PTZ + Donation pour l'achat d'un logement neuf !

Après l’Assemblée nationale, le Sénat a définitivement adopté le projet de loi de finances pour 2025.

Un texte qui comporte plusieurs nouveautés pour les acheteurs immobiliers, qu’ils se destinent à être propriétaires occupants ou investisseurs locatifs.

Après les députés, les sénateurs se sont prononcés en faveur du texte le 6 février, en dernière lecture. En matière d’investissement immobilier, voici les principales mesures de ce PLF, qui devra encore être validé par le Conseil constitutionnel pour que la loi de finances initiale pour 2025 soit promulguée.

L’élargissement du prêt à taux zéro d’abord. Depuis avril 2024, le PTZ, réservé aux primo-accédants sous condition de ressources, ne permettait de financer que l’acquisition d’appartements neufs en zones tendues, où la demande de logements est très supérieure à l’offre. Le projet de loi de finances élargit le PTZ à tout le territoire, également aux zones détendues, donc, et aux maisons individuelles neuves, jusqu’à la fin 2027.

Mais sans rien changer dans l’ancien, où l’éligibilité à ce prêt demeure conditionnée à la réalisation de travaux de rénovation énergétique conséquents.

Cette extension du PTZ « entrera en vigueur deux mois après la promulgation de la loi de finances, afin de laisser le temps aux banques (qui le distribuent) de s’organiser », précise le ministère du Logement.

Ajoutant que les quotités du PTZ, c’est-à-dire la part maximale de l’achat immobilier que ce prêt peut financer, en fonction de la composition du foyer, de ses revenus et de la zone géographique où se trouve le bien acheté, « seront fixées par décret ».

Deux mesures phares du Budget 2025 :

• le rétablissement d’un prêt à taux zéro (PTZ) sur tout le territoire et à tous les types de logements neufs, y compris les maisons, jusqu’à fin 2027 ;
• l’exonération des droits de donations et successions jusqu’à 100.000€ par donateur (jusqu’à fin 2026) en faveur de l’achat d’un logement neuf ou de la rénovation énergétique de la résidence principale, au profit d’enfants ou de petits-enfants.

S’agissant des donations, le texte final est mieux-disant que les premières propositions du gouvernement car l’exonération de droits pourra aller jusqu’à 300.000€ par donataire, dans le cas par exemple ou un enfant recevrait 100.000 € de chacun de ses parents et 100.000 € d’un grand-parent. Ces dons de sommes d’argent pourront aussi être consentis à un arrière-petit-enfant, à un neveu ou une nièce.

Les fonds pourront être utilisés pour acquérir un logement neuf en résidence principale mais également un investissement locatif dans le neuf, une possibilité qui a été ajoutée en commission mixte paritaire.

Extension du Prêt à Taux Zéro - PTZ 2025

Le PTZ est un dispositif de soutien à l’accession à la propriété, permettant aux primo-accédants de financer une partie de l’achat de leur résidence principale sans intérêts ni frais de dossier.

Jusqu’à présent, le PTZ était principalement réservé à l’acquisition de logements neufs en zones dites “tendues” (zones A, A bis et B1) et à l’achat de logements anciens avec travaux en zones “détendues” (zones B2 et C).

À compter d’avril 2025, le PTZ sera étendu à l’ensemble du territoire français, sans distinction de zonage. Cette réforme vise à soutenir les primo-accédants et à dynamiser le marché de la construction neuve. Ainsi, les ménages pourront bénéficier du PTZ pour l’achat de logements neufs, qu’ils soient situés en zones tendues ou détendues, incluant désormais les maisons individuelles, précédemment exclues du dispositif.

Principales évolutions du PTZ en 2025 :

• Éligibilité géographique élargie : le PTZ sera accessible sur tout le territoire, sans restriction liée au zonage.
• Inclusion des maisons individuelles : les acquisitions de maisons neuves seront de nouveau éligibles au PTZ, offrant davantage de choix aux primo-accédants.
• Conditions de ressources : les plafonds de ressources pour bénéficier du PTZ restent en vigueur, variant selon la composition du foyer et la localisation du logement. Par exemple, pour un ménage de quatre personnes, le plafond est de 102 900 € en zone A et de 59 850 € en zone C.
• Montant du prêt : le PTZ peut financer jusqu’à 40 % du coût total de l’opération, dans la limite d’un montant maximum qui dépend de la zone et de la composition du foyer.

Cette extension du PTZ devrait favoriser l’accession à la propriété pour un plus grand nombre de ménages, notamment en zones rurales et périurbaines, où la demande de logements neufs est importante.

Donations pour l’achat d’un logement neuf

Parallèlement à l’extension du PTZ, les parlementaires ont validé un abattement exceptionnel sur les donations en faveur de l’achat ou de la construction d’une résidence principale.

Cette mesure vise à encourager la solidarité intergénérationnelle et à faciliter l’accès à la propriété pour les jeunes ménages.

Modalités de l’abattement :

• Montant de l’abattement : Les dons de sommes d’argent consentis en pleine propriété bénéficient d’une exonération de droits de mutation à titre gratuit, dans la double limite de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par donataire.
• Bénéficiaires éligibles : Les enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, ou, à défaut de descendance, les neveux et nièces peuvent bénéficier de cet abattement.
• Affectation des fonds : Les sommes doivent être utilisées, au plus tard dans les six mois suivant le transfert, pour l’acquisition ou la construction de la résidence principale du bénéficiaire, ou pour des travaux de rénovation énergétique éligibles à la prime prévue par la loi de finances pour 2020.
• Condition de conservation : Le bénéficiaire doit conserver le bien en tant que résidence principale pendant une durée minimale de cinq ans à compter de son acquisition ou de l’achèvement des travaux, sous peine de remise en cause de l’exonération.

Cette mesure temporaire, applicable jusqu’au 31 décembre 2026, vise à encourager les transmissions de patrimoine au sein des familles et à soutenir l’accession à la propriété, notamment pour les jeunes ménages.

Ces réformes ont été accueillies favorablement par les acteurs du secteur immobilier, qui y voient un levier pour relancer le marché de la construction neuve et soutenir les primo-accédants. L’élargissement du PTZ à l’ensemble du territoire et l’abattement exceptionnel sur les donations devraient contribuer à dynamiser les ventes de logements neufs et à faciliter l’accès à la propriété pour de nombreux ménages.

Toutefois, certaines voix s’élèvent pour souligner la nécessité d’accompagner ces mesures d’une politique ambitieuse en matière de rénovation énergétique et de développement durable. En effet, l’extension du PTZ aux maisons individuelles pourrait entraîner une augmentation de l’artificialisation des sols, en contradiction avec les objectifs environnementaux de la France. Il est donc essentiel de trouver un équilibre entre soutien à la construction neuve et préservation de l’environnement.

L’adoption de ces mesures par l’Assemblée nationale et le Sénat marque une étape importante dans la politique du logement en France. L’extension du PTZ et l’abattement exceptionnel sur les donations constituent des leviers significatifs pour faciliter l’accès à la propriété et soutenir le marché de la construction neuve. Il conviendra toutefois de veiller à leur mise en œuvre effective et à leur articulation avec les objectifs environnementaux et sociaux du pays.