Baisse du taux d'usure au 3ème trimestre 2024

Les taux d’usure baissent pour la première fois depuis 3 ans !

C’est normal, les taux de crédit immobilier baissant depuis janvier. Les taux d’usure ayant traditionnellement un retard de 6 mois sur les taux d’intérêts pratiqués par les banques, ils baissent à leur tour depuis le 1er juillet, deux trimestres plus tard.

Le taux d’usure est le taux d’intérêt maximal que les prêteurs peuvent appliquer sur un prêt. Il est fixé par la Banque de France et vise à protéger les emprunteurs contre des taux trop élevés. Ce taux est calculé trimestriellement en prenant en compte la moyenne des taux pratiqués par les banques lors des trois mois précédents, augmentée d’un tiers.

Le taux qui ne doit pas dépasser le taux d’usure est le TAEG d’un crédit immobilier. Autrement dit, le taux d’usure s’applique au Taux Annuel Effectif Global du crédit, pas à son taux nominal.

Le TAEG inclut non seulement le taux nominal du prêt, mais aussi l’ensemble des frais obligatoires associés (frais de dossier, taux d’assurance, garantie sur le prêt). Cela permet de comparer les offres de crédit en prenant en compte tous les coûts liés à l’emprunt.

Si le TAEG d’un crédit immobilier dépasse le taux d’usure en vigueur, l’offre de prêt est considérée comme illégale : son dépassement entraînera un refus de prêt.

Taux d’usure du 3ème trimestre 2024

Par rapport aux taux d’usure, les taux de crédit immobilier sont actuellement très bas.

Plus d’1 point les sépare sur 10 ans ; sur les durées de prêt supérieures, 12, 20 ou 25 ans, l’écart est d’au moins 2 points, ce qui laisse largement la place pour loger tous les frais ajoutés aux taux d’intérêts du marché actuel.

Les taux d’usure du troisième trimestre 2024 ne sont donc plus un problème : si vous avez un refus de prêt, ce ne sera pas à cause du taux d’usure, comme cela fut très souvent le cas en 2022 et en 2023. Nous avions alors des écarts d’un demi-point seulement, un 0.50% qui ne suffisait pas même à inclure une assurance emprunteur par exemple !

Taux d’usure du 1er juillet au 30 septembre 2024

Taux fixe moins de 10 ans : 4,60%

Taux fixe moins de 20 ans : 6,13%

Taux fixe 20 ans et plus : 6,16%

Taux variable : 5,97%

Prêts relais : 6,77%

Ces taux d’usure s’appliquent aux prêts immobiliers distribués aux particuliers.

Comparativement, les taux nominaux que vous pouvez actuellement négocier se situent entre 3.30 et 3.90% selon les durées. Pour obtenir le taux le plus bas, laissez le courtier en prêt immobilier s’en occuper !

Ces nouveaux taux d’usure représentent une évolution par rapport au trimestre précédent : notamment on observe une baisse du taux d’usure pour les prêts immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus, qui passe de 6,39% à 6,16%. Cette diminution est légère, néanmoins significative puisqu’encore une fois c’est la première fois depuis 2021 que ce taux baisse.

Le niveau des taux d’usure est particulièrement important pour les emprunteurs âgés de plus de 45 ans, ceux pour lesquels les assurances de prêt sont les plus chères. Une baisse des taux d’usure, c’est pour eux la menace d’un accès plus difficile au crédit.

Impact du taux d’usure pour les emprunteurs

Les taux d’usure sont les taux que les prêteurs ne peuvent pas dépasser.

C’est comme un prix maximum au-delà duquel un commerçant n’aurait pas le droit de vous vendre son produit.

C’est une limite infranchissable pour les prêteurs, mais une limite infranchissable pour les emprunteurs aussi. Après tout, un acheteur pourrait consentir à un coût plus élevé, pourvu que ses moyens financiers lui permettent d’obtenir son bien ou de réaliser son projet.

Autrement dit, si la banque n’a pas le droit d’offrir un taux plus élevé, son client n’a pas le droit de demander un taux plus élevé non plus.

Si le taux d’usure est le prix maximum d’un prêt immobilier, le TAEG est son prix total : c’est ce total qui ne doit pas dépasser ce maximum.

