Rapport Le Meur : fin de la location meublée ?

La députée Annaïg Le Meur a publié un rapport qui pourrait transformer en profondeur la fiscalité des locations meublées non professionnelles (LMNP), un régime très prisé des investisseurs immobiliers.

Commandé par le gouvernement dans le cadre des efforts de réforme fiscale, le Rapport Le Meur propose de supprimer certains des avantages fiscaux actuels des LMNP et de simplifier la fiscalité locative, tout en corrigeant les déséquilibres entre les locations meublées et les locations nues.

Bien que la proposition ait l’ambition de rationaliser le système, elle a déclenché un vif débat parmi les professionnels du secteur.

Et pour cause ! Car si les propositions de la députée visent à harmoniser le marché locatif, c’est à l’avantage du régime le moins avantageux !

Fin du régime BIC pour les LMNP

Le cœur de la réforme proposée par Le Meur est l’abandon du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour les LMNP.

Actuellement, les propriétaires de biens meublés bénéficient de régimes fiscaux très avantageux, notamment avec la possibilité d’amortir leurs biens sous le régime réel et de profiter d’un abattement forfaitaire de 50% sous le régime micro-BIC.

Ce système a permis à de nombreux investisseurs de percevoir des revenus locatifs quasiment exempts d’impôts. Mais pour la députée, cela crée une distorsion du marché entre la location meublée et la location nue, qui n’offre pas les mêmes avantages fiscaux.

L’idée maîtresse de la réforme est donc de soumettre les revenus des LMNP au régime des revenus fonciers, comme c’est le cas pour les locations nues. Cela mettrait fin à l’amortissement, réduisant ainsi la rentabilité fiscale des investissements en meublé.

Ces mesures visent à stabiliser le marché locatif et à rééquilibrer l’offre de logements entre locations nues et locations meublées.

Pour vous faire une idée de la future fiscalité de la location meublée non professionnelle (LMNP), lisez ici comment se calcule l’impôt sur le revenu locatif dans le cadre d’une location nue.

Fin de la LMNP l’année prochaine, fin de la Loi Pinel en fin d’année : investissez !

Simplification administrative des LMNP

Un autre objectif du rapport est de simplifier la fiscalité locative en créant un régime unique applicable à toutes les formes de location, qu’elles soient nues ou meublées.

Cela permettrait une harmonisation des règles et une réduction de la complexité actuelle du système, ce qui est favorablement perçu par une majorité des propriétaires. De fait, selon une étude citée dans le rapport, 70% des propriétaires trouvent le système actuel trop complexe.

De là à consentir une perte d’argent en échange d’un gain de temps…

Si cette réforme pourrait clarifier et simplifier les règles fiscales pour les contribuables, elle constitue un bouleversement majeur pour les investisseurs en LMNP. En effet, la suppression de l’amortissement des biens serait un véritable coup dur pour ceux qui ont profité de cet avantage pour réduire leur base imposable et optimiser leur rentabilité.

Cette réforme pourrait entraîner une baisse significative de la rentabilité des investissements en meublé, surtout pour les locations de courte durée, qui dépendent en grande partie des avantages fiscaux du régime actuel.

Le rapport estime qu’entre 15% et 20% des investisseurs pourraient se détourner de la location meublée, notamment dans les zones touristiques.

En réalité, il est à craindre un désengagement massif, beaucoup plus important que celui estimé dans ce rapport. Pourquoi meubler un logement locatif, autrement dit pourquoi se compliquer la vie, si ne rien faire rapporte autant – déjà pas beaucoup au demeurant ?

Pire, le risque est de décourager l’investissement immobilier pur et simple, autant la location nue que la location meublée. Car le déclassement des locations meublées aura pour effet indirect de souligner le faible rendement des locations non meublées.

Cette situation pourrait même inciter certains propriétaires à vendre leurs biens, créant une instabilité sur le marché immobilier.

La suppression des avantages fiscaux liés à l’amortissement pourrait en effet décourager les investisseurs, notamment ceux qui se sont endettés sur le long terme pour financer leur projet immobilier.

Pour ces propriétaires, qui comptaient sur le régime LMNP pour assurer la rentabilité de leurs investissements, la réforme pourrait signifier une perte de revenus substantielle. Si on leur retire le revenu, ils préféreront retirer le logement. Ils vendront et ce seront des logements à louer en moins.

Pour ainsi dire ça va déménager !

Du moins les meubles…

LMNP comme Le Meur Non Professionnelle ?

Plusieurs spécialistes dénoncent l’absence de consultation d’experts fiscaux et juridiques spécialisés dans la location meublée.

