L’immobilier neuf exonéré de droits de succession !

Les députés potassent…

Ils potassent dur pour trouver les bonnes idées qui relanceront le marché immobilier.

Parmi elles, une mesure fiscale qui exonèrerait les biens immobiliers neufs des droits de succession.

C’est un nouveau type de défiscalisation immobilière, dont on peut néanmoins se demander si elle pourra produire le même volume de constructions qu’une loi Pinel, déjà portée disparue, avant de disparaître tout à fait le 31 décembre prochain.

La fin du dispositif Pinel aurait pu être le début du dispositif LLI (Logement Locatif Intermédiaire). Ces deux dispositifs avaient le mérite de donner un très large accès à l’investissement locatif ; d’être de gros pourvoyeurs de logements neufs abordables.

Mais les Logements Locatifs Intermédiaires sont réservés aux investisseurs institutionnels, les zinzins ; le dispositif LLI est inaccessible aux investisseurs particuliers.

Son extension aux particuliers ne faisait pas partie du Plan Logement présenté par Michel Barnier à l’Assemblée. Valérie Létard, notre nouvelle ministre du Logement, n’a pas prévu de l’élargir non plus, lui préférant la prolongation de l’avantage fiscal du régime Pinel.

« À ce stade, il n’y a pas de piste clairement arrêtée. On attend le travail de co-construction avec le Parlement pour voir quelle solution fera consensus. »

Valérie Létard

Pour autant, la prorogation de la Loi Pinel n’exclut pas la création de ce nouveau régime d’exonération.

En avril dernier avait déjà émergé l’idée d’une exonération d’impôt sur les donations pour un premier achat immobilier. Cette fois il s’agit d’exonérer d’impôt la transmission d’un bien immobilier, qu’il soit transmis par donation ou bien par succession, à condition que ce logement soit neuf, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison.

L’idée est en soi intéressante, toute opportunité donnée aux particuliers de défiscaliser ayant toujours soutenu fortement le marché immobilier.

Le doute est ailleurs : ce nouveau moyen de défiscaliser peut-il inciter les français à investir dans l’immobilier aussi massivement que les incitations précédentes ?

Le mécanisme proposé pour l’exonération serait bien entendu soumis à des critères spécifiques :

• La période d’application irait de janvier 2025 à juin 2026.
• Le bien acheté devra être un appartement neuf ou bien une maison neuve.
• L’acheteur devra conserver le bien pendant au moins cinq ans et le posséder au moment de la succession.
• Le bien devra être habité au titre de résidence principale ou de résidence locative (avec des plafonds de loyers et de ressources imposés).
• L’exonération s’appliquerait jusqu’à un montant de 150 000 € par part.

L’objectif est donc d’encourager la construction et l’achat de biens immobiliers neufs, et de fait, de ce point de vue, il y a urgence.

Mais principalement pour les seniors, certes nombreux, cependant pour les séniors ayant les moyens de se séparer d’un revenu locatif durant leur retraite, déjà beaucoup moins nombreux…

Pourquoi exonérer la transmission d’un bien immobilier ?

Le projet du gouvernement poursuit un double objectif.

Il s’agit d’abord de réorienter l’investissement des seniors et des gros patrimoines vers l’immobilier.

Le texte évoque une volonté de détourner les investissements des seniors, généralement en cash ou sur des produits financiers, vers l’immobilier.

Ce premier objectif pourrait avoir plusieurs effets bénéfiques :

• Sécurisation du patrimoine : l’immobilier est souvent perçu comme un placement sûr, surtout dans un contexte d’inflation ou de volatilité des marchés financiers.
• Encouragement à la transmission : la mesure rend plus attractive la transmission de biens immobiliers neufs dans le cadre d’une succession, en réduisant les droits de succession, qui sont souvent élevés.

L’autre objectif est d’ordre fiscal et vise à améliorer les finances de l’État.

En incitant à l’achat de biens neufs, l’État génère des rentrées immédiates de TVA sur les transactions immobilières.