Pour connaître le TAEG de votre financement et le comparer au taux d’usure, il vous suffit d’utiliser notre calculatrice de crédit immobilier tout-en-un !

Il suffit de renseigner le montant de votre emprunt et de choisir une durée, d’appliquer un taux d’intérêt et un taux d’assurance de prêt : le Taux Annuel Effectif Global apparaîtra dans le champ TAEG.

Cliquez ensuite sur le libellé TAEG : vous verrez les taux d’usure mis à jour en détail. Ainsi vous saurez si votre TAEG dépasse le taux d’usure en vigueur.

Calculatrice de crédit immobilier

La calculatrice Hypo est une calculatrice de crédit immobilier très complète, très précise et très performante, rassemblant tous les calculs dans un seul et même écran.

Très utilisée par les particuliers, notre calculatrice en ligne est également quotidiennement utilisée par de nombreux agents immobiliers et même par des professionnels du crédit !

Les variations des taux d’usure ont donc des conséquences importantes pour les emprunteurs, influençant leur capacité à accéder au crédit d’une part, les conditions de remboursement de leur emprunt d’autre part.

• Accès au crédit : l’augmentation du taux d’usure en 2024 devrait permettre à davantage d’emprunteurs d’accéder au crédit immobilier. Auparavant, près d’un emprunteur sur deux était pénalisé par le taux d’usure et ne pouvait plus accéder au crédit malgré un dossier solide.
• Coût du crédit : paradoxalement, bien que l’augmentation du taux d’usure facilite l’accès au crédit, elle entraîne également une hausse du coût global des emprunts. Les taux d’intérêt pratiqués par les banques étant en augmentation, le coût du crédit s’accroît, réduisant ainsi le pouvoir d’achat immobilier des ménages emprunteurs.
• Endettement : l’acquisition d’un bien immobilier devient plus onéreuse pour les acquéreurs, ce qui peut conduire à un endettement plus important des ménages.
• Profils à risque : les profils considérés comme plus risqués par les banques sont particulièrement affectés par les variations du taux d’usure. Cela concerne notamment les seniors, les primo-accédants et les personnes ayant un risque aggravé de santé.
• Durée des prêts : face à l’augmentation des taux, certains emprunteurs pourraient être tentés d’allonger la durée de leur prêt pour maintenir des mensualités abordables, ce qui augmente le coût total du crédit sur le long terme.
• Négociation des conditions de prêt : les emprunteurs sont incités à être plus vigilants et à négocier davantage les éléments entrant dans le calcul du TAEG, tels que les frais de dossier, l’assurance emprunteur et les frais de garantie.
• Recours aux courtiers : la complexification du marché du crédit pousse de plus en plus d’emprunteurs à faire appel aux services de courtiers spécialisés en crédit immobilier pour optimiser leurs chances d’obtenir un prêt dans les meilleures conditions.
• Changement d’assurance de prêt : pour rester sous le seuil du taux d’usure, de nombreux emprunteurs sont amenés à envisager un changement d’assurance de prêt, profitant de la délégation d’assurance pour réduire le coût global de leur crédit.
• Anticipation des projets : les fluctuations du taux d’usure incitent les emprunteurs potentiels à anticiper davantage leurs projets immobiliers et à préparer soigneusement leur dossier de financement.
• Révision des projets immobiliers : certains emprunteurs pourraient être contraints de revoir à la baisse leurs ambitions immobilières ou de reporter leur projet d’achat face à l’augmentation du coût du crédit.

Malgré ces impacts, le taux d’usure continue de jouer son rôle de protection des emprunteurs contre des taux abusifs. La Banque de France maintient son principe fondamental visant à éviter une spirale de surendettement des ménages. Les emprunteurs doivent donc rester vigilants et bien évaluer leur capacité d’endettement avant de s’engager dans un projet immobilier.

D’autant que la Banque de France ne pratique pas un mode de calcul arbitraire du taux d’usure. Les taux d’usure suivent les mouvements des taux, bien qu’avec un décalage important.

