Comment calculer un rachat de soulte ?

Vous êtes en situation de divorce, de séparation ou de succession et vous voulez savoir comment se passe le rachat de soulte : comment le montant de la soulte se calcule et comment le rachat de la soulte se finance.

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

On parle de rachat de soulte lorsqu’un individu rachète à son conjoint ou à un membre de sa famille la part d’un bien que le conjoint ou la famille détient avec lui. Le rachat de soulte s’opère principalement lors d’une succession, d’un divorce ou d’une séparation.

La soulte est un terme juridique utilisé dans le cadre d’un contrat d’échange ou de partage, ou suite au décès d’un conjoint. Le terme est également employé dans le cas d’un divorce, d’une dissolution de pacs ou d’une séparation pour désigner la somme que l’un des deux doit verser à l’autre pour pouvoir conserver un bien immobilier acquis en commun et devenir l’unique propriétaire du bien.

Le rachat de soulte consiste à payer cette somme d’argent. Grâce au rachat de soulte, les copartageants sortent de l’indivision : la propriété plénière revient au racheteur, lequel peut désormais en disposer librement.

Tout le processus s’effectue dans un cadre légal en présence d’un notaire, que l’on soit dans le cadre d’une dissolution de vie commune ou dans le cadre du partage d’une indivision.

Qui détermine le montant de la soulte ?

Mieux vaut se quitter bons amis et les bons comptes font les bons amis.

Vous faites un rachat de soulte pour acquérir les parts de votre ancien partenaire, encore propriétaire avec vous d’un bien immobilier, généralement votre résidence principale, laquelle était votre domicile conjugal.

Un rachat de soulte peut naturellement tout aussi bien s’appliquer à la récupération totale d’une résidence secondaire ou d’une résidence locative, finalement à l’ensemble de vos biens détenus en commun, achetés à l’époque de votre union.

Que vous partagiez un seul ou plusieurs biens immobiliers, il vous faudra passer chez le notaire pour liquider le patrimoine.

C’est le notaire qui détermine le montant de la soulte à verser au copartageant qui cède sa part du bien immobilier. Le terme juridique qui qualifie les documents nécessaires est appelé l’état liquidatif ou acte notarié.

La somme à financer est établie en fonction de la valeur actuelle du bien et non de son prix d’achat, d’où l’importance de faire estimer son bien par une agence immobilière, laquelle vous délivrera une attestation de valeur.

Dans le meilleur des cas, c’est vous-même qui pouvez déterminer le montant de la soulte par un accord amiable entre vous et votre ex-conjoint ou entre vous et les membres de votre famille.

À défaut, si au moment du calcul de cette somme les parties concernées ne peuvent s’entendre sur le montant, c’est le juge aux affaires familiales qui tranchera.

Comment calculer un rachat de soulte après une séparation ou un divorce ?

Lorsqu’un couple se sépare, tous les biens qu’il possède doivent être partagés en fonction du régime matrimonial dont il dépend. Avant d’engager une procédure de paiement de soulte, le divorce doit impérativement être prononcé et l’accord du juge être rendu.

Les ex-conjoints ont deux options :

• vendre le bien immobilier afin de solder le crédit et se partager le capital restant voire la plus value à parts égales ;
• conserver le bien immobilier afin que l’un des deux ex-conjoints en devienne seul propriétaire. Ce dernier devra alors, dans la plupart des cas, prendre à sa charge le crédit en cours et verser une soulte à son ex-conjoint.

Le montant de la soulte peut être calculé de deux manières :

• par un accord amiable entre les ex-époux ;
• par un officier public, le notaire.

Dans le deuxième cas, le notaire tiendra compte du marché immobilier au moment de la demande pour estimer au plus juste le prix du bien.

Calcul d’un rachat de soulte dans le cadre d’un divorce ou d’une séparation

Quelle est la valeur vénale de la part du bien immobilier qui reviendra à votre ex-conjoint ?

Montant de la soulte = Valeur nette du bien divisée par 2

La valeur nette du bien étant égale à la valeur du bien immobilier sur le marché moins le solde du crédit immobilier ou capital restant dû - le CRD).

Pour faciliter le calcul, prenons l’exemple d’un couple qui entame une procédure de divorce après un mariage sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Admettons qu’ils aient acheté une maison et qu’ils doivent encore 80.000 € à la banque. On admettra dans cet exemple, selon l’attestation de valeur reçue, que la maison est estimée à 240.000 euros.