La mesure différerait le coût fiscal lié à l’exonération des droits de succession à plus long terme, ce qui serait avantageux pour l’État à court terme.

Relance de l’investissement locatif

Ce texte semble proposer une relance de l’investissement locatif, mais avec une différence par rapport aux autres dispositifs fiscaux (comme les dispositifs Pinel, Malraux, etc.) :

Moindre recours au crédit : la mesure cible avant tout des acheteurs qui disposent de liquidités (les seniors et les détenteurs de gros patrimoines).

Cela implique une relance sans le soutien massif du crédit, comme cela a pu être le cas pour d’autres dispositifs. Ici, l’État ne se prive donc pas de potentiels bénéfices fiscaux immédiats via l’encaissement de la TVA.

Critiques potentielles :

• Risque de ne cibler qu’une minorité de la population : la mesure semble s’adresser principalement aux personnes fortunées ou aux seniors disposant de liquidités. Cela pourrait entraîner des critiques quant à son effet sur la société en général, en particulier si les classes moyennes ou les jeunes investisseurs en sont exclus.
• Impact limité dans le temps : la période restreinte d’application (2025-2026) pourrait limiter l’effet à court terme et soulève des questions sur la durabilité de l’impact sur le marché immobilier.

Est-ce alors une bonne mesure ? Cela dépend du point de vue.

Pour l’État, cette mesure a l’avantage de générer des revenus immédiats (TVA), tout en reportant l’impact fiscal lié à l’exonération des droits de succession. Cela permet de relancer temporairement un segment du marché immobilier (le neuf) sans engager des dépenses publiques directes.

Pour les seniors et les détenteurs de gros patrimoines, c’est une opportunité intéressante de transmettre un bien immobilier neuf en minimisant les droits de succession.

Cependant, les critiques pourraient soulever le fait que cette mesure ne touche qu’une petite partie de la population, notamment les plus aisés, et ne favorise pas l’accession à la propriété pour les jeunes ou les ménages modestes.

Jusqu’à 600 000 € exonérés d’impôt !

La Loi Pinel ne faisait pas mieux et le LLI n’aurait pas fait mieux !

Face à la crise que traverse le secteur du logement neuf, une nouvelle mesure incitative est forcément un souffle bienvenu.

Exonérer temporairement les acheteurs de logements neufs de droits de succession ou de donation débloquerait forcément des ventes supplémentaires, dont le secteur de la promotion et de la construction ont grand besoin.

Une telle incitation attirera forcément aussi de nouveaux investisseurs, qui jusqu’alors n’avaient pas encore investi dans la pierre, ou plutôt dans le béton.

Cette mesure poursuit en effet un double objectif : encourager l’acquisition et soutenir le marché locatif.

Avec la fin annoncée du dispositif Pinel en janvier 2025, le gouvernement est confronté à la nécessité de trouver de nouvelles solutions pour soutenir le secteur du logement neuf.

Actuellement, le marché de l’investissement locatif manque d’offre comme de demande. Or la particularité de ce nouveau dispositif fiscal est son caractère exceptionnel et temporaire : applicable aux achats immobiliers intervenus durant les 18 prochains mois, à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi.

On appelle cela un “boost” ! Ou encore une offre à durée limitée : offre valable jusqu’au 30 juin 2026 ! Nul doute que cette opportunité de défiscalisation stimulerait la construction de logements et provoquerait un regain rapide de l’investissement dans l’immobilier neuf.

Cette proposition n’est pas une idée nouvelle.

« Depuis plus d’un an et demi, nous souhaitons la mise en œuvre d’une exonération des droits de succession ou de donation. Si les parlementaires envisagent plutôt d’exonérer exclusivement les donations de la part des parents mais aussi des grands-parents pour aider les jeunes à se loger plus rapidement, nous ne pouvons qu’y être favorables »

Didier Bellier-Ganière

Elle avait été évoquée par les promoteurs immobiliers il y a plus d’un an, ci-dessus par le délégué général de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, mais elle revient aujourd’hui avec plus de force dans les discussions politiques.