Si les taux d’usure baissent pour la première fois depuis trois ans, c’est parce qu’il y a six mois, les taux de crédit baissaient pour la première fois depuis deux ans. Aussi les raisons qui expliquent la baisse des taux d’intérêt explique aussi la baisse des taux d’usure.

Les taux d’usure baissent parce que les taux d’intérêts baissent ; les taux d’intérêts baissent parce que le taux d’inflation baisse également.

Comment se calcule un taux d’usure ?

Les taux d’usure étant directement influencés par les taux d’intérêt, ils sont indirectement influencés pas de nombreux autres facteurs.

Par de nombreux autres facteurs beaucoup plus volatiles que lui !

C’est l’intérêt des taux d’usure : ils empêchent les taux de crédit immobilier de s’envoler !

Nous l’avons dit, ces taux d’usure sont calculés par la Banque de France en prenant en compte les taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit au cours du trimestre précédent, auxquels elle ajoute un tiers.

Cette méthode de calcul vise à protéger les emprunteurs tout en permettant aux banques de s’adapter aux conditions du marché. N’étant réévalués que tous les trois mois, elle empêche justement les taux immobiliers de varier au jour le jour comme les conditions du marché !

Mais quelles sont ces conditions du marché ? Comment sont influencés les taux d’intérêts eux-mêmes, lesquels influenceront les taux d’usure appliqués ?

Les taux d’usure sont influencés par d’autres taux. Autrement dit par les conditions économiques et financières du marché des taux, pas seulement le marché des taux de crédit, pas seulement en fonction du marché immobilier auquel pourtant les taux d’usure s’appliquent.

Les taux d’usure dépendent en réalité de nombreux taux qui interagissent entre eux et se déterminent mutuellement, selon l’évolution des uns et des autres.

Commençons par les influences liées à la nature des prêts :

• Le type de prêt : le taux d’usure varie selon qu’il s’agit d’un prêt à taux fixe, à taux variable, ou d’un prêt relais, reflétant les différents niveaux de risque associés à chaque type de crédit.
• La durée du crédit : pour les prêts immobiliers, la durée est un critère essentiel dans la détermination du taux d’usure. Les prêts sont catégorisés selon leur durée (moins de 10 ans, 10 à 20 ans, 20 ans et plus), chaque catégorie ayant son propre taux d’usure.
• Le montant de l’emprunt : pour les crédits à la consommation, le montant emprunté est un facteur déterminant dans le calcul du taux d’usure, avec des seuils différents selon les tranches de montant.
• Les risques encourus par les prêteurs : l’évaluation des risques liés aux prêts, notamment le risque de défaut de paiement, peut amener les banques à ajuster leurs taux, ce qui impacte indirectement le taux d’usure.
• La concurrence bancaire : l’intensité de la concurrence entre les établissements de crédit peut influencer les taux proposés et, par extension, le calcul du taux d’usure.
• Les ajustements réglementaires : des modifications dans la réglementation, comme la décision de mensualiser le calcul du taux d’usure en 2023, peuvent avoir un impact significatif sur son évolution et sa réactivité aux conditions du marché.

Disons que ce sont les causes les plus directes du niveau des taux d’usure.

Poursuivons avec les causes indirectes, non moins influentes que les premières.

• Les taux directeurs des banques centrales : les décisions de politique monétaire, notamment celles de la Banque Centrale Européenne (BCE), ont un impact direct sur les coûts de financement des établissements bancaires, ce qui se répercute sur les taux d’intérêt proposés aux emprunteurs.
• Les conditions du marché financier : les fluctuations des marchés financiers, y compris les coûts de refinancement des banques, influencent les taux d’intérêt pratiqués et, par conséquent, le calcul du taux d’usure.
• L’inflation : les périodes de forte inflation peuvent conduire à une augmentation générale des taux d’intérêt, ce qui se répercute par ricochet sur le calcul du taux d’usure.

Ces facteurs interagissent de manière complexe, créant un environnement dynamique où le taux d’usure s’ajuste régulièrement pour refléter les réalités économiques et financières du moment, tout en maintenant son rôle de protection des emprunteurs contre des taux abusifs, grâce à la sécurité d’une mise à jour tous les trois mois.