Comme le souligne un avocat fiscaliste, les personnes interrogées dans le cadre de la rédaction du rapport étaient principalement des représentants de syndicats professionnels, souvent peu familiers avec les subtilités fiscales du LMNP.

Cette carence pourrait expliquer certaines erreurs d’analyse présentes dans le rapport, notamment en ce qui concerne la réalité du marché de la location meublée et l’impact potentiel de la réforme sur l’offre locative. Ainsi qu’un manque de nuances sur le marché du meublé de tourisme.

Le rapport attribue une part importante des problèmes locatifs dans les zones tendues à l’essor des locations meublées touristiques, notamment via des plateformes comme Airbnb. Toutefois, cette vision est jugée trop simpliste par certains professionnels.

En réalité, les causes de la tension sur le marché immobilier sont plus complexes, avec des facteurs comme la demande croissante de résidences principales et secondaires, notamment dans les zones côtières et les grandes villes.

Risque de décourager l’investissement locatif

Qui peut le moins peut le plus…

Faute de pouvoir aligner le nu sur le meublé, on aligne le meublé sur le nu. On déshabille un peu plus.

En cherchant à harmoniser le régime des LMNP avec celui des locations nues, la réforme vise à réduire les distorsions fiscales et à encourager des pratiques locatives plus stables et plus équitables. La fameuse justice fiscale qui consiste à imposer toujours plus, jamais moins.

Toutefois, ses effets sur la rentabilité des investissements, ainsi que l’absence de consultation d’experts de terrain, soulèvent de nombreuses interrogations. Les propriétaires concernés devront suivre de près l’évolution de ce projet, car il pourrait redessiner en profondeur le paysage de l’investissement locatif en France.

Le rapport émet plusieurs critiques détaillées à l’encontre du régime LMNP, principalement en raison de ses avantages fiscaux excessifs et de l’absence de conditions strictes pour bénéficier de ce statut.

Amortissement fiscal avantageux et disproportionné : le dispositif LMNP permet aux propriétaires de logements meublés de déduire les amortissements de leurs revenus locatifs. Ces amortissements concernent à la fois le bien immobilier et les meubles.

Ce mécanisme permet de réduire considérablement les revenus locatifs imposables, souvent jusqu’à 50 % ou plus, grâce à l’abattement spécifique.

Trop beau pour être vrai ?

En tout cas trop beau pour durer…

L’amortissement est critiqué pour deux raisons principales :

• Il permet de déduire la perte de valeur théorique du bien due à son usage, ce qui est en contradiction avec la réalité du marché immobilier où, dans de nombreuses zones, les biens augmentent en valeur.
• Lors de la vente du bien, les amortissements déduits ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui favorise encore une fois le propriétaire. Ainsi, le propriétaire bénéficie d’un double avantage fiscal : d’une part, une réduction des revenus imposables pendant la location, et d’autre part, une imposition allégée lors de la vente du bien.

Comparaison défavorable avec les locations nues : le rapport met en évidence que le régime fiscal du LMNP est beaucoup plus favorable que celui de la location nue (non meublée). En effet, en location nue, les propriétaires ne peuvent pas déduire d’amortissements, et l’abattement fiscal est bien plus faible, souvent limité à 30 %.

Cette différence crée une incitation forte pour les propriétaires à privilégier la location meublée plutôt que la location nue, même si cette dernière est souvent plus adaptée aux besoins des résidents permanents.

Absence de conditions strictes pour bénéficier du statut : le rapport souligne que le dispositif LMNP ne repose que sur la présence de meubles dans le logement, sans conditions particulières liées à l’usage du bien ou au profil du locataire.

Cela signifie que n’importe quel logement meublé, qu’il soit neuf ou ancien, peut être éligible au régime fiscal avantageux du LMNP. Contrairement à d’autres dispositifs fiscaux qui imposent des conditions strictes (comme le respect de plafonds de loyers ou de ressources des locataires), le LMNP offre des avantages fiscaux sans contrepartie.

Propositions de réforme : le rapport propose plusieurs pistes de réforme pour normaliser ce dispositif.

• Révision des conditions d’éligibilité : réserver le bénéfice de ce dispositif aux activités qui présentent un réel caractère commercial, comme les chambres d’hôtes ou les résidences avec services, qui ont un intérêt général spécifique. Cela permettrait de limiter les abus et d’encourager une utilisation plus ciblée du régime.
• Réduction des avantages fiscaux : il est recommandé d’aligner l’abattement fiscal des locations meublées sur celui des locations nues. L’objectif est de ramener l’abattement fiscal à **30 %**, soit le même taux que celui prévu pour les locations nues dans le cadre du régime micro-foncier. Cette réduction permettrait de limiter l’avantage concurrentiel des locations meublées par rapport aux locations à long terme.
• Réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values : lors de la vente du bien, il est proposé que les amortissements qui ont été déduits des revenus locatifs soient réintégrés dans le calcul des plus-values immobilières. Cela permettrait d’éviter que le propriétaire bénéficie d’un avantage fiscal double.