Concrètement, elle permettrait une exonération des droits à hauteur de 150 000 euros par donateur et par donataire, soit potentiellement jusqu’à 600 000 euros pour un couple avec enfant.

Le but est de favoriser non seulement l’accession à la propriété pour les particuliers, mais aussi l’investissement locatif, à condition que certains plafonds de loyers soient respectés, afin de garantir des prix abordables pour les futurs locataires.

Une mesure temporaire de 18 mois, mais avec des effets potentiellement immédiats, sans qu’il n’en coûte rien à l’État, bien au contraire.

Le contexte économique actuel et les contraintes budgétaires du gouvernement font que cette mesure présente certes un intérêt non négligeable : elle pourrait avoir un impact immédiat sur la dynamique du marché immobilier tout en reportant le coût pour les finances publiques à une date ultérieure.

En effet, le manque à gagner pour l’État ne se ferait sentir que lors des successions ou des donations, c’est-à-dire bien plus tard. En ce sens, elle pourrait être un levier efficace pour soutenir le secteur sans grever le budget de façon trop significative à court terme.

Bon pour l’État, bon pour les familles aussi, l’idée étant de les inciter à se tourner vers des donations pour aider la jeune génération à devenir propriétaire plus rapidement.

Cette logique de soutien familial s’inscrit dans un contexte où la transmission de patrimoine est souvent perçue comme un moyen de réduire les inégalités d’accès à la propriété.

Exonération injuste des successions et des donations immobilières ?

Une exonération qui fait débat, que d’aucuns verront comme un nouveau cadeau fait aux français les plus riches…

Si l’idée séduit une partie du gouvernement, elle est aussi soutenue par plusieurs parlementaires de droite, ainsi que par certains membres du Rassemblement National.

Mais elle semble contredire le vœu de “justice fiscale” prononcé par le nouveau Premier ministre.

Le sujet des droits de succession, longtemps tabou, fut remis sur la table lors de l’élection présidentielle de 2022. Les promoteurs immobiliers, quant à eux, sont très favorables à cette mesure, qui pourrait doper l’attractivité de leurs projets et contribuer à enrayer la crise du logement neuf.

Toutefois, mis à part le débat idéologique autour de l’impôt, certains soulèvent des critiques quant à l’efficacité même de cette mesure. Le principal argument avancé est que l’exonération pourrait bénéficier essentiellement aux familles aisées, qui ont les moyens d’investir dans l’immobilier neuf, et donc ne pas cibler de façon optimale les ménages les plus modestes.

De plus, le manque à gagner pour l’État, même s’il est repoussé dans le temps, pourrait à terme affecter les finances publiques, notamment en termes de financement des politiques sociales.

D’une part cette mesure serait injuste parce qu’elle profiterait à une minorité de français, d’autre part elle serait inefficace, précisément par qu’elle ne s’adresserait qu’à une minorité d’acheteurs potentiels.

Malgré les débats, il est clair que le secteur du logement neuf a besoin de soutien pour sortir de la crise. La proposition d’exonération des droits de succession et de donation constitue une piste intéressante, susceptible de stimuler l’investissement et de renforcer l’attractivité du marché.

Mais elle ne saurait être la seule solution. Une approche plus globale, incluant la création d’un véritable statut du bailleur privé ou encore des mesures pour accélérer les procédures administratives et la construction, semble indispensable pour permettre un redressement durable.

Il reste maintenant à voir comment cette mesure sera discutée et amendée au Parlement, et surtout si elle fera consensus au sein de la majorité et de l’opposition. En tout cas, elle s’inscrit dans une dynamique d’urgence face à un secteur qui peine à redémarrer.

Sera-t-elle suffisante pour convaincre les investisseurs de revenir sur le marché du neuf ? L’avenir nous le dira.