Nous avons évoqué les taux de la BCE comme cause indirecte du niveau des taux d’usure, il nous reste à évoquer l’influence des taux OAT 10 ans – et des rapports entre eux.

Impact du taux OAT 10 ans sur les taux de crédit

L’OAT 10 ans a un impact sur les taux de crédit immobilier, donc sur les taux d’usure.

L’OAT 10 ans sert de référence pour une grande partie des taux fixes proposés par les banques pour les crédits immobiliers. Il représente le taux auquel l’État français emprunte sur une durée de 10 ans et influence directement le coût de l’argent pour les ménages français.

OAT 10 ans signifie « Obligation Assimilable du Trésor » : obligation signifie dette - comme une obligation pour le Trésor de rembourser son prêteur. Cette dette joue un rôle crucial dans la détermination des taux de crédit immobilier en France.

• Indicateur du marché du crédit : l’OAT 10 ans fait figure d’indice de référence pour les évolutions du marché du crédit en France. Les fluctuations de cet indicateur donnent une indication sur la tendance générale des taux d’intérêt pour les crédits immobiliers.
• Influence sur les taux bancaires : lorsque l’OAT 10 ans augmente, les banques ajustent généralement leurs taux fixes à la hausse. Cela signifie que les emprunteurs peuvent s’attendre à des taux de crédit immobilier plus élevés lorsque l’OAT 10 ans est en hausse, plus bas lorsqu’il baisse.
• Corrélation avec les taux de crédit : en effet, on constate que plus l’OAT 10 ans augmente, plus les taux fixes des crédits immobiliers proposés par les banques sont élevés. Cette corrélation, bien que non officielle, est observée de manière constante sur le marché du crédit immobilier.
• Marge bancaire : le taux de crédit immobilier proposé par une banque sera toujours supérieur au taux de l’OAT 10 ans, en raison de la marge réalisée par la banque sur l’opération. Cette marge permet aux banques de couvrir leurs frais et de générer un profit.
• Impact sur l’investissement immobilier : les variations de l’OAT 10 ans ont un réel impact sur l’investissement immobilier. Des taux plus élevés peuvent rendre les emprunts plus coûteux et potentiellement freiner certains projets d’achat immobilier.
• Influence indirecte du taux directeur : bien que le taux OAT et le taux directeur établi par la Banque Centrale Européenne aient un lien indirect, les décisions de politique monétaire peuvent influencer l’évolution de l’OAT 10 ans et, par conséquent, les taux de crédit immobilier.
• Indicateur économique : l’OAT 10 ans reflète également la santé économique du pays et les anticipations des marchés financiers. Des facteurs tels que l’inflation, la dette de l’État, et l’optimisme économique peuvent faire varier l’OAT 10 ans, influençant ainsi indirectement les taux de crédit immobilier.
• Impact sur l’assurance-vie : l’OAT 10 ans a aussi un impact sur le rendement futur des contrats d’assurance-vie en euros, car les assureurs vie français investissent une partie de leurs fonds dans des obligations d’État. Cela peut indirectement affecter les choix d’investissement des ménages entre l’immobilier et d’autres produits financiers.
• Volatilité des taux : les fluctuations quotidiennes de l’OAT 10 ans peuvent entraîner des ajustements fréquents des taux de crédit immobilier proposés par les banques, créant ainsi une certaine volatilité sur le marché du crédit.

Naturellement, bien que l’OAT 10 ans soit un indicateur majeur, d’autres facteurs entrent en jeu dans la détermination des taux de crédit immobilier, tels que la politique commerciale des banques, la concurrence sur le marché du crédit, et la situation économique globale.

Mais un taux est particulièrement déterminant : le « taux refi », fixé par la BCE.

Impact du “taux refi” sur les taux de crédit

C’est ainsi que se forme, en définitive, comme en bout de chaîne, un taux d’usure.

Mais il faut encore aller plus loin : la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne.

La BCE qui vient tout juste, elle aussi pour la première fois depuis deux ans, depuis le 21 juillet 2022 précisément, après avoir fait baisser l’inflation, de baisser à son tour ses taux directeurs, notamment le plus important, celui qui porte le joli nom de « taux refi ».

