Impact du PLF2025 de Bayrou sur l'immobilier

Les Sénateurs ont voté la version Bayrou du PLF2025.

Il ne lui manque plus que le vote de l’Assemblée Nationale pour redessiner radicalement la taxation du patrimoine.

Du patrimoine immobilier, du patrimoine financier également : du patrimoine improductif selon l’opinion du Gouvernement.

Les revenus financiers subiraient ainsi une hausse de la flat-tax, un prélèvement forfaitaire unique (PFU) à hauteur de 30% actuellement. Un amendement adopté par la commission des finances propose de le porter à 33 %.

Cette mesure viserait à aligner davantage la taxation des revenus du capital sur celle des revenus du travail, contribuant ainsi à une plus grande équité fiscale.

La justice fiscale qu’attendaient les professionnels et les investisseurs immobiliers était plutôt un alignement de la fiscalité des revenus immobiliers sur les revenus du capital…

Quel impact du PLF2025 sur l’immobilier ?

Comme l’écrivait Auguste Detoeuf : “Aide-toi, l’Etat ne t’aidera pas” !

Auteur d’un petit bijou littéraire sur les affaires (Propos de O. L. Barenton, Confiseur), Detoeuf fut aussi à l’origine d’Alstom, société créée en 1928 - dont la branche énergie fut revendue en 2015, suite à une autorisation d’Emmanuel Macron, alors ministre de l’économie, décision sans aucun doute très productive de l’Etat français…

Que prévoit exactement ce PLF2025 pour les détenteurs de patrimoine ?

Le Projet de Loi de Finances pour 2025 (PLF 2025) introduit plusieurs mesures significatives affectant les détenteurs de patrimoine :

1. Réforme de l’impôt sur les plus-values immobilières : le PLF 2025 prévoit une révision de la fiscalité applicable aux plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers. Les détails précis de cette réforme n’ont pas encore été entièrement dévoilés, mais l’objectif est d’augmenter la contribution fiscale des transactions immobilières lucratives. Cette mesure vise à simplifier et à rendre plus équitable la taxation des plus-values immobilières, tout en encourageant une rotation plus dynamique des biens sur le marché immobilier.
2. Suppression des abattements pour durée de détention : actuellement, les plus-values immobilières bénéficient d’abattements en fonction de la durée de détention du bien, conduisant à une exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le PLF 2025 envisage de supprimer ces abattements, estimant qu’ils incitent les propriétaires à conserver leurs biens sur de longues périodes, ce qui peut contribuer à la stagnation du marché immobilier et à la dégradation de certains logements.
3. Indexation du prix d’acquisition sur l’inflation : en remplacement des abattements pour durée de détention, le projet propose d’indexer le prix d’achat du bien sur l’inflation, en se basant sur l’indice des prix à la consommation hors tabac publié par l’INSEE. Cette actualisation vise à calculer une plus-value imposable plus représentative de la réalité économique.
4. Réforme de la fiscalité des Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) : les députés et sénateurs ont convenu de réduire les avantages fiscaux des locations meublées de type Airbnb. Le PLF 2025 prévoit de diminuer l’abattement forfaitaire pour ces locations, passant de 71 % à 50 % pour les meublés de tourisme classés, et de 50 % à 30 % pour les non classés. De plus, ces locations seront désormais soumises à des obligations de diagnostic de performance énergétique, avec des échéances échelonnées pour la mise en conformité.
5. Création de l’Impôt sur la Fortune Improductive : inspiré par des propositions de chercheurs et de hauts fonctionnaires, le PLF 2025 introduit un nouvel impôt visant les patrimoines élevés non productifs. Ce “super-ISF” élargirait l’assiette de l’ancien ISF en incluant certains actifs précédemment exonérés, comme le patrimoine professionnel, et en limitant les mécanismes de plafonnement qui réduisaient son efficacité. L’objectif est de renforcer la progressivité de l’impôt et de générer des recettes supplémentaires estimées entre 10 et 14 milliards d’euros.
6. Mise en œuvre progressive : la réforme serait appliquée progressivement, à partir du 1ᵉʳ janvier 2026 pour les terrains à bâtir et du 1ᵉʳ janvier 2027 pour les biens immobiliers bâtis.

