80 000 Logements Locatifs Intermédiaires par an !

Le rapport de la mission d’information sur la crise du logement, mené par la commission des affaires économiques du Sénat, a été rendu public le 30 avril 2024, approuvé le 13 mai.

Les conclusions du rapport mettent en lumière plusieurs problématiques majeures contribuant à la crise du logement en France, non sans pointer du doigt la politique procyclique du gouvernement parmi les causes aggravantes.

Un rapport transpartisan rendu après six mois d’auditions qui en appelle à une Refondation de la politique du logement et qui préconise de traiter d’abord la crise de la demande, avant de s’attaquer à la crise de l’offre. Soit l’inverse de l’approche du gouvernement.

Extension du LLI aux particuliers

Le Sénat propose des mesures audacieuses pour une refonte de la politique du logement

Communiqué de presse du Sénat

Les sénatrices Dominique Estrosi-Sassone, de droite, Amel Gacquerre, du centre, Viviane Artigalas, de gauche, ont formulé de nombreuses propositions chocs pour faire face à cette crise, parmi lesquelles l’extension du Logement Locatif Intermédiaire aux particuliers investisseurs, actuellement réservé aux investisseurs institutionnels.

Un élargissement de la LLI que réclament également Pascal Boulanger, président de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) ainsi que Renaud Cormier, président de l’AFIL (Association Française de l’Immobilier Locatif), laquelle a publié un communiqué dans ce sens en avril dernier (Réarmer le logement en France par l’extension du LLI aux investisseurs particuliers).

Un dispositif d’achat dans l’immobilier neuf que le gouvernement refuse aux particuliers pour le moment, alors que la Loi Pinel est sur le point de disparaître.

Qu’est-ce qu’un logement locatif intermédiaire ?

Un LLI est un logement intermédiaire entre un logement social et un logement privé.

Il est destiné à la « classe moyenne » : trop aisée pour être aidée, pas assez pour se passer d’aides.

Il est disponible en zone tendue, dans les villes où les locations sont les plus demandées et les loyers les plus chers. Le loyer d’un LLI est plus élevé que le loyer d’un logement du parc social, moins élevé que le loyer d’un logement du parc privé : il sera 10 à 15% moins cher.

Ces logements sont destinés à ceux dont les revenus sont trop élevés pour bénéficier d’un logement social mais trop bas pour accéder au marché locatif privé dans les zones à loyers élevés : ils ont trop de revenus pour un logement social, pas assez pour le parc privé.

Le logement locatif intermédiaire est comme un maillon intermédiaire dans la chaîne immobilière : un type de logement plus abordable, adapté aux besoins et aux revenus de la « classe moyenne », comblant l’écart entre l’offre des bailleurs sociaux et l’offre des bailleurs privés.

Mieux qu’un maillon, un logement intermédiaire est comme une marche. Une marche sert à monter ou à descendre : revenu modeste, revenu moyen, revenu élevé, aucun état financier n’est fixe et l’on peut passer d’un revenu à l’autre dans les deux sens et plusieurs fois en une vie, avec des besoins nouveaux en logement. Un logement intermédiaire servira l’ascension sociale des uns, servira d’amortisseur social aux autres.

Logement social, logement intermédiaire, logement privé, étapes d’un parcours résidentiel avec en ligne de mire le passage de l’état de locataire à l’état de propriétaire de sa résidence principale.

Car si un LLI est une aide à l’accession à la location, c’est aussi une aide à l’accession à la propriété en ce sens que c’est une aide à l’accession au travail, les zones les plus tendues étant de plus gros bassins d’emploi.

Un logement locatif intermédiaire permettra de s’installer dans ces zones : pouvoir se stabiliser quelque part est essentiel pour obtenir un travail stable, donc un revenu stable, donc une capacité d’emprunt pour acheter un bien plus tard.

L’enjeu économique et social est considérable. Or actuellement, une offre de location pour dix demandes ! Il faut donc construire et construire massivement.

