Taux immo : « 3.20 sur 20 ans, signez tout de suite ! »

Alors que nombre de professionnels de l’immobilier se réjouissent des premiers signes de reprise du marché, Patrick Artus, conseiller économique auprès d’Ossiam, dresse un constat beaucoup plus nuancé.

Intervenant dans l’émission Synapses, interrogé par Vincent Bezault, il conteste l’idée selon laquelle la baisse récente des taux de crédit immobilier pourrait s’inscrire dans la durée et amorcer un véritable retournement du secteur dès 2025.

Embellie trompeuse des taux immobiliers

Ces derniers mois, les taux de crédit immobilier en France ont légèrement reflué après avoir dépassé la barre des 4 %.

Selon Patrick Artus, ce mouvement à la baisse – qui a déjà permis aux nouveaux crédits de remonter d’un point bas de 6,9 milliards d’euros mensuels à plus de 10 milliards – serait conjoncturel et non le signe d’une tendance pérenne.

« Aujourd’hui, si vous trouvez une banque qui vous fait un crédit immobilier à 3,20 % sur 20 ans, il faut signer tout de suite, parce que ces taux vont probablement remonter. »

Un courtier en crédit immobilier vous trouvera mieux aujourd’hui, mais c’est ce qu’il vous trouvera de mieux demain et ne vous trouvera plus après-demain.

Alors ne tardez plus, ne remettez pas à plus tard un projet d’achat immobilier qui vous sera plus coûteux, s’il est encore possible par ailleurs.

C’est probablement le dernier moment aussi pour renégocier son prêt immobilier avant de devoir attendre de longs mois, alors que des crédits immobiliers étaient encore souscrits à plus de 4% il y a peu.

En cause notamment, la hausse des taux d’intérêt à long terme aux États-Unis, qui se répercute historiquement en Europe à hauteur d’environ 40 %.

La Réserve fédérale américaine (Fed) maintient en effet ses taux courts à un niveau élevé, contraignant les marchés à réévaluer leurs anticipations de baisse à la fois aux États-Unis et dans la zone euro.

La BCE contrainte par l’inflation sous-jacente

Pour Patrick Artus, la Banque centrale européenne (BCE) ne pourra pas ramener ses taux au niveau espéré par une partie du marché.

L’inflation sous-jacente – plus représentative de la tendance réelle des prix – demeure en effet autour de 2,8 % en Europe et peine à reculer. Les projections de baisse des taux directeurs de la BCE, autrefois optimistes, ont déjà été revues à la hausse par les marchés, ce qui maintient une pression durable sur les taux d’intérêt à long terme.

« Il y aura des baisses de taux, mais on n’ira pas jusqu’à 1,75 % comme certains l’avaient anticipé il y a encore quelques mois. »

Autre élément d’incertitude : l’évolution des prix de l’énergie. Alors que certains misaient sur une détente durable du coût du baril et du gaz, l’expert économique souligne qu’au contraire, l’offre américaine de gaz naturel liquéfié (GNL) risque de se tendre avec l’augmentation des capacités d’exportation outre-Atlantique.

Une pression supplémentaire sur les prix qui pourrait freiner la décrue de l’inflation.

Un marché immobilier toujours contraint

Si les transactions dans l’ancien semblent se redresser, Patrick Artus rappelle que la construction neuve demeure en berne, freinée par plusieurs facteurs :

• Les réglementations environnementales, qui ont renchéri le coût de construction de près de 20 % en cinq ans.
• L’interdiction d’artificialiser les sols, qui limite la mise en chantier de nouveaux programmes.
• La réticence de nombreuses municipalités à délivrer des permis de construire.

Cette rareté de l’offre maintient les prix de l’immobilier à un niveau élevé, tout en pesant sur le pouvoir d’achat et la mobilité des ménages.

« Les prix ont baissé de 5 % en 2023, mais cela reste très faible au regard des hausses engrangées depuis 2000. Le marché immobilier français est structurellement trop cher parce qu’il est trop rare. »

À l’approche de 2025, Patrick Artus anticipe donc plusieurs facteurs de blocage :

• Une remontée des taux d’emprunt d’État (en France comme dans le reste de la zone euro), calquée sur celle des taux américains.
• Une BCE freinée par l’inflation sous-jacente, qui limite les baisses de taux directeurs.
• Des coûts de construction élevés et une pénurie de logements, rendant le marché peu accessible.

Résultat : si l’optimisme commence à poindre chez certains professionnels en raison de la stabilisation temporaire des taux, cette “détente” risque fort de ne pas durer.

Les transactions pourraient connaître de nouvelles difficultés au cours de l’année 2025, dans un contexte où le crédit immobilier ne se bonifie pas autant qu’escompté.

Vidéo de l’entretien dans YouTube

Immobilier : nouvelle dégradation en vue selon Patrick Artus

Châine Synapse https://youtu.be/FZld-8-XoSw?si=O-Z6-kEXTVMFNsmF

En définitive, le scénario esquissé par Patrick Artus tranche avec la vision plus positive de certains acteurs du secteur.

Pour lui, la conjoncture internationale (influence des taux américains, maintien d’une inflation élevée, tensions sur l’énergie) et les spécificités du marché français (réglementations strictes, manque de terrains à bâtir) risquent d’empêcher une véritable reprise du crédit immobilier en 2025.

Un diagnostic prudent qui invite à la vigilance, tant pour les ménages que pour les professionnels du secteur.

Patrick Artus est le conseiller économique d’Ossiam depuis juillet 2024. Il est également à ce jour administrateur d’IPSOS, membre du Conseil Scientifique de l’AMF et membre du Cercle des Economistes. Précédemment, il a été Chef Économiste et Membre du Comité Exécutif de Natixis, après avoir été Directeur de la Recherche et des Etudes de Natixis pendant 20 ans. Auparavant, il a travaillé à l’INSEE, à l’OCDE, à la Banque de France et à la Caisse des Dépôts et Consignations. En parallèle, il s’est engagé dans des activités d’enseignement (École Polytechnique, Dauphine, ENSAE,Centre des Hautes Études de l’Armement, École Nationale des Ponts et Chaussées, HEC Lausanne, Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne, École d’Économie de Paris) et de recherche (publications dans différentes revues). Patrick Artus a également été membre du Conseil d’Analyse Economique auprès du Premier Ministre pendant plusieurs années, et administrateur de TotalEnergies pendant 12 ans. Il est diplômé de l’Ecole Polytechnique, de l’Ecole Nationale de la Statistique et de l’Administration Economique et de l’Institut d’Etudes Politiques de Paris. Il est également officier dans l’Ordre National de la Légion d’Honneur.