« Taux refi » est le diminutif de « taux de refinancement » : le taux auxquels se refinancent les banques. Parce que l’argent que la banque vous prête, elle l’emprunte également ! Quand ce taux monte, leurs taux montent ; quand ce taux baisse, leurs taux baissent. Or il a baissé de 0.25%…

Baisse du « taux refi » grâce au contexte économique européen ; malheureusement hausse du taux OAT 10 ans à cause du contexte politique en France. Il est ce jour à 3.246%. Statu quo pour les taux de crédit : ils ne baissent plus mais n’augmentent pas.

Comment le taux refi de la Banque Centrale Européenne influence les taux des banques commerciales – puis le taux d’usure de la Banque de France ?

Autant l’OAT 10 ans a un impact direct sur les taux de crédit immobilier, des taux nominaux aux taux d’usure, autant les taux directeurs de la BCE ont un impact indirect sur eux.

• Influence sur le coût de l’argent : le taux refi détermine le coût auquel les banques commerciales peuvent emprunter de l’argent auprès de la BCE. Lorsque ce taux augmente, le coût de refinancement des banques augmente également, ce qui se répercute généralement sur les taux d’intérêt proposés aux particuliers pour les crédits immobiliers.
• Impact sur l’OAT 10 ans : le taux refi de la BCE influence indirectement l’OAT 10 ans, qui sert de référence pour les taux fixes des crédits immobiliers en France. Bien qu’il n’y ait pas de lien direct entre le taux refi et l’OAT, les décisions de politique monétaire de la BCE peuvent affecter les rendements des obligations d’État.
• Ajustement des taux bancaires : lorsque la BCE modifie son taux refi, les banques ajustent généralement leurs propres taux, y compris ceux des crédits immobiliers. Une hausse du taux refi entraîne souvent une augmentation des taux de crédit immobilier, tandis qu’une baisse peut conduire à une diminution.
• Effet sur les taux variables : les crédits immobiliers à taux variable sont particulièrement sensibles aux variations du taux refi de la BCE, car ils sont souvent indexés sur des taux interbancaires comme l’Euribor, qui sont directement influencés par les décisions de la BCE.
• Impact sur la demande de crédit : les variations du taux refi peuvent affecter la demande de crédit immobilier. Des taux plus bas stimulent généralement la demande, tandis que des taux plus élevés peuvent la freiner, influençant ainsi le marché immobilier dans son ensemble.
• Délai d’impact : il est important de noter qu’il existe généralement un délai entre les changements du taux refi de la BCE et leur répercussion sur les taux de crédit immobilier. Ce délai peut varier en fonction des politiques commerciales des banques et des conditions du marché.
• Influence sur les anticipations : les décisions de la BCE concernant le taux refi influencent les anticipations des acteurs du marché financier, ce qui peut avoir un impact sur les taux à long terme, y compris ceux des crédits immobiliers.
• Effet sur la politique de crédit des banques : les variations du taux refi peuvent amener les banques à ajuster leur politique de crédit, en modifiant non seulement les taux proposés mais aussi les critères d’octroi des prêts immobiliers.
• Impact sur l’inflation : le taux refi est un outil utilisé par la BCE pour contrôler l’inflation. Les variations de ce taux peuvent donc indirectement affecter les taux de crédit immobilier en influençant les perspectives d’inflation et la valeur de l’euro.
• Effet sur la concurrence bancaire : les changements du taux refi peuvent intensifier ou réduire la concurrence entre les banques sur le marché du crédit immobilier, ce qui peut influencer les taux proposés aux emprunteurs.

Nous le voyons, le taux refi n’est pas sans influence, loin de là, bien que de loin.

Nous sommes remontés loin dans la causalité du taux d’usure, en passant par le taux refi, le taux OAT 10 ans, le marché des taux que se disputent les banques elles-mêmes, le TAEG qui en découle évidemment.

Tout un ensemble de fluctuations qui reflètent les conditions économiques et les anticipations des marchés financiers, les emprunteurs et les professionnels du secteur immobilier devant rester attentifs à ces évolutions pour anticiper les changements dans les conditions de crédit et ajuster leurs conseils et leurs stratégies en conséquence.