Voici comment calculer le montant de la soulte : (la valeur de maison / 2) – (le montant du capital restant dû / 2)

En suivant notre exemple, nous aurons donc : (240.000 € / 2) – (80.000€ / 2) = 80.000 €

Ainsi, celui qui quittera la maison devra recevoir 80.000 € de soulte de la part de celui qui la garde.

Comment calculer un rachat de soulte après un héritage ou une succession ?

Calculons maintenant le montant de la soulte dans le cadre d’une indivision amiable. Personne n’est lésé, chacun hérite à part égale du bien immobilier du défunt.

Telle est la vocation du rachat de soulte : résoudre un partage équitablement et pacifiquement. Mais ce n’est pas toujours le cas…

Sans un accord de principe, en cas de refus de l’une des parties, un rachat de soulte ne pourra pas être réalisé. On ne peut être forcé ni de revendre ni de racheter une soulte.

Indivision signifie « absence de division ». Le mot est employé en droit pour désigner l’état d’un bien indivis : un bien immobilier est un bien indivis.

En posséder une part, ce n’est pas en posséder une partie. Vous possédez bien la totalité du bien. Une part signifie une partie de la valeur, pas de la chose elle-même.

Être copropriétaire en effet, ce n’est pas être possesseur d’une partie de la propriété. Que plusieurs personnes soient propriétaires d’un bien immobilier ne veut pas dire que chacun possède une partie de sa surface ! Vous ne détenez pas une portion de mètres carrés !

La maison, l’appartement, l’immeuble ou le terrain sont indivisibles : chaque propriétaire en a la jouissance entière, bien qu’il n’en soit pas l’unique propriétaire. C’est pourquoi un copropriétaire est aussi appelé un indivisaire : il a sa part d’un lot en indivision.

Chaque indivisaire est dans l’indivision et le rachat de soulte consiste précisément à en sortir les uns et les autres pour en jouir exclusivement.

Calculer un rachat de soulte dans le cadre d’une indivision ?

Le montant de la soulte due à chaque héritier est égale à la valeur nette du bien rapportée au nombre de copartageants.

Rappelons que la valeur nette d’un bien est égale à sa valeur marché moins le capital restant dû.

Montant de la soulte = Valeur nette du bien divisée par le Nombre de copartageants

Exemple : 4 frères et sœurs héritent de la maison familiale et l’un d’entre eux souhaite garder cette maison.

Il devra donc payer une soulte aux trois autres.

La maison est estimée à 300.000 €.

Le capital restant dû est de 20.000 €.

Le montant de la soulte est égal à : (300.000 € – 20.000 €) / 4 = 70.000 €

L’héritier désireux de conserver la maison devra payer 70.000 € à chacun de ses frères et sœurs, soit un total de 210.000€.

Comment financer un rachat de soulte ?

Avant de se lancer dans un rachat de soulte, vérifiez vos capacités financières. Il est possible que le montant de la soulte dépasse votre budget. D’autant que de nombreux frais s’ajouteront et augmenteront le prix de vente.

Pour financer ce rachat, on a le choix entre utiliser ses propres ressources ou faire appel à un prêt bancaire assimilable à un crédit immobilier classique.

Généralement, les banques ne sont pas aussi frileuses dans le financement d’une soulte qu’elles peuvent l’être par exemple pour le financement d’une création d’entreprise. C’est d’autant plus vrai qu’elles n’auront à prêter qu’une partie seulement de la valeur du bien immobilier.

Le prêt auprès d’une banque peut prendre la forme d’un crédit immobilier ou d’un prêt personnel hypothécaire (dans le cas où votre apport serait très faible). Le montant de la soulte fera alors l’objet d’un prêt personnel à part dont la durée et le taux peuvent être légèrement moins avantageux qu’un prêt immobilier normal, assimilable à un rachat ou regroupement de crédits. Un prêt immobilier de rachat de soulte sous forme de prêt à taux fixe vous coûtera moins cher et vous offrira plus de sécurité pour maîtriser vos dépenses.

Les conditions de l’accord de ce prêt ne diffèrent pas de celles d’un prêt immobilier standard, à savoir que vous devrez fournir des garanties solides et souscrire une assurance emprunteur. De même, vous devrez justifier d’un emploi pérenne avec un revenu suffisant.

La pension alimentaire sera considérée comme un revenu complémentaire pour la personne qui la perçoit et comme une charge pour celle qui la paye. Enfin votre taux d’endettement ne devra pas dépasser 35% de vos revenus, comme dans toute situation d’emprunt immobilier.

