Michel Barnier a un Plan pour le Logement !

Le logement est aujourd’hui l’un des secteurs les plus en crise en France, et Michel Barnier, fraîchement nommé Premier ministre, en a fait une priorité de sa déclaration de politique générale.

Ce 1er octobre, face à une Assemblée agitée, il a dévoilé une série de mesures visant à relancer l’investissement locatif et faciliter l’accès à la propriété.

Sans conteste, le logement est enfin redevenu prioritaire en France. Pour preuve la nomination de Valérie Létard, ministre du Logement de plein exercice, ce qui n’était plus arrivé depuis 7 ans.

« Il faut aussi agir sur le logement, qui est le premier poste de dépense des Français. La baisse des taux d’intérêt est une bonne nouvelle pour relancer les crédits immobiliers. Mais l’État et les collectivités territoriales doivent amplifier ce signal pour créer de la croissance et revitaliser la construction de logements. »

Michel Barnier

Avec son style pragmatique et direct, Barnier a fait le pari de réconcilier les attentes des acteurs de l’immobilier et des collectivités locales avec celles des citoyens, tout en répondant aux critiques sur les politiques environnementales jugées trop rigides.

Le Premier ministre eut des messages forts devant les députés. Qu’un logement social ne soit “qu’une étape” dans le parcours résidentiel des ménages par exemple. Et pour ce faire, collaborer avec les offices HLM pour faciliter l’accession à la propriété.

Relancer l’accession à la propriété : un “PTZ universel” va dans ce sens. Pour autant, s’il est prévu de l’étendre à toutes les zones du territoire, qu’elles fussent tendues ou détendues, on ignore encore s’il sera étendu à tous les primo-accédants, sans plafonds de ressources, autrement dit s’il sera un “PTZ pour tous”, comme à ses débuts en 1995 : il suffisait alors de réaliser un premier achat pour y avoir droit.

Nous ignorons aussi à l’issue de ce discours s’il sera étendu non seulement à tous les profils mais à tous les projets, par exemple au financement de la construction d’une maison individuelle, interdite de PTZ depuis le 1er avril 2024.

Relance de l’accession à la propriété, relance de l’investissement locatif également. Relancer l’investissement locatif, autrement dit faciliter l’accès à la location aussi ; l’accès à la location dans le parc privé. Or il n’aura échappé à personne que sur ce dernier sujet, Michel Barnier n’a rien déclaré de plus que sa louable intention.

Le dispositif Pinel sera-t-il prorogé ? Sera-t-il remplacé par l’ouverture du dispositif LLI aux particuliers (Logement Locatif Intermédiaire) ? L’investisseur sera-t-il doté du “statut de bailleur privé” ? Une “flat taxe” de 30% sera-t-elle appliquée aux revenus locatifs ?

Sur ce point, une baisse de l’impôt sur le revenu locatif semble improbable, absente du PLF 2025, alors qu’un impôt à taux unique ou PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) fut discuté lors des PLF 2022 et 2023, sans succès comme l’on sait.

Sur la relance de l’investissement locatif, gros pourvoyeur de logements abordables, intermédiaires entre ceux du parc social et ceux du parc privé, on ne sait rien.

Relancer l’accession à la propriété

Face à une crise du logement qui ne cesse de s’aggraver en France, Michel Barnier, nouveau Premier ministre, a pris la parole ce 1er octobre pour dévoiler sa feuille de route.

Dans un discours attendu, il a mis l’accent sur des solutions rapides et concrètes pour répondre à l’angoisse croissante des Français face à l’accès à la propriété et aux loyers qui flambent.

Entre pragmatisme économique et mesures sociales, son programme fait déjà réagir, tant du côté des professionnels du secteur que des associations de mal-logés.

Et Michel Barnier n’a pas perdu de temps pour poser les bases de son projet. Dès l’ouverture de son discours, il a promis des mesures rapides pour “relancer l’investissement locatif et l’accession à la propriété”, en particulier pour les primo-accédants, ces jeunes ménages souvent écartés du marché immobilier par des prix prohibitifs.

Extension du PTZ

Parmi les mesures phares : l’extension du prêt à taux zéro (PTZ) sur tout le territoire.

Aujourd’hui limité aux zones tendues, ce dispositif pourrait être déployé à l’échelle nationale, permettant ainsi à de nombreux foyers en zones rurales ou moins denses de bénéficier d’un coup de pouce financier pour devenir propriétaires.

Une annonce saluée par les professionnels du bâtiment, qui y voient un levier de relance pour la construction de logements neufs, notamment les maisons individuelles, dont le marché est en berne depuis 2000.

Mais l’enthousiasme n’est pas partagé par tous : l’élargissement du PTZ représente un coût conséquent pour les finances publiques, et son adoption dépendra du vote de la loi de finances 2025.

Révision du ZAN et du DPE

Barnier a également pris soin de répondre à la grogne autour des normes environnementales.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE), essentiel dans la lutte contre les “passoires thermiques”, sera simplifié et son calendrier adapté. Un réajustement indispensable, selon le Premier ministre, pour ne pas freiner le marché locatif.

En effet, la réglementation actuelle, issue de la loi Climat et résilience, impose la rénovation des logements les plus énergivores, ce qui, selon certains acteurs du secteur, contribue à la pénurie de logements en France.

Le Premier ministre veut également alléger la réglementation du “zéro artificialisation nette” (ZAN), qui limite drastiquement l’extension urbaine pour préserver les espaces naturels. Barnier propose une approche “pragmatique et différenciée”, afin de permettre la construction de nouveaux logements tout en respectant les besoins de l’industrie et de l’environnement.

Cette réforme du ZAN est accueillie favorablement par les collectivités locales, qui peinent à trouver des terrains pour construire de nouveaux logements.