De ce côté le gouvernement affiche un volontarisme incontestable : le premier ministre Gabriel Attal veut construire des logements, il veut « aller chercher tous les logements possibles avec les dents ». Le 14 février dernier sur un chantier à Villejuif, il décrétait « l’urgence pour le logement en France ».

C’est le fameux « choc d’offre » : doubler en trois ans le volume de logements intermédiaires, de logements abordables pour la classe moyenne, grâce à la promotion du dispositif LLI auprès des investisseurs institutionnels.

« De l’offre, de l’offre et encore de l’offre ! »

Guillaume Kasbarian

Ministre délégué chargé du Logement

Une nouvelle offre que le gouvernement veut aller chercher auprès des investisseurs institutionnels, surnommés les « zinzins », pas auprès des investisseurs particuliers, pris pour des « gogos » dans cette affaire… Ces logements locatifs intermédiaires, les particuliers pourront les louer, pas les acheter.

Des gogos auxquels on fait croire que le logement intermédiaire est un type de logement récent, dont tout le mérite reviendrait à l’État, alors que ce sont bien les investisseurs particuliers qui pourvoient le pays en logements intermédiaires depuis 40 ans, aux côtés de l’État qui le pourvoit en logements sociaux depuis 100 ans.

Des logements locatifs dits intermédiaires, l’investissement des particuliers en construit depuis la loi Quiles-Méhaignerie, datée de 1984 !

Des logements gérés individuellement par les particuliers eux-mêmes, que le gouvernement veut désormais gérer comme des HLM.

Des LLI gérés comme des HLM

Les HLM sont des Habitations à Loyer Modéré.

Appellerons-nous les logements locatifs intermédiaires des HLA, des Habitations à Loyer Abordable ?

Ce que veut faire le gouvernement, c’est faire gérer les logements intermédiaires comme les logements sociaux : par des organisations publiques et privées.

Peu de français le savent : les logements sociaux ne sont pas directement gérés par l’État. Il en régule le cadre et contribue à leur financement mais ne les gère pas. La gestion des logements sociaux est principalement assurée par divers organismes, lesquels peuvent tout aussi bien être des offices publics que des sociétés anonymes. Des organismes responsables à la fois de la construction, de la gestion et de l’attribution des logements sociaux.

50% des logements sociaux sont gérés par des ESH (Entreprises Sociales pour l’Habitat). Pour moitié par des ESH, nommées jusqu’en 2002 « Sociétés Anonymes d’Habitations à Loyer Modéré » (SA HLM), pour moitié par des OPH (Offices Publics de l’Habitat), ou bien depuis 1950 par des OHLM (Organisme d’Habitations à Loyer Modéré, anciennement nommé Habitation à Bon Marché - HBM), ou encore par des sociétés coopératives d’HLM et des SACICAP (Sociétés Anonymes Coopératives d’Intérêt Collectif pour l’Accession à la Propriété), ces derniers organismes étant de droit privé.

Autant d’organismes HLM regroupés en une seule confédération : l’Union Sociale pour l’Habitat. L’USH gère quasiment 20% des résidences principales en France, soit 4 500 000 logements sociaux, auxquels il faut ajouter environ 500 000 logements sociaux non plus gérés par des organismes HLM mais par près de 200 sociétés d’économie mixte (SEM), sociétés anonymes dont la majorité peut être détenue par l’État, un établissement public ou bien une collectivité territoriale.

La synergie entre fonds publics et fonds privés ne date donc pas d’aujourd’hui ni d’hier pour loger les ménages de condition modeste. Les ESH ont été créé en 1927 et l’USH en 1929 ! L’initiative publique et l’initiative privée travaillent de concert pour construire des logements sociaux depuis un siècle.

Des fonds privés que les pouvoirs publics veulent impliquer davantage dans la construction de logements non plus sociaux mais intermédiaires : non plus « bon marché » mais « abordables ». Le modèle séculaire de financement du logement social, le gouvernement veut l’étendre au financement du logement intermédiaire. Des LLI sont d’ailleurs directement gérés par des filiales d’organismes HLM.