Ces mesures traduisent une volonté du gouvernement de renforcer la justice fiscale en augmentant la contribution des ménages les plus aisés et en réduisant certaines niches fiscales considérées comme inefficaces ou inéquitables.

Nouvel IFI : Impôt sur la Fortune Improductive

Le nouvel Impôt sur la Fortune Improductive (IFI) en France est une réforme fiscale majeure introduite dans le cadre du Projet de Loi de Finances (PLF) 2025.

Le nouvel Impôt sur la Fortune Improductive (IFI) en France est une réforme fiscale majeure introduite dans le cadre du Projet de Loi de Finances (PLF) 2025.

Il remplacerait l’actuel Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), qui était en vigueur depuis 2018.

Cette réforme vise à élargir l’assiette fiscale pour inclure des actifs considérés comme « improductifs » : qui ne contribuent pas directement à l’économie productive.

Voici les principaux éléments de cette nouvelle taxe :

1. Élargissement de l’assiette fiscale

L’IFI actuel ne taxe que les biens immobiliers non affectés à une nouvelle activité professionnelle.

Le nouvel IFI inclurait les détenteurs des actifs suivants :

• Liquidité et placements financiers non investis (comptes courants, livrets, assurance-vie non placée en unités de compte).
• Actifs numériques (cryptomonnaies comme le Bitcoin).
• Biens meubles corporels de luxe (yachts, jets privés, voitures de collection, œuvres d’art).
• Droits de propriété littéraire, artistique et industrielle, lorsque le détenteur n’en est pas l’auteur ou l’inventeur.

2. Seuil d’imposition

Le seuil d’assujettissement à cet impôt est relevé à 2,57 millions d’euros de patrimoine imposable, contre 1,3 million d’euros pour l’IFI actuel. Cela vise à éviter de taxer les ménages modestes dont la fortune a augmenté en raison de la flambée des prix immobiliers.

3. Objectif de la réforme

• Justice fiscale : en taxant une gamme plus large d’actifs improductifs, la réforme cherche à répartir équitablement la charge fiscale, notamment en ciblant les contribuables les plus aisés.
• Augmentation des recettes de l’État : l’élargissement de la base taxable devrait compenser les pertes de recettes observées depuis la suppression de l’ancien Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) en 2018.
• Encouragement à l’investissement productif : en taxant davantage les actifs improductifs, la réforme incite les contribuables à orienter leurs investissements vers des secteurs productifs, comme l’immobilier locatif ou les PME.

4. Implications pour les contribuables

• Les détenteurs de cryptomonnaies seront particulièrement touchés, car l’impôt s’appliquera même sur les gains non réalisés (c’est-à-dire sans vente des actifs).
• Les investisseurs en Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) devront revoir leur stratégie patrimoniale, car les parts de SCPI pourraient être incluses dans l’assiette de l’IFI élargi.

5. Critiques faites à l’IFI

• Certains estiment que cette réforme pourrait entraîner une fuite des capitaux à l’étranger, notamment parmi les contribuables les plus riches.
• D’autres critiquent la complexité accrue du système fiscal et craignent un frein à l’investissement.

Un nouvel Impôt sur la Fortune Improductive marquerait une étape importante dans la fiscalité française, visant à mieux refléter la réalité du patrimoine des contribuables et à encourager les investissements productifs.

Cependant, il suscite naturellement des débats sur son impact économique et social : sur la nature contre-productive d’un impôt sur les avoirs prétendus improductifs…

Quel impact du nouvel IFI sur l’immobilier ?

L’IFI annule et remplace l’IFI ! Pourquoi utiliser le même acronyme ? Bref…

En tout cas le nouvel IFI permettrait d’être exonéré de l’actuel IFI : vous ne seriez plus soumis à l’actuel IFI, au nouvel IFI non plus ! Pourquoi ? Parce qu’un revenu locatif est un revenu productif.

Le nouvel IFI exonérerait aussi une grande partie des gros patrimoines immobiliers soumis à l’actuel IFI. Pourquoi ? Parce que la cible du nouvel IFI n’est plus seulement l’immobilier d’une part, parce que le seuil d’imposition du nouvel IFI serait considérablement relevé d’autre part.

