Immobilier neuf : 865 villes augmentent votre PTZ !

Une ville surclassée en zone supérieure, c’est une hausse immédiate du montant de votre PTZ !

C’est ce qui s’est produit cet été, après l’annonce par un arrêté du 5 juillet, du reclassement en zones tendues de 865 communes.

Pour 688 d’entre elles ce fut une première : elles sont passées de “zone détendue” à “zone tendue” d’un trait de plume. Plus précisément, 675 communes passent en zone B1, 142 en zone A et 48 en zone A bis.

Cette reclassification répond à l’évolution rapide des marchés immobiliers locaux, caractérisée par une augmentation des prix de vente et des loyers dans ces communes au cours des dernières années. L’objectif principal est de faciliter l’accès au logement et de stimuler la construction dans ces zones où la demande dépasse largement l’offre.

Le processus de reclassement a impliqué une consultation approfondie avec les élus locaux. Les préfets de région et de département ont mené des discussions fin mai pour s’assurer que les changements reflètent fidèlement les réalités et les besoins spécifiques de chaque commune.

Cette approche collaborative a permis d’ajuster la liste finale des villes dont le zonage devait être reconsidéré, en fonction des dynamiques locales.

Dans quelle Zone PTZ se trouve votre commune ?

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Avantages du PTZ - Prêt à Taux Zéro

Les implications de ces “surclassements” sont multiples !

• Accès élargi au Prêt à Taux Zéro (PTZ) : quasiment deux millions de personnes habitant dans ces communes nouvellement classées pourront désormais bénéficier du PTZ pour l’achat d’un logement neuf.
• Développement du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) : ces zones pourront accueillir plus de logements à loyers modérés, destinés principalement aux classes moyennes.
• Soutien à la construction : dans les 177 communes déjà en zone tendue mais dont le classement évolue, l’équilibre économique des opérations immobilières sera amélioré, encourageant ainsi la production de logements.
• Extension du Bail Réel Solidaire (BRS) : ce dispositif d’accession à la propriété à prix maîtrisé sera accessible à davantage de personnes dans les communes reclassées.
• Régulation des loyers : les communes nouvellement classées en zone tendue pourront mettre en place des mesures d’encadrement des loyers.

Ce reclassement s’inscrit dans une stratégie plus large du gouvernement pour lutter contre la crise du logement, incluant d’autres initiatives comme la désignation de territoires engagés pour le logement et la relance du crédit bancaire pour l’accession à la propriété.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) offre en effet plusieurs avantages significatifs pour les primo-accédants souhaitant financer l’acquisition d’un appartement.

• Absence d’intérêts : comme son nom l’indique, le PTZ est un prêt sans intérêts, ce qui réduit considérablement le coût total de l’emprunt.
• Différé de remboursement : le PTZ permet un différé de remboursement qui peut aller jusqu’à 10 ans pour les ménages les plus modestes, offrant ainsi une période sans remboursement du capital emprunté.
• Durée de remboursement adaptée : la durée totale du prêt peut s’étendre jusqu’à 25 ans, avec une période de remboursement effective variant de 10 à 15 ans selon les revenus du ménage.
• Financement complémentaire : le PTZ peut financer jusqu’à 50% du coût total de l’opération dans les zones les plus tendues (A et B1), permettant ainsi de réduire l’apport personnel nécessaire.
• Cumulable avec d’autres aides : le PTZ est cumulable avec d’autres dispositifs d’aide à l’accession à la propriété, comme le Prêt d’Accession Sociale (PAS) ou le Bail Réel Solidaire (BRS).
• Éligibilité élargie : avec le reclassement de 865 nouvelles communes en zones tendues, près de 3 à 4 millions d’habitants supplémentaires pourront bénéficier du PTZ pour l’achat d’un logement neuf.
• Plafonds de revenus revus à la hausse : les plafonds de revenus pour être éligible au PTZ ont été augmentés, permettant à davantage de ménages d’en bénéficier.
• Soutien à l’accession dans les zones tendues : le PTZ est désormais recentré sur les zones tendues (A, A bis et B1) pour les logements neufs, favorisant ainsi l’accession à la propriété dans les zones où le marché immobilier est le plus tendu.
• Pas de frais de dossier : le PTZ est accordé sans frais de dossier, réduisant ainsi les coûts annexes liés à l’obtention du prêt.
• Effet de levier pour l’obtention d’un prêt principal : le PTZ peut servir d’apport personnel et faciliter l’obtention d’un prêt principal auprès des banques.