Parmi les autres gestionnaires de LLI, nous trouvons des sociétés de gestion immobilière ou des institutions publiques, par exemple In’li, filiale d’Action Logement, qui gère à elle seule 50 000 logements, principalement en Île de France, où elle a déjà logé plus de 100 000 locataires, ou bien encore Foncière Logement, une autre filiale d’Action Logement, laquelle logent des salariés du secteur privé dans 37 000 logements locatifs intermédiaires environ.

Ou bien encore CDC Habitat, filiale de la Caisse des Dépôts, dont le credo est de proposer des loyers maîtrisés à proximité des bassins d’emploi, de loger les personnes près de leur lieu de travail, sans devoir consacrer une part trop importante de leur budget à leur logement.

Autant d’opérateurs aussi divers que des SEM, comme dans le logement social, ou des « zinzins » de type fonds de pension ou compagnies d’assurances. Fin 2023, 14 assureurs s’engageait à apporter 400 millions dans un nouveau fonds dédié à la production de logements intermédiaires ! AG2R La Mondiale, Allianz France, Assurances du Crédit Mutuel, Axa, BNP Paribas Cardif, BPCE Assurances, CNP Assurances, Crédit Agricole Assurances, Groupama, Groupe MAIF, SMABTP, Société Générale Assurances, Suravenir et Groupe VYV) vont ainsi investir directement ou indirectement dans ce type de logement.

Des fonds privés qui s’ajoutent à des fonds publics pour un total d’1 milliard d’euros, qui accoucheront de 10 000 nouveaux logements. Soit beaucoup et peu à la fois. Moins en tout cas que le volume de logements finançables par les particuliers en direct, bien que plus impressionnant parce que ces derniers n’achètent pas des immeubles en bloc.

Car s’il y a des logements intermédiaires en France, c’est principalement grâce à l’investissement immobilier des particuliers, pas grâce aux bailleurs publics ni aux bailleurs professionnels.

Les particuliers aussi logent des ménages, pas seulement l’État - qui par ailleurs les logent en partie grâce aux impôts des premiers…

LLI ou Pinel : même logement, même locataire !

La construction de logements intermédiaires ne date pas de 2014. Elle a débuté bien avant.

Ce qui date de 2014, c’est le régime actuel des logements locatifs intermédiaires, le dispositif LLI, formalisé par une ordonnance gouvernementale.

C’est depuis cette ordonnance de février 2014 que le logement locatif intermédiaire est défini comme un segment d’offre à part, distinct du logement social - distinct aussi du logement privé.

Les mots ont leur importance : quand on nomme « intermédiaires » les logements qu’achètent les institutionnels, on signale aux particuliers qu’ils achetaient des logements privés jusqu’alors. Or la vérité est toute autre : ce sont bel et bien des logements intermédiaires ou des habitations abordables que ces investisseurs particuliers achetaient.

Pour preuve que ces logements dits privés étaient bel et bien des logements locatifs intermédiaires : les LLI sont soumis aux mêmes plafonds de loyers et de ressources pour les locataires que les logements achetés sous le régime de la loi Pinel. Les loyers y sont tout autant réglementés.

Le LLI a 10 ans, la loi Pinel aussi : elle date du 1er septembre 2014. Lorsqu’elle fut introduite, sa mission était la suivante : rendre les logements accessibles à une population plus large, ne pouvant pas toujours accéder au logement social mais pour qui le marché privé reste onéreux.

Autrement dit la même mission que celle donnée au LLI !

Un dispositif Pinel qui visait à soutenir les locataires appartenant à la classe moyenne, comme le dispositif LLI !

Que ce soit en LLI ou en Pinel, les bailleurs institutionnels et les bailleurs particuliers louent aux mêmes locataires !

Avant il n’y avait qu’une façon de construire et d’offrir à la location des logements intermédiaires : les lois de défiscalisation à destination des investisseurs particuliers.

Depuis 10 ans il y a deux façons de construire des logements locatifs intermédiaires : le LLI et la Loi Pinel ont cohabité et pour mieux dire, coconstruit des logements pour les locataires de la classe moyenne.