Important : il faudra attendre que le montant de la soulte soit fixé pour que le banquier ou le courtier étudient le dossier. N’oubliez pas que le calcul du rachat de soulte tient compte de la valeur actuelle du bien et non de sa valeur initiale.

Une fois le prix de la soulte estimé, la demande de prêt immobilier pour un rachat de soulte doit comporter les documents suivants :

• une copie du certificat de propriété ;
• une copie de l’attestation de valeur ;
• une copie du prêt immobilier en cours ;
• vos trois derniers bulletins de salaire ;
• vos trois derniers relevés de comptes ;
• une copie de l’acte notarié relatif à la quote-part des indivisaires si tel est votre cas ;
• une copie du jugement de divorce si tel est votre cas.

Sachez qu’il existe des banques spécialisées dans le financement de rachat de soulte et qu’Hypo est un courtier en crédit spécialiste du rachat de soulte.

Passer par un courtier en crédit immobilier vous permettra de préparer un montage financier optimal, par exemple en renégociant votre prêt immobilier en cours, c’est à dire votre crédit restant dû sur le bien, ou bien en vous conseillant si besoin d’en rembourser par anticipation une partie, afin de vous rendre plus confortable le nouvel emprunt à financer pour le paiement de la soulte. Le regroupement de tous ces crédits permettra de simplifier la gestion de votre budget et d’ajuster les nouvelles mensualités pour l’ensemble de vos prêts.

Comment se passe un rachat de soulte ?

Chaque couple, chaque famille a sa situation particulière. Chaque emprunteur est unique lui-même.

Pour un rachat de soulte, la supervision d’un notaire est indispensable mais n’hésitez pas à vous rapprocher d’un avocat spécialisé en droit de la famille si une intervention supplémentaire est nécessaire.

En attendant, recensons les questions particulières qui peuvent intéresser votre cas.

Sur quel contrat repose la soulte dans le cas d’un divorce ?

Lors d’un divorce ou d’une dissolution de PACS, les biens immobiliers dépendent du contrat d’union.

Toutefois, la résidence principale appartient à parts égales aux deux époux, qu’importent les termes de leur contrat d’union. En d’autres termes, pour récupérer un droit du bien, un des membres du couple devra nécessairement procéder au rachat de la soulte.

Après un divorce, comment racheter la soulte d’un bien sous crédit immobilier ?

Si le prêt immobilier du bien principal n’est pas remboursé, alors le montant de la soulte comprendra la somme que versera celui qui garde le bien à l’autre, le montant du capital restant à payer ainsi que les différents frais additionnels.

Devrai-je payer des frais supplémentaires si je maintiens le crédit immobilier en cours ?

Si vous décidez d’acquérir le bien immobilier et que vous détenez les revenus suffisants pour conserver le crédit immobilier, vous pourrez préserver le crédit immobilier en cours avec un simple avenant au contrat bancaire. Dans ce cas il n’y aura pas de frais supplémentaires.

Pourrai-je demander un prolongement de mon prêt immobilier actuel ?

Si vous décidez de rallonger la durée du prêt immobilier pour réduire les mensualités de votre remboursement, vous devrez négocier des modalités avec votre établissement bancaire car ce sont elles qui décident ou non d’appliquer des frais pour les prolongements de crédit immobilier.

Puis-je souscrire un nouveau prêt immobilier ?

Vous pouvez parfaitement souscrire un nouveau prêt bancaire qui viendra supplanter l’ancien crédit immobilier. Sachez toutefois que dans votre nouveau prêt immobilier seront incluses les indemnités de remboursement anticipé de votre ancien crédit.

Quels sont les frais liés au rachat de soulte ?

Les frais de rachat de soulte sont divers et comprennent :

• les pénalités de remboursement anticipé ;
• les émoluments du notaire (qui dépendent alors des tarifs de chaque notaire) ;
• les frais de mutations et autres taxes qui sont prélevés par le notaire pour être transférés au Trésor Public ainsi qu’aux collectivités locales.

Outre les frais classiques d’un crédit immobilier, les principaux frais sont donc les frais notariés : estimés entre 7 et 8% de la totalité des transactions effectuées. Ces frais correspondent aux taxes et impôts (salaire du conservateur des hypothèques, droit de partage…), aux honoraires du notaire et aux frais fixes (notes d’urbanisme, états hypothécaires…).

Les frais de notaire seront à partager et à acquitter par tous les héritiers dans le cas d’un rachat de soulte pour indivision, ou bien par les deux ex-conjoints dans le cas d’un rachat de soulte pour divorce ou séparation.

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