Ces avantages font du PTZ un outil précieux pour faciliter l’accession à la propriété, particulièrement dans les zones où le marché immobilier est tendu.

Ce reclassement en zones tendues offre de nouvelles opportunités à de nombreux ménages français.

Villes reclassées en Zone A, A bis et B1

L’arrêté du 5 juillet 2024 a entraîné un reclassement significatif de nombreuses communes françaises en zones tendues.

En Bretagne par exemple, 47 nouvelles communes ont été reclassées en zone tendue (B1).

Parmi elles, on trouve :

• Dans les Côtes-d’Armor : Lamballe-Armor, Lancieux, Saint-Brieuc, Saint-Quay Portrieux
• En Finistère : Bénodet, Clohars-Carnoët, La Forêt-Fouesnant, Gouesnou, Plougonvelin
• En Ille-et-Vilaine : Cancale, Châteaugiron, Melesse, La Mézière, Noyal-sur-Vilaine, Pleurtuit, Saint-Briac-sur-Mer, Saint-Lunaire, Saint-Méloir-des-Ondes, Vitré
• Dans le Morbihan : Arradon, Baden, Belz, Brech, Crach, Damgan, Erdeven, Etel, Groix, île d’Houat, Kervignac, Locmariaquer, Locmiquélic, Pénestin, Plescop, Ploeren, Plouharnel, Plouhinec, Pluneret, Port-Louis, Riantec, Saint-Gildas-de-Rhuys, Saint-Philibert, Saint-Pierre-Quiberon, Surzur, Theix-Noyalo, La Trinité-sur-Mer.

Rennes, quant à elle, a été reclassée en zone A, le plus haut niveau de tension, en raison de la forte demande de logements dans la capitale bretonne.

Au niveau national, le reclassement concerne 865 communes au total, dont :

• 675 communes passent en zone B1
• 142 communes passent en zone A
• 48 communes passent en zone A bis

Ces reclassements touchent diverses régions de France, incluant des villes côtières, des zones périurbaines en expansion, et des agglomérations moyennes connaissant une croissance démographique et économique significative.

Il est important de noter que ce reclassement a été effectué après consultation des élus locaux par les préfets de région et de département, afin de s’assurer que les changements reflètent fidèlement les réalités et les besoins spécifiques de chaque territoire.

Ces reclassements ont des implications importantes pour les habitants de ces communes, notamment en termes d’accès au Prêt à Taux Zéro pour l’achat de logements neufs, de développement de logements locatifs intermédiaires, et de possibilités d’encadrement des loyers.

Ils visent à répondre à l’augmentation rapide des prix de vente et de loyers constatée dans ces zones au cours des dernières années, et à faciliter l’accès au logement pour près de 3 à 4 millions de Français.

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Les zones tendues sont définies selon des critères spécifiques établis par la loi pour identifier les territoires où le marché immobilier est particulièrement sous pression.

Quels sont les principaux critères utilisés pour déterminer si une commune est classée en zone tendue ?

• Population : les zones tendues concernent généralement les agglomérations de plus de 50 000 habitants.
• Déséquilibre offre-demande : il doit exister un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement.
• Niveau des loyers : les zones tendues se caractérisent par un niveau élevé des loyers par rapport aux revenus des ménages.
• Prix d’acquisition : le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens est un indicateur de tension du marché.
• Demande de logements sociaux : un nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social est également pris en compte.
• Dynamique démographique : la croissance démographique et l’attractivité économique de la zone sont considérées.
• Taux de vacance : un faible taux de logements vacants indique une forte pression sur le marché immobilier.
• Évolution des prix : une augmentation rapide des prix de vente et des loyers au cours des dernières années est un facteur déterminant.
• Consultation locale : les préfets de région et de département consultent les élus locaux pour ajuster la classification en fonction des réalités territoriales.
• Révision périodique : le zonage est régulièrement révisé pour refléter l’évolution des marchés immobiliers locaux.

