Un impôt sur la vente de la résidence principale ?

Les députés ne comptent plus laisser les spéculateurs jouer avec le marché immobilier sous couvert de l’exonération de la plus-value sur la résidence principale.

Mercredi 16 octobre, la commission des finances a frappé fort en adoptant un amendement dans le cadre du Projet de loi de finances (PLF) 2025.

Son objectif ? Barrer la route aux pratiques abusives qui gonflent artificiellement les prix, notamment dans les zones touristiques déjà sous tension.

Exit les ventes express après quelques mois seulement d’occupation : désormais, il faudra patienter au moins cinq ans pour profiter de l’exonération sur les plus-values immobilières.

Levons tout de suite une inquiétude : ce délai de cinq ans ne s’appliquerait pas dans toutes les situations. Fort heureusement, de nombreuses exceptions sont prévues.

Ne sont concernés que les biens immobiliers :

“Qui ont constitué la résidence principale du cédant pendant les cinq années précédant le jour de la cession sauf lorsque la cession intervient pour un motif impérieux familial, médical ou professionnel ou en vue d’acquérir un autre bien à destination de résidence principale.”

Il sera donc encore possible d’être exonéré de l’impôt sur la plus-value si vous revendez votre résidence principale avant 5 ans d’occupation.

Par exemple les vendeurs contraints de déménager en raison d’une mutation professionnelle. Ou encore en cas de longue hospitalisation, d’entrée en EHPAD, de décès ou de séparation.

De même, l’exonération resterait applicable sans condition de durée si la vente permet de financer l’acquisition d’une nouvelle résidence principale, évitant ainsi de pénaliser le cours naturel du marché immobilier.

"Le présent amendement des députés Socialistes et apparentés vise à lutter contre les mécanismes de « culbutes spéculatives » consistant à acheter puis à revendre, dans un délai court, un bien immobilier en le déclarant comme une résidence principale pour échapper à la taxe sur les plus-values immobilières.

Ces mécanismes sont particulièrement développés dans les zones touristiques où la tension locative entraîne depuis 20 ans une importante augmentation du prix des biens, notamment au pays basque.

Ainsi le présent amendement propose de conditionner l’exonération à une durée de détention d’au moins cinq années comme résidence principale. Naturellement, cette condition ne s’appliquerait pas dès lors qu’il s’agit d’une vente en vue d’acquérir une autre résidence principale, ce qui autrement pénaliserait toute opération hors primo-accession."

De même, ce délai pourrait être levé lorsqu’un motif impérieux le justifie tel qu’une mutation professionnelle, une hospitalisation de longue durée ou l’entrée en EHPAD ou encore un décès ou une séparation notamment.

La grande majorité des particuliers - ainsi que les agents immobiliers - peuvent donc se rassurer.

Il n’y a rien là qui puisse fondamentalement bouleverser le marché des transactions immobilières.

Un impôt sur la spéculation immobilière

Déposé par les députés socialistes des Pyrénées-Atlantiques, Peio Dufau et Inaki Echaniz, cet amendement s’inscrit dans une volonté claire de lutter contre la spéculation effrénée.

Pour les spéculateurs, le jeu consistait à acheter un bien immobilier dans une zone où la demande est forte, et à le revendre rapidement en évitant l’impôt grâce à une simple déclaration du bien comme résidence principale.

Un subterfuge qui permettait d’échapper à la taxe sur les plus-values immobilières tout en profitant d’une hausse rapide des prix. De l’argent facile en somme…

Le député Inaki Echaniz a exprimé sa satisfaction sur le réseau social X, saluant une “première victoire contre la spéculation” lors de cette première journée d’examen du PLF 2025.

Cet amendement marque un tournant majeur dans la régulation des pratiques spéculatives, qui ont fait exploser les prix dans des régions comme le Pays Basque, où la tension locative est à son comble depuis 20 ans.

Réguler les prix dans les zones touristiques

Les zones touristiques sont en effet les premières victimes de ces mécanismes de « culbutes spéculatives ».

Avec une offre de logements réduite et une demande élevée, les prix de l’immobilier ont connu une inflation vertigineuse, rendant l’accession à la propriété toujours plus difficile pour les habitants locaux.

C’est précisément ce phénomène que les députés souhaitent freiner. D’autant qu’il s’agit d’une “fraude” devenue courante.

En conditionnant l’exonération à une durée minimale de cinq ans de détention, ils entendent dissuader les pratiques opportunistes et stabiliser le marché immobilier.

Aujourd’hui, revendre sa résidence principale ne déclenche aucune obligation fiscale concernant les plus-values.

La taxe n’est applicable que pour les résidences secondaires ou les biens à usage locatif. C’est ce vide juridique que des propriétaires peu scrupuleux ont exploité pour échapper à l’impôt. Grâce à l’adoption de cet amendement, ces pratiques frauduleuses pourraient enfin trouver une limite claire.

Si ce texte est définitivement adopté lors de l’examen du PLF 2025, les propriétaires immobiliers qui achètent et revendent un bien en moins de cinq ans devront s’acquitter de la fameuse taxe sur la plus-value, même si le bien est déclaré comme résidence principale.