L’an prochain il n’y aura de nouveau qu’une façon de construire des logements intermédiaires : le LLI à destination des investisseurs institutionnels.

Le dispositif LLI va remplacer le dispositif Pinel et se charger seul de la construction de logements locatifs intermédiaires, mais au seul profit des professionnels : les investisseurs institutionnels vont remplacer les investisseurs particuliers.

Ces logements intermédiaires seront tous achetés par des institutionnels, ils ne seront plus disponibles à l’achat sur le marché privé par des particuliers ; comme un logement social, ils ne seront plus accessibles aux particuliers qu’à la location.

Si ces logements dits intermédiaires ne seront plus dits privés, ce n’est donc qu’en ceci qu’ils ne seront plus disponibles à l’investissement sur le marché immobilier dit libre ; les particuliers ne seront plus libres de les acheter pour les louer.

Le bailleur ne sera plus une personne physique mais une personne morale, un organisme publique - ou une société privée. Seules ces institutions bénéficieront du LLI, ou pour le dire autrement, le LLI n’aura plus que ces institutions pour sortir de terre.

C’est aux gros institutionnels qu’est confiée la mission de participer « à l’effort général de relance de la construction neuve et d’amélioration du logement des Français », d’apporter la solution à la crise du logement.

Une mobilisation générale dont les particuliers sont écartés… Et c’est une faute politique grave.

3 fois moins de logements locatifs intermédiaires !

L’intérêt économique et social des logements locatifs intermédiaires ne fait pas débat.

Ce qui fait débat, c’est la personne qui pourra investir dans ces logements neufs : plus des personnes physiques, que des personnes morales. Ou plutôt le choix du levier financier important des investisseurs institutionnels, sans le levier financier plus important encore des investisseurs particuliers.

Ce qui pose question, c’est le volontarisme du gouvernement d’un côté, son choix contre-productif de l’autre : il augmente et réduit le volume « en même temps », comme dirait le Président. Au bout du compte, malgré des constructions supplémentaires, le total sera moins important !

Un manque de logements intermédiaires que le gouvernement aura prémédité lui-même en condamnant le dispositif Pinel à une mort lente en la rendant progressivement moins attrayante, en attendant son décès officiel à minuit le 1er janvier prochain.

Pour construire, il encourage l’investissement des institutionnels en même temps qu’il décourage l’investissement des particuliers. Il fait le plein d’un côté, il fait le vide de l’autre. Il se prive lui-même d’argent, d’une considérable capacité d’investissement, de production en somme.

Au quatrième trimestre 2021, 13 600 logements neufs avaient été vendus en loi Pinel à des particuliers. Au quatrième trimestre 2022, 8700 logements neufs étaient vendus à l’aide de cette loi de défiscalisation à des investisseurs. Au quatrième trimestre 2023 : 3 800…

La participation des investisseurs à l’effort de construction sera plus faible encore cette année et sera nulle l’année prochaine : « acheter une Pinel » ne sera plus possible après le 31 décembre 2024.

Une baisse drastique en seulement deux ans qui s’explique par la conjonction de trois facteurs : la hausse des taux, les normes d’endettement du HCSF et la réduction de la carotte fiscale, les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel à taux plein, notamment la condition de l’emplacement du logement, ayant fait fuir les investisseurs.

Résultat : les ventes aux investisseurs particuliers ont été divisées par deux ; elles ont même chuté de 70% si on se réfère au volume de ventes de 2017 !

Ce sont ces logements invendus aux particuliers qui manquent cruellement aux classes moyennes. Ce sont ces logements qui vont manquer plus cruellement encore l’année prochaine.

Pas moins de 55 000 logements délibérément retirés du parc immobilier, construits grâce à l’investissement locatif des particuliers !

75 000 logements abordables en 3 ans…

Le gouvernement veut construire 75 000 logements intermédiaires locatifs d’ici 3 ans, soit 25 000 par an.

