité du bien immobilier, sans le rendement de l’épargne cependant. Mais surtout vous n’avez pas capitalisé.

Envisageons maintenant un scénario moins catastrophique et à vrai dire plus plausible : vous avez conservé votre épargne initiale mais vous ne l’avez jamais alimentée pour la faire prospérer davantage. Nous l’avons calculé plus haut : votre placement initial sera passé de 60 000 à 120 000 €, multiplié par deux en 20 ans. Mais il vous manquera 80 000 € pour restituer les 200 000 à la banque.

D’un côté vous encaissez 300 000, de l’autre vous décaissez 200 000, au milieu vous avez vos 120 000 en liquidités. 420 000 - 200 000 = 220 000 €. C’est mieux mais vous avez tout de même perdu d’un coup 80 000 € !

Faire un crédit immobilier, c’est pour se constituer un patrimoine, c’est aussi pour se constituer du capital. C’est la vertu du prêt amortissable de nous faire capitaliser sans avoir à y penser.

Si vous n’épargnez pas en parallèle du prêt in fine, vous ne retrouverez pas tout votre capital.

Un placement initial pour garantir un prêt in fine

Le placement initial garantit une grande partie du capital prêté par la banque.

Nous venons de le voir : au terme du prêt in fine il aura reconstitué à lui seul 60% du capital restant dû, donc du capital initial, le capital restant dû étant toujours égal au capital initial dans le cadre d’un prêt in fine.

40% du capital seront reconstitués par une épargne constante, du moins si elle a été assidue en effet pendant 20 ans, également si le placement initial a bel et bien été préservé pendant toute la durée du prêt.

Donc tout est bien. Oui mais… Parce que nos calculs sereins stipulent que vous avez gardé votre bien immobilier jusqu’au terme du prêt in fine. Que votre épargne a eu le temps de faire suffisamment de petits pour atteindre le montant du capital escompté au départ : elle atteindra 200 000 € en effet mais dans 20 ans, pas avant - sauf si le placement initial fut supérieur, sauf si l’épargne mensuelle fut supérieure également.

Or si vous revendez dans 9 ans ? Vous n’avez pas souscrit un prêt amortissable, le capital restant dû n’a donc pas diminué, il est toujours de 200 000 €, à hauteur du capital initialement emprunté, qu’aucune mensualité n’a amortie entre-temps.

Si le capital initial n’a pas du tout reculé, le placement initial n’a pas beaucoup avancé. Dans 9 ans, vos 60 000 € déposés sur un produit financier auront enfanté 22 000 euros d’intérêts, portant votre capital à 82 000 €, toujours dans l’hypothèse d’un taux à 3.50%. Mais vous l’avez dopé à coups de versements réguliers, 230 € par mois, souvenez-vous, un montant prévu pour être suffisant. Le tout cumulé, votre épargne s’élèvera à 110 000 € dans 9 ans.

Nous n’avons pas choisi cette courte durée par hasard. Elle correspond à une durée classique de détention, les régimes fiscaux appliqués à l’investissement locatif imposant le plus souvent de conserver et louer son bien immobilier pendant 9 ans minimum.

Si vous revendez, le prêt immobilier s’arrête. Si « in fine » signifie « à la fin », la fin peut intervenir à n’importe quel moment. Si vous empruntez sur 20 ans, « à la fin » ne signifie pas « dans 20 ans ». Ce que cela signifie, c’est que le prêt ne s’arrêtera pas au-delà. Il ne s’arrêtera pas après, mais il peut s’arrêter avant.

Et c’est à cela aussi que sert le placement initial exigé par la banque : vous protéger, se protéger elle-même, d’une vente précoce.

Au pire, même sans effort d’épargne par la suite, vous aurez au moins 82 000 € (si vous n’y avez jamais touché cependant…). 118 000 € encore à rembourser, que le prix de vente couvrira amplement.

Au mieux, si vous avez suivi avec discipline votre plan, vous disposerez de 110 000 €, ce qui vous laissera une ardoise moindre de 90 000 € au comptoir de l’agence bancaire.

Vous l’aurez compris, dans tous les cas, le mieux sera de grossir un maximum votre placement initial tous les mois.