Ces critères permettent de classer les communes en différentes zones, selon le degré de tension du marché immobilier.

5 zones on été définies par l’État : A, A bis, B1, B2 et C (le reste du territoire). Les Zones A, A bis et B1 correspondent à des « zones tendues » ; les Zones B2 et C correspondent à des « zones non tendues ».

Zone PTZ tendue ou détendue ?

Une zone est dite « tendue » si l’offre immobilière est inférieure à la demande de logements : ce qui signifie que non seulement il y a plus d’acheteurs que de vendeurs sur ces territoires, mais que les prix y sont moins accessibles qu’ailleurs.

À l’inverse, une zone est dite « non tendue » ou encore « détendue », si l’offre immobilière, tant en termes de prix immobiliers qu’en volume de logements, est suffisante pour répondre à la demande.

Le reclassement récent de 865 communes, dont 688 intégrant pour la première fois une zone tendue, témoigne de l’évolution constante de la situation immobilière en France et de la nécessité d’adapter les politiques du logement en conséquence.

Un zonage est une indication précieuse pour se faire une idée réaliste d’un marché.

Impact social pour les villes reclassées en zone tendue

Le reclassement de 865 communes en zones tendues aura des impacts sociaux significatifs pour les habitants.

Quels seront les principaux effets de cette mesure sur les populations ?

Accès facilité à la propriété

L’élargissement de l’accès au Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour l’achat d’un logement neuf est l’un des impacts majeurs. Environ 1,8 million de personnes supplémentaires pourront bénéficier de ce prêt sans intérêts, réduisant ainsi le coût total de leur emprunt immobilier. Cela favorise l’accession à la propriété pour les ménages modestes et les classes moyennes dans ces communes reclassées.

Développement de logements abordables

Le reclassement permet le développement de l’offre de logements locatifs intermédiaires (LLI) dans ces zones. Ces logements, proposés à des loyers inférieurs de 10 à 15% au marché locatif local, sont destinés aux salariés, jeunes actifs, fonctionnaires et autres travailleurs clés. Ils permettent à ces catégories de population de se loger près de leur lieu de travail à des prix abordables, améliorant ainsi leur qualité de vie.

Protection des locataires

Dans les zones tendues, des mesures spécifiques sont mises en place pour protéger les locataires, comme la régulation du montant des loyers et la réduction du délai de préavis pour résilier un bail non-meublé. Cela offre une plus grande sécurité et stabilité aux locataires face à la pression immobilière.

Lutte contre la spéculation immobilière

Les communes classées en zone tendue peuvent appliquer une surtaxe sur les résidences secondaires. Cette mesure vise à décourager la spéculation immobilière et à libérer des logements pour les résidents permanents, facilitant ainsi leur accès au logement.

Soutien aux travailleurs essentiels

Le développement de logements locatifs intermédiaires et l’accès facilité à la propriété bénéficient particulièrement aux travailleurs essentiels comme les soignants, enseignants, forces de l’ordre, etc. Cela leur permet de vivre à proximité de leur lieu de travail dans des logements de qualité à des prix abordables, améliorant leurs conditions de vie.

Le reclassement des communes en zones tendues a donc pour objectif de faciliter l’accès au logement pour les habitants, en particulier les ménages modestes, les classes moyennes et les travailleurs clés.

Cette mesure vise à réduire les inégalités face au logement et à améliorer la qualité de vie dans ces territoires où le marché immobilier est sous tension.

Le logement est en crise, se loger est plus que jamais difficile, il est temps d’associer à ces initiatives publiques des incitations pour les investisseurs privés, les premiers logeurs en France, deux fois plus que les bailleurs sociaux, du moins jusqu’à présent…