Le 20 mars dernier, Christophe Béchu et Guillaume Kasbarian, respectivement ministre de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires et ministre délégué chargé du Logement, signaient en ce sens un Pacte pour le Logement Intermédiaire entre les professionnels et le gouvernement.

75 000 logements intermédiaires locatifs avec des investisseurs professionnels en 3 ans ; quand il faut à peine 1 an et demi pour en construire 75 000 avec des investisseurs particuliers…

Pourtant, bien que les particuliers soient plus productifs que les institutionnels, des deux types d’investisseurs, le gouvernement a choisi de les exclure de son « ambitieux » Plan Logement, en supprimant la loi Pinel l’année prochaine, sans leur ouvrir le dispositif LLI pour autant.

Dit autrement : le gouvernement a choisi de garder le moins bon acheteur ! Celui auxquels les promoteurs vendent le moins…

75 000 logements intermédiaires qui à l’instar des logements sociaux, ne seront pas financés directement par l’achat des particuliers. De même que les investisseurs particuliers n’ont pas accès au parc du logement social, ils n’auront pas accès au parc du logement intermédiaire.

Il se construira donc 25 000 logements intermédiaires par an grâce au dispositif LLI via les investisseurs institutionnels ; il se construisait 55 000 logements intermédiaires par an grâce au dispositif Pinel via les investisseurs particuliers.

Dit autrement : il s’en construisait déjà 55 000 par an ; il ne s’en construira plus que 25 000 par an désormais… 25 000 LLI au lieu de 80 000 en tout !

Loin de multiplier par deux, comme il le claironne, la construction de logements locatifs intermédiaires, le gouvernement la divisera par trois suite à l’arrêt de la loi Pinel.

Au lieu de 75 000 nouveaux logements intermédiaires au bout de 3 ans, nous pouvions en obtenir 80 000 en 1 an seulement !

Ce qui fait que dans 3 ans nous pouvions avoir 240 000 nouveaux logements intermédiaires en France, soit trois fois plus avec l’argent des institutionnels et des particuliers ensemble !

Non pas forcément en maintenant le dispositif Pinel au-delà de décembre prochain, mais en ouvrant le dispositif LLI à tout un chacun, en étendant aux investisseurs particuliers les avantages fiscaux d’un investissement dans un logement locatif intermédiaire.

Vous admettrez que ce n’est pas vraiment ce qui s’appelle promouvoir la construction de logements abordables pour la classe moyenne en France : ce que le gouvernement multipliera par deux, c’est le volume de logements abordables produits par les investisseurs institutionnels, pas le volume total de ces logements.

Dit autrement : la France n’aura pas 2 fois plus de LLI, elle en aura 3 fois moins !

Et ce n’est pas que nous voulions nous moquer de la capacité d’investissement des puissants institutionnels, mais 55 000 logements construits en 1 an grâce à l’épargne et l’endettement des particuliers, c’est le volume de logements intermédiaires que les zinzins ont pour le moment réussi à construire en 8 ans…

Dit autrement : 55 000 logements en 1 an via la Pinel ; 55 000 logements en 8 ans via le LLI !

Nous nous moquons d’autant moins qu’en attendant, ces zinzins ont été la planche de salut des promoteurs ces derniers mois : 17 400 logements ont été acheté par la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) à plus de 120 promoteurs. L’équivalent, à peu près, de 350 immeubles de 50 appartements !

Rien qu’au quatrième trimestre 2023, 13 400 logements neufs ont été vendus en bloc à des investisseurs institutionnels, soit 47% du stock des promoteurs immobiliers. 30% d’entre eux seront des logements sociaux, 70% des logements locatifs intermédiaires. 40% de ces logements ont été acquis en Île-de-France, où la croissance démographique est continûment la plus forte, la tension locative la plus critique.

Des logements que des particuliers auraient pu acheter dans le cadre d’une loi de défiscalisation, mais s’ils ont été vendus in extremis à des institutionnels, c’est précisément parce que les particuliers ne se sont pas pressés au portillon pour les acheter.

