Lorsqu’un bien immobilier est transmis après un décès, les héritiers doivent s’acquitter des droits de succession.

Qu’est-ce que les droits de succession immobiliers ?

Les droits de succession immobiliers sont des impôts prélevés par l’État lors de la transmission d’un bien immobilier à des héritiers.

L’objectif est de taxer la valeur du patrimoine transmis, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire, ou d’un bien locatif.

Le montant varie en fonction de plusieurs facteurs :

• La valeur du bien immobilier : estimée à sa valeur vénale, c’est-à-dire le prix auquel le bien pourrait être vendu au moment du décès.
• Le lien de parenté entre le défunt et l’héritier : plus ce lien est distant, plus le taux d’imposition est élevé.
• Les abattements : des déductions fiscales sont appliquées avant de calculer les droits. Par exemple, un enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 €, ce qui signifie que cette somme est exonérée d’impôt.

Comment évaluer la valeur du bien immobilier ?

La première étape dans le calcul des droits de succession est l’estimation du bien.

Cette estimation est cruciale, car elle déterminera la base taxable.

Pour évaluer un bien, il est nécessaire de calculer sa valeur vénale. Celle-ci correspond au prix de vente potentiel du bien sur le marché. Il est souvent conseillé de faire appel à des professionnels pour garantir une juste, autrement dit une évaluation inattaquable.

Par ailleurs, certaines exonérations s’appliquent. Par exemple, si le bien est la résidence principale et est occupé par le conjoint survivant ou des enfants mineurs, un abattement de 20 % est accordé sur sa valeur.

Abattements et exonérations sur les droits de succession

Avant de calculer les droits de succession, les héritiers peuvent bénéficier d’abattements en fonction de leur relation avec le défunt :

• Conjoints et partenaires de PACS : totalement exonérés de droits de succession depuis la loi TEPA de 2007.
• Enfants : abattement de 100 000 € sur la valeur de leur part.
• Frères et sœurs : abattement de 15 932 € sous conditions strictes.
• Neveux et nièces : 7 967 € d’abattement.

Personnes handicapées : un abattement additionnel de 159 325 € s’ajoute à celui accordé en fonction du lien de parenté.

Après application de ces abattements, le reste de la valeur héritée est soumis à un barème progressif qui varie de 5 % à 45 % pour les descendants directs.

Outre les droits de succession, hériter d’un bien immobilier engendre des frais annexes à ne pas négliger. Parmi eux :

• L’attestation immobilière : document obligatoire pour prouver que les héritiers sont devenus propriétaires du bien. Les honoraires du notaire s’appliquent ici.
• L’acte de partage : si les héritiers décident de se partager les biens immobiliers en plusieurs lots ou de vendre une partie des biens, des frais supplémentaires sont facturés pour rédiger cet acte.
• Les frais d’enregistrement : s’élevant généralement à 2,5 % du patrimoine immobilier.

Succession immobilière en cas d’indivision

Lorsqu’un bien immobilier est hérité par plusieurs personnes, il est soumis au régime de l’indivision : chaque héritier devient copropriétaire de l’ensemble du bien.

Ce régime peut être contraignant, car toute décision importante (vente, rénovation…) doit être prise avec l’accord d’au moins deux tiers des héritiers.

Les héritiers peuvent décider de sortir de l’indivision en partageant les biens, en vendant le bien ou en rachetant les parts des autres cohéritiers (on parle alors de rachat de soulte).

Comment réduire les droits de succession ?

Il est possible d’alléger les droits de succession grâce à certaines stratégies, en anticipant la transmission ou en optimisant la fiscalité.

• Donation de son vivant : donner un bien immobilier à un héritier de son vivant permet de profiter des abattements tous les 15 ans, réduisant ainsi les droits de succession. Il est par exemple possible de faire une donation avec démembrement de propriété, en transmettant la nue-propriété tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire la possibilité d’utiliser ou de percevoir les revenus du bien.
• Souscrire à une assurance-vie : les sommes versées dans une assurance-vie avant 70 ans ne sont pas incluses dans l’héritage et bénéficient d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire.
• Créer une SCI (Société Civile Immobilière) : la SCI permet de fragmenter la propriété d’un bien en parts sociales. Ces parts peuvent être transmises progressivement, bénéficiant ainsi des abattements à chaque transmission.

Les droits de succession sur les biens immobiliers peuvent représenter une charge financière importante pour les héritiers, mais il existe des moyens légaux pour les optimiser, voire les réduire.

Anticiper la transmission de son patrimoine et utiliser les dispositifs fiscaux à bon escient peut considérablement alléger la note. Il est conseillé de se faire accompagner par un notaire ou un conseiller fiscal pour naviguer dans ces démarches très complexes.

L’enjeu est de préserver et de transmettre son patrimoine : d’améliorer la qualité de vie de ses héritiers !