Un coup de frein attendu qui devrait contribuer à ramener un peu de sérénité dans un marché immobilier en ébullition, en particulier dans les zones où la spéculation a eu des effets dévastateurs.

Avec cet amendement, le gouvernement envoie un signal fort : l’immobilier ne doit pas être un terrain de jeu pour les spéculateurs.

En rétablissant un cadre fiscal plus strict, les députés espèrent non seulement freiner les hausses de prix artificielles, mais aussi restaurer une certaine équité pour les propriétaires qui souhaitent simplement accéder à un logement sans devoir payer le prix de la spéculation.

La commission des finances a donc posé la première pierre d’une réforme qui pourrait bien changer la donne. Si l’amendement est définitivement validé dans le cadre du PLF 2025, il représentera un tournant pour le marché immobilier français, en faveur d’une régulation plus juste et d’une fiscalité plus équilibrée.

Les prochains jours seront décisifs pour voir si cette mesure sera adoptée par l’ensemble du parlement, mais une chose est sûre : la lutte contre la spéculation immobilière est bel et bien engagée.

Différences entre spéculateurs particuliers et marchands de biens

L’amendement en cours de discussion dans le PLF 2025 vise à limiter les pratiques spéculatives des particuliers, pas celle des marchands de biens.

Il s’agit justement de les imposer, comme le sont les marchands de biens.

Par conséquent de combler le vide juridique qui permettait aux particuliers de spéculer sans les contraintes fiscales d’un marchand de biens.

La distinction entre un spéculateur particulier et un marchand de biens repose principalement sur la nature et la régularité des activités immobilières, ainsi que sur leur statut fiscal et juridique.

Relatons les principales différences, finalement celles entre un amateur et un professionnel.

Le spéculateur immobilier particulier

Le spéculateur particulier est un individu qui, à titre privé et non professionnel, achète des biens immobiliers dans le but de les revendre rapidement pour réaliser une plus-value.

Voici ses caractéristiques principales :

Opportunisme : le spéculateur particulier réalise des opérations immobilières de façon ponctuelle, sans que cela ne constitue son activité principale ou professionnelle. Il peut acheter une résidence principale ou secondaire, la revendre rapidement après avoir profité d’une hausse des prix, souvent dans des zones à forte tension (comme les zones touristiques), tout en cherchant à échapper à l’impôt sur les plus-values.

Motivation : son objectif est de tirer parti des variations du marché, notamment des hausses rapides de prix, pour réaliser un bénéfice sur une courte période.

Statut fiscal : tant que ses opérations restent occasionnelles et qu’il respecte certaines règles (comme le fait de déclarer un bien comme résidence principale), il ne relève pas du régime des professionnels de l’immobilier.

L’imposition sur la plus-value n’intervient pas si le bien est qualifié de résidence principale, mais ce type de spéculation pourrait être limité par l’amendement qui impose une durée minimale de détention de cinq ans.

Le marchand de biens

Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier, dont l’activité consiste à acheter, rénover, subdiviser et revendre des biens immobiliers à des fins lucratives.

Ce statut est réglementé et s’accompagne d’obligations spécifiques.

• Professionnalisation : contrairement au spéculateur particulier, le marchand de biens exerce cette activité à titre professionnel et régulier. Il peut être une personne physique ou une société dont l’objet social est la vente de biens immobiliers.
• Volume d’opérations : le marchand de biens réalise souvent plusieurs transactions immobilières par an et peut intervenir sur différents types de biens (logements, terrains, immeubles commerciaux, etc.). Son objectif est de maximiser les profits à travers des acquisitions, des rénovations, des divisions ou des aménagements.
• Statut fiscal et obligations : le marchand de biens est soumis à un régime fiscal spécifique. Il doit s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) et est assujetti à la TVA sur certaines transactions immobilières. De plus, il doit acquitter l’impôt sur les bénéfices commerciaux (impôt sur les sociétés pour les sociétés, ou impôt sur le revenu pour les personnes physiques) plutôt que l’impôt sur la plus-value des particuliers. Ses activités sont donc beaucoup plus encadrées et transparentes sur le plan fiscal.
• Régime juridique : en tant que professionnel, le marchand de biens est soumis à une réglementation spécifique, incluant l’obligation de conclure des transactions dans un cadre commercial. Il peut également bénéficier de certains avantages fiscaux, par exemple la possibilité de récupérer la TVA sur les achats de biens immobiliers sous certaines conditions.

La principale différence réside donc dans le caractère régulier et professionnel de l’activité du marchand de biens, par rapport à la nature ponctuelle et privée des opérations réalisées par un spéculateur particulier.

Le marchand de biens est déclaré et soumis à un cadre fiscal spécifique, alors que le spéculateur particulier, jusqu’à présent, pouvait souvent profiter de lacunes dans la législation (comme l’exonération sur la plus-value de la résidence principale) pour éviter de payer les mêmes impôts.