Une niche fiscale à revisiter : le rapport qualifie le dispositif LMNP d’incongruité fiscale qui remonte à plusieurs années.

Les critiques ne sont pas nouvelles en effet, puisqu’un rapport parlementaire de 2008, signé notamment par Didier Migaud et Gilles Carrez, avait déjà questionné la légitimité de ce régime.

Le rapport actuel propose donc de remettre à plat ces avantages fiscaux pour les loueurs en meublé et de les rapprocher des régimes d’imposition des revenus fonciers classiques.

En somme, le régime LMNP est jugé trop favorable, entraînant une distorsion du marché locatif en défaveur des locations longues durées. Le rapport appelle à une révision en profondeur pour encourager une utilisation plus juste et équilibrée du parc immobilier, tout en réduisant les avantages fiscaux qui profitent actuellement aux propriétaires de meublés touristiques.

Les investisseurs qui privilégient les locations de longue durée, avec des baux de plus de neuf mois, pourraient cependant tirer leur épingle du jeu grâce aux abattements plus généreux.

Le rapport Le Meur propose un amortissement forfaitaire de 2% pour les logements loués à long terme, une mesure qui viserait à encourager l’investissement dans des baux stables et durables.

Cette distinction entre longue et courte durée est un point central de la réforme, mais elle pourrait également compliquer la transition pour de nombreux investisseurs.

Points clés du Rapport Le Meur

Le Rapport Le Meur ne s’attaque pas seulement au régime LMNP : il est aussi l’effet de la prolifération des locations touristiques de courte durée.

Telles que celles proposées sur des plateformes comme Airbnb.

La croissance des plateformes de location de courte durée a aggravé la crise du logement dans de nombreuses régions, notamment dans les zones tendues, où l’offre de logements abordables pour les résidents permanents est insuffisante.

Problèmes identifiés :

• Pénurie de logements : l’essor des locations touristiques a réduit l’offre de logements disponibles pour les résidents à long terme, entraînant une hausse des prix de l’immobilier et des loyers. Cela force les habitants à quitter leurs lieux de vie habituels.
• Impact économique : les entreprises locales, y compris les services publics essentiels comme la santé, peinent à recruter du personnel en raison du manque de logements abordables pour les travailleurs.
• Problèmes sociaux : les travailleurs et les familles sont souvent évincés de leurs logements pour laisser place aux locations de courte durée. Le rapport souligne également la précarité des étudiants, dont 12 % abandonnent leurs études en raison du manque de solutions locatives abordables.
• Faiblesses de la réglementation actuelle : les mesures mises en place jusqu’à présent, comme la déclaration obligatoire en mairie ou la limitation du nombre de jours de location, n’ont pas suffi à enrayer la situation.

Quelles sont les solutions législatives proposées par la députée Le Meur ?

Normes de performance énergétique : imposer des critères de performance énergétique pour les locations de courte durée, alignés sur ceux des logements à usage résidentiel, afin de garantir que ces biens respectent des normes écologiques et énergétiques.

Régulation de la durée de location : permettre aux communes de réduire le nombre de jours autorisés pour la mise en location des résidences principales et d’imposer des amendes en cas de fausses déclarations.

Réformes fiscales : réduire les avantages fiscaux actuellement accordés aux propriétaires de meublés de tourisme, notamment en ce qui concerne les déductions pour amortissement.

-Quotas locaux : les collectivités locales pourraient mettre en place des quotas limitant le nombre de meublés touristiques dans les zones les plus touchées par la pénurie de logements.

Justice économique et sociale : l’objectif global de cette loi est de trouver un équilibre entre les besoins de l’économie touristique et ceux des habitants locaux. Il s’agit de garantir la disponibilité de logements à long terme tout en régulant les avantages offerts aux propriétaires de meublés touristiques.

Contexte international : le rapport mentionne également que d’autres grandes villes, comme New York et Barcelone, font face à des défis similaires et ont adopté ou envisagent des législations comparables pour réguler les locations de courte durée.

Le Rapport Le Meur propose un cadre législatif pour limiter les impacts négatifs des locations touristiques sur la disponibilité des logements permanents dans les zones les plus affectées en France.

Il s’agit d’une tentative de répondre à la crise du logement tout en prenant en compte les spécificités locales et les besoins des acteurs économiques.

Mais partir du problème Airbnb pour en arriver à un problème LMNP, il y a là un chemin qui nous échappe…