Autrement dit, le détenteur d’un patrimoine immobilier d’une valeur d’1 500 000 €, actuellement soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, ne serait plus soumis à l’Impôt sur la Fortune Improductive, le seuil d’assujettissement étant relevé à 2,57 millions d’euros, contre 1,3 million d’euros actuellement, à condition que ces avoirs soient productifs, autrement dit locatifs, naturellement.

Mais surtout, là est le point important, un patrimoine immobilier locatif dont la valeur serait supérieure au nouveau seuil, quand bien même elle serait de 10 millions d’euros par exemple, échapperait au nouvel impôt. Une grosse fortune immobilière serait ainsi exonérée d’IFI, ses avoirs étant réputés productifs !

Les français étant plus attachés à l’immobilier qu’à la bourse, nul doute que ce nouvel IFI doperait le marché locatif. Et bien davantage le marché du locatif résidentiel, plutôt que le marché des immeubles affectés à une activité économique, également exonérés du nouvel IFI.

Incités cependant à placer leur argent dans des actifs productifs pour échapper à l’impôt, nul doute qu’ils seront plus nombreux à investir en bourse également, via leur assurance-vie principalement, ce contrat de capitalisation étant l’autre placement préféré des français.

Si bien que ce nouveau dispositif fiscal pourrait flécher l’épargne et le crédit vers des actifs à plus haute valeur ajoutée, non seulement pour l’économie, mais pour les particuliers. Serait-ce une façon d’introduire la capitalisation pour les aider à mieux préparer leur retraite ?

En attendant, le nouvel IFI pourrait être un impôt - à fuir - efficace pour réorienter l’argent vers des actifs contribuant à l’économie réelle, autrement dit à financer indirectement l’économie française.

L’exonération d’IFI pour les investissements productifs, en stimulant le marché locatif, pourrait répondre à la demande croissante de logements. Elle pourrait contribuer à détendre le marché immobilier, mais y contribuer seulement, car face à la demande il faut de l’offre, autrement dit une construction plus massive de logements.

Or ce ne sont pas des incitations pour des investissements plus productifs qui produiront des maisons et des appartements. Ce nouvel impôt ne sera pas suffisant. Pas plus d’ailleurs qu’une nouvelle loi de défiscalisation, qui ne changerait rien à la hausse des coûts de construction ni à l’inflation réglementaire dont souffre le secteur de la promotion.

Marché immobilier et marché du travail

L’investissement immobilier locatif est hautement productif !

Ne serait-ce que parce qu’il fluidifie la mobilité professionnelle des français, leur permettant de partir habiter là où se créent des emplois.

Prenez l’exemple du boom industriel en cours à Dunkerque, grâce à l’implantation des gigafactories Verkor et ProLogium, créant un besoin urgent de nouveaux logements pour accueillir leurs milliers d’employés.

L’agglomération dunkerquoise devra construire 12 000 nouveaux logements sur 10 ans pour répondre à la demande. Une expansion immobilière indispensable pour héberger 1 200 employés dès 2025 côté Verkor, 3 000 employés d’ici 2030 côté ProLogium !

Sans compter les nouveaux emplois créés par des entrepreneurs attirés par ces nouveaux clients, qu’il s’agisse de la manne de ces nouveaux consommateurs ou mieux, de la manne représentée par les besoins de ces nouveaux fleurons eux-mêmes. Une industrie crée des emplois, elle crée des employeurs autour d’elle également.

Comment se passer de l’investissement immobilier locatif pour loger les ouvriers, les employés et les cadres de toutes ces entreprises ? Aussi bien des logements hôteliers que des logements sociaux, intermédiaires, de standing aussi pour attirer du personnel de très grande qualité, venu aussi de l’étranger.

Car si Verkor est française, ProLogium nous vient de Taïwan. Investissant pas moins de 5 milliards d’euros à Dunkerque, elle viendra avec des responsables taïwanais, hommes, femmes, enfants, pour lesquels il faudra des logements spacieux de grande qualité.

La réussite de l’implantation des gigafactories dépend directement de la capacité du territoire à loger les nouveaux arrivants. Proposer des logements accessibles et attractifs est la condition principale pour réussir le pari des créations d’emplois à Dunkerque.

C’est aussi en quoi l’immobilier participe de la productivité d’un territoire.