Attribution d’un logement social

Autre sujet majeur abordé par Michel Barnier : le logement social.

Le Premier ministre prône une réforme qui pourrait bouleverser la gestion du parc social en France.

Les maires se verront confier plus de pouvoirs pour l’attribution des logements sociaux, ce qui, selon Barnier, permettra une gestion plus locale et plus juste des ressources. Les bailleurs pourront également réévaluer régulièrement les ressources des locataires pour adapter les loyers à leurs capacités, une mesure qui, selon lui, relève de la justice sociale.

Cependant, cette décentralisation accrue soulève des inquiétudes : certains craignent que cette liberté accordée aux maires ouvre la porte à des pratiques clientélistes. Comme si elles n’existaient pas déjà… Le risque est plutôt qu’elle les amplifient.

De plus, aucune cible chiffrée n’a été annoncée en matière de construction de nouveaux logements sociaux, un manque de clarté qui laisse certains observateurs sceptiques quant à l’impact réel de ces réformes.

Gabriel Attal voulait construire 25 000 logements locatifs intermédiaires par an, Elisabeth Borne annonçait 600 logements supplémentaires par an en Bail Réel solidaire (BRS) ; Michel Barnier donnera des chiffres à son tour, mais plus tard.

Qui est contre le Plan Logement de Michel Barnier ?

Tout discours ambitieux répond à des attentes énormes.

Le plan logement de Michel Barnier se veut pragmatique, en s’attaquant de front aux principales faiblesses du marché actuel : manque de logements disponibles, complexité des normes, et difficulté d’accès à la propriété.

Mais cet ensemble de mesures, qui mise sur l’assouplissement des contraintes administratives et la responsabilisation des acteurs locaux, soulève déjà des controverses.

Si les professionnels du secteur de la construction applaudissent, les associations de défense des mal-logés, comme la Fondation Abbé-Pierre, regrettent l’absence de mesures directes en faveur des plus précaires.

Michel Barnier joue une carte importante en promettant des “résultats rapides”. Dans un contexte économique tendu et avec un budget contraint, la mise en œuvre de son plan s’annonce difficile.

Il appartient désormais à son gouvernement, et particulièrement à sa ministre du Logement Valérie Létard, de transformer ces annonces en réalité sans aggraver les fractures sociales déjà béantes.

Le Premier ministre a donc exposé un programme à la fois audacieux et pragmatique, s’efforçant de concilier les besoins des collectivités locales, des professionnels de l’immobilier, et des citoyens.

Mais les défis sont colossaux : Michel Barnier doit convaincre que ses réformes pourront véritablement améliorer l’accès au logement pour tous, sans creuser davantage les inégalités.

Sa capacité à mener à bien ces chantiers cruciaux sera décisive pour la stabilité du gouvernement et la confiance des Français.

L’élargissement du prêt à taux zéro

Arrêtons-nous un instant sur ce coup de pouce pour les primo-accédants !

Parmi les annonces marquantes de Michel Barnier, l’élargissement du prêt à taux zéro (PTZ) sur tout le territoire est sans doute l’une des plus symboliques.

Aujourd’hui réservé à certaines zones dites “tendues” où la demande de logements est supérieure à l’offre, le PTZ est un dispositif d’aide à l’accession à la propriété destiné aux primo-accédants. Il permet de financer une partie d’un achat immobilier sans payer d’intérêts sur cette portion du crédit (calcul du PTZ 2024).

L’idée de l’élargir à tout le territoire, y compris aux zones rurales et aux villes moyennes, a de quoi séduire. Ce dispositif, autrefois réajusté et restreint sous les deux mandats d’Emmanuel Macron, pourrait redevenir un moteur pour le marché de la construction neuve, mais aussi pour l’achat de logements anciens avec travaux.

En permettant à davantage de ménages d’accéder à la propriété, notamment dans des zones moins attractives où le marché est au ralenti, Barnier espère revitaliser les territoires tout en facilitant l’accession à la propriété, un objectif social et économique majeur.

Cependant, cette extension du PTZ pose la question de son coût pour l’État. Subventionner des crédits à taux zéro sur tout le territoire représente une charge budgétaire non négligeable, d’autant que la “quotité”, c’est-à-dire la part du crédit immobilier couvert par le PTZ, peut atteindre jusqu’à 50% dans certaines zones.

L’équation financière sera donc cruciale pour la mise en œuvre de cette promesse. Pour que cette mesure entre en vigueur, elle devra passer par la loi de finances 2025, dont les débats débuteront à l’Assemblée nationale à la fin du mois d’octobre.

Du côté des professionnels de l’immobilier, cette annonce est accueillie avec enthousiasme. La Fédération française du bâtiment (FFB), qui réclame depuis longtemps cette extension, voit là une opportunité de relancer la construction, notamment celle des maisons individuelles, un secteur en crise depuis plus de deux décennies.

Pour les ménages, c’est aussi une bouffée d’air qui pourrait rendre plus accessible un marché de plus en plus verrouillé par des prix en hausse et des conditions de crédit restrictives.

Mais l’élargissement du PTZ n’est pas une solution miracle. Si elle permet de dynamiser l’accès à la propriété pour les primo-accédants, elle ne répond pas aux autres aspects de la crise du logement, notamment le manque de logements sociaux et l’augmentation des loyers.

Pour certains, comme Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation Abbé-Pierre, cette mesure reste avant tout une solution pour ceux qui ont déjà des ressources suffisantes pour envisager un achat, sans impact direct pour les ménages les plus précaires.

Ainsi, si l’élargissement du PTZ représente une avancée significative pour les primo-accédants, il ne saurait suffire à résoudre à lui seul la profonde crise du logement que traverse la France.