1% de frais de notaire !

Savez-vous que les frais de notaire de 7% sont en réalité de 1% ?

1% du prix de vente d’un bien immobilier, tel est le pourcentage prélevé par le notaire : ce sont ses émoluments.

Les frais de notaire ne représentent donc qu’une petite partie des frais d’enregistrement. “Frais de notaire” est une expression trompeuse : le notaire n’est qu’un prête-nom ! Derrière se cachent des frais de collectivité et des frais d’État.

Des frais d’enregistrement qui augmenteront le 1er avril prochain. Mais n’en voulez pas au notaire parce qu’il n’y est pour rien. Ses frais à lui n’augmenteront pas.

Ce qui va augmenter c’est la taxe locale.

Augmentation des DMTO au 1er avril 2025

Un notaire est essentiellement un collecteur d’impôts : il est détenteur d’un office (ou charge) créé par l’État, ce pourquoi son bureau est appelé “Office notarial”.

Sa fonction est une mission publique : un notaire est un officier public. Il dépend du ministère de la Justice : un notaire est un officier ministériel.

Lorsque vous signez chez le notaire l’acte authentique d’acquisition d’un bien immobilier, c’est la signature du notaire qui fait foi. C’est elle qui vous déclare nouveau propriétaire du bien.

La préparation d’un acte authentique prend un mois et demi si vous achetez sans crédit, trois mois si vous achetez avec un crédit. Sa constitution et sa rédaction occuperont tout le personnel de l’Étude notariale, pas seulement le notaire. C’est du travail et pour payer tout ce petit monde-là, vous allez lui verser 1% du prix d’achat.

Votre bien immobilier est acheté au prix de 300 000 € net vendeur : les frais d’acte seront donc de 3 000 € environ. Or vous avez fait au notaire un chèque de 22 500 €, soit un peu plus de 7% du prix de vente !

Calcul des frais de notaire

Pour calculer vos futurs frais de notaire, que ce soit pour un achat dans l’ancien, dans le neuf ou l’achat d’un terrain pour construire une maison individuelle, utilisez notre calculatrice de crédit immobilier.

La calculatrice Hypo est une calculatrice de crédit immobilier très complète, très précise et très performante, rassemblant tous les calculs dans un seul et même écran.

Très utilisée par les particuliers, notre calculatrice en ligne est également quotidiennement utilisée par de nombreux agents immobiliers et même par des professionnels du crédit !

3000 € dans la poche de l’Office notarial - pas celle du notaire soit dit en passant. Dans quelle poche tombent les 19 500 € de différence ? Autrement dit les 6% restants ?

Ils sont pour les DMTO. Ou pour mieux dire : pour l’État et les collectivités locales. Des taxes, des taxes, rien que des taxes !

L’État préférera toujours les gros prélèvements aux grosses économies…

Calcul détaillé des DMTO

Les DMTO sont les Droits de Mutation à Titre Onéreux.

Des frais d’enregistrement très onéreux en effet et plus onéreux encore le 1er avril prochain.

Car l’État, via la loi de Finances 2025, vient d’autoriser les départements de relever la taxe départementale de 0.5 points, et ce pour une période de 3 ans - ce qui signifie en bon latin « ad vitam aeternam »…

Au bon plaisir de chaque département d’appliquer cette surtaxe ou pas, qui passeraient alors de 5.81% environ à 6.31% du prix de vente, du moins pour l’achat d’un bien immobilier ancien.

Les DMTO constituant une source de revenu importante pour les collectivités locales, notamment les départements et les communes, il serait étonnant qu’elles se privent d’un nouveau droit de prélèvement.

Mais ce n’est pas tout : il faut encore ajouter un impôt pour l’État…

Les DMTO sont en effet composés de trois éléments :

• La taxe départementale de publicité foncière ou droits d’enregistrement. Le taux de cette taxe est fixé par chaque conseil départemental et peut varier entre 3.80 et 4.50% du prix de vente du bien immobilier. Sans surprise, la majorité des départements appliquent le taux maximum.
• La taxe communale additionnelle : sont taux est uniformément fixé à 1.20% prix de vente.
• Une troisième taxe s’ajoute, cette fois au profit de l’État, équivalente à 2,37 % du montant de la taxe départementale.

Dans le neuf, l’État fait un geste aux acquéreurs !

Ce que nous appelons encore à tort « frais de notaire réduits » sont en réalité des DMTO à taux réduit - les honoraires du notaire sont les mêmes dans le neuf que dans l’ancien.

0.715% du prix de vente hors taxe, donc applicable aux biens immobiliers soumis à TVA, par exemple un appartement sur plan vendu en VEFA (vente en état futur d’achèvement).

7 à 8%, notaire inclus, du prix d’achat dans l’ancien ; 2 à 3%, notaire inclus, dans le neuf. Mais attention : un projet de loi ambitionne d’aligner le neuf sur l’ancien - pas l’inverse bien entendu.

DMTO : Paris taxe la première !

Une capitale doit montrer l’exemple !

La taxe départementale fait partie des DMTO. Or la commune de Paris, c’est aussi le département 75.

Depuis le 1er janvier 2019, la commune et le département de Paris ont fusionné pour former une unique collectivité territoriale. D’où son nouveau nom : Ville de Paris, commune et département à la fois.

Fort de ce double statut, le conseil municipal et départemental (le conseil général) de la Ville de Paris veut voter et profiter de cette nouvelle taxe. Madame Hidalgo ne laissera jamais passer l’opportunité d’un nouveau levier fiscal !

Plus qu’ailleurs les frais d’acte notarié sont déjà très élevés sur les deux rives de la Seine, mais très élevé aussi le déficit municipal. Acheter la vie parisienne sera donc plus cher encore.

Au Conseil de Paris, le groupe Changer Paris (Républicains, centristes et indépendants), dirigé par Rachida Dati, maire du VIIe arrondissement, aussi ministre de la Culture, s’est montré très critique contre cette hausse de la taxe départementale, affirmant qu’elle ralentira l’accession à la propriété pour les classes moyennes.

Ce qui est vrai et faux à la fois. De fait, une telle hausse représenterait une augmentation de 1 500 euros pour un bien acheté à 300 000 euros, et de 3 000 euros pour un bien acheté à 600 000 euros. Mais cette hausse ne limitera pas l’accession à la propriété puisqu’elle ne sera pas applicable à celles et ceux qui achèteront pour la première fois, par conséquent celles et ceux qui accèderont à la propriété justement.

En effet, cette augmentation ne s’appliquera pas aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes qui achètent leur première propriété pour y établir leur résidence principale.

Qu’est-ce qu’un primo-accédant ?

Un primo-accédant n’est pas seulement un acquéreur qui achète pour la première fois !

Vous êtes primo-accédant si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années précédant votre nouvel achat.

La loi de finances prévoit que les départements pourront décider d’un taux réduit ou d’une exonération pour ces acquéreurs, souvent plus jeunes - encore qu’à Paris, il n’est pas rare d’acheter pour la première fois à un âge assez avancé déjà.

Pour les secundo-accédants en revanche, cette hausse des DMTO aura effectivement un impact significatif sur le coût total de leur achat. Cependant, nul doute que des départements de droite l’appliqueront et que Madame Dati, maire du Tout-Paris, l’eût appliquée aussi - c’est Anne Hidalgo qui s’y serait opposée cette fois…

Il sera intéressant de voir comment les autres collectivités locales réagiront à cette autorisation de relever le taux de la taxe départementale. Les départements des Pays de Loire, par exemple, n’auraient a priori pas l’intention de les augmenter.

A priori…