CDC Habitat ne renouvellera pas ses achats cette année, son plan de sauvetage est terminé. Un sauvetage qui en réalité n’aura eu pour effet que de limiter la casse : Bouygues Immobilier, Nexity ou Vinci Immobilier, comme de nombreux autres promoteurs, doivent couper quand même dans leurs effectifs.

Si les trois plus gros promoteurs français licencient, c’est parce que les ventes en bloc aux institutionnels ne représentent en réalité que 20% des réservations sur plan normalement signées avec des particuliers chaque année, que ce soit pour habiter ou pour louer.

20% seulement ! Autrement dit, si le secours fut massif, il demeure très insuffisant. Encore une fois ce sont les investisseurs particuliers qui manquent à l’appel : depuis toujours ce sont les particuliers qui soutiennent le marché du logement neuf, pas les institutionnels.

Voyez comme nous sommes loin du compte : sur les 12 derniers mois, nous avons construit 284 000 logements alors que ce sont 518 000 logements qu’il faudrait construire chaque année, dont 198 000 logements sociaux, et ce jusqu’en 2040 !

Plus inquiétant : tous les logements non construits chaque année seront à construire en sus des volumes annuels initialement nécessaires. Chaque année de sous-production imposera un effort de construction accru l’année suivante.

À ce rythme, ce sont 3 500 000 logements qui manqueraient dans 15 ans ! Autant dire que les 25 000 logements annuels des institutionnels, ni d’ailleurs les 55 000 logements annuels des particuliers, ne suffiront à couvrir notre besoin en logements.

Un besoin en logements qui ne peut que croître en raison de la décohabitation croissante des ménages : des personnes, autrefois sous le même toit, se séparent et se répartissent dans plusieurs logements. En d’autres termes, le même nombre de personnes nécessite plus de logements qu’auparavant.

Ce qui entraîne automatiquement une augmentation de la demande de logements individuels. Premier emploi, divorces ou séparations, mises en couple plus tardives, augmentation des familles monoparentales, durée d’études prolongée, etc. ; transitions de vie majeures, volontaires ou subies, ou simplement le désir d’indépendance.

Rien qu’une séparation, c’est un besoin de deux logements au lieu d’un. Actuellement, la part de ménages composés d’une seule personne est proche de 25% ; 30% selon l’INSEE en 2050. 1 français sur 4 aujourd’hui ; 1 français sur 3 demain !

Pour habiter un logement neuf, le gouvernement a augmenté le PTZ. Pour louer un logement neuf, le gouvernement a créé le LLI. Prêt à taux zéro pour aider l’achat des particuliers, Logement locatif intermédiaire pour encourager l’investissement des institutionnels. Pour l’investissement locatif des particuliers : rien.

Pourtant nous voyons mal comment cet énorme chantier pourrait se passer de la capacité financière des investisseurs particuliers. Des particuliers négligés alors qu’ils sont de gros pourvoyeurs de logements locatifs neufs - de logements locatifs anciens aussi d’ailleurs.

Pour le dire autrement, les plus gros faiseurs, ce sont les investisseurs particuliers, et ce sont eux que le gouvernement rejette !

« Cet investissement massif dans le logement intermédiaire est une réponse concrète à la crise du logement que nous traversons. En nous engageant dans la construction de ces logements, nous offrons aux classes moyennes la possibilité de se loger à des tarifs abordables, tout en stimulant la construction neuve et en améliorant l’accès au logement pour tous. »

Bruno Le Maire

Ce qui est vrai et faux à la fois : vrai relativement au volume de logements locatifs intermédiaires obtenus uniquement par l’intermédiaire des investisseurs institutionnels, qui sera doublé d’ici trois ans.

Ce qui serait entièrement vrai si le gouvernement permettait en effet aux particuliers d’acheter, donc de financer la construction de logements locatifs intermédiaires, en plus de ceux construits et financés par les institutionnels : un parc non plus doublé mais triplé d’ici trois ans !

« Investissement massif » ? Nous l’avons dit : le gouvernement ne va pas construire deux fois plus de logements abordables, il va en construire trois fois moins.

Voilà ce qu’on appelle un gouvernement bâtisseur !