Vous avez droit à plus de PTZ depuis le 1er avril 2024 !

C’est officiel, le nouveau PTZ est arrivé !

Initialement prévu le 1er janvier 2024, le nouveau Prêt à Taux Zéro est entré en vigueur le 1er avril.

Plus précisément, c’est très important, pour toute offre de prêt émise à partir du 1er avril 2024. L’offre de prêt, pas le compromis de vente.

Autrement dit, si vous avez signé un compromis de vente le 1er mars et que l’offre de prêt n’a pas encore été éditée par la banque, vous pouvez demander un PTZ.

Un prêt à taux zéro « recentré » dont pourront potentiellement bénéficier 29 millions de ménages français, contre 23 millions précédemment : 6 millions de foyers supplémentaires soit 73% de la population contre 60% auparavant !

Un élargissement dû à des barèmes de revenus revalorisés pour la première fois depuis 2016 et au reclassement de 1200 communes supplémentaires en zone tendue : les villes où la demande de logements est plus forte.

Soit deux fois plus de communes éligibles au PTZ qu’avant ! En métropole sur l’ensemble du territoire et outre-mer en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique et à La Réunion.

Extension du prêt à taux zéro d’un côté pour encourager la construction d’appartements en zone urbaine à des prix abordables ; extinction du prêt à taux zéro de l’autre pour décourager la construction de maisons individuelles en zone périphérique ou rurale.

Ce nouveau dispositif de l’État, ce sont en effet beaucoup de bonnes nouvelles qui en cachent une mauvaise : la fin du PTZ pour construire une maison ! Il ne sera plus possible de financer avec un prêt à taux zéro l’achat d’un terrain pour construire une maison individuelle.

Espérons que le PTZ pour tous voulu par le Sénat sera remis à l’ordre du jour très prochainement, pour tous les primo-accédants et pour tous les projets.

En attendant penchons-nous sur les nouveaux critères d’éligibilité à ce prêt très avantageux.

Les bonnes nouvelles du PTZ 2024

Commençons par ce qui ne change pas : le PTZ est réservé à l’acquisition d’une résidence principale.

Si vous achetez un logement pour le louer, vous n’aurez pas droit au PTZ. Pas de prêt à taux zéro non plus pour l’achat d’une résidence secondaire.

Autres conditions qui ne changent pas : le PTZ est réservé aux primo-accédants, à ceux qui achètent pour la première fois, ou bien à ceux qui ne sont plus propriétaires de leur résidence principale depuis deux ans.

Si vous avez déjà été propriétaires mais que vous êtes locataires ou bien logés gratuitement depuis deux ans, vous pouvez bénéficier d’un prêt à taux zéro pour votre nouvel achat.

Le prêt à taux zéro n’est donc pas réservé aux primo-accédants, contrairement à ce que l’on entend généralement.

La règle pour avoir droit au PTZ

Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années précédant le PTZ.

La date de référence est celle de l’offre de prêt.

Quant à ce qui change, soulignons d’abord certains points de vigilance :

• le montant de votre prêt à taux zéro dépend aussi de votre coefficient familial ;
• la prise en compte de vos revenus dans le calcul du montant plafond du PTZ ;
• l’aménagement des durées d’amortissement des prêts, variables selon les tranches ;
• pour les logements anciens, une modification des travaux d’amélioration éligibles au PTZ.

Saluons enfin la part belle faite aux ménages les plus modestes.

Augmentation significative des plafonds pour les deux premières tranches de revenus, avec des hausses comprises entre 7% et 30% selon les zones ; la quotité du prêt à taux zéro passe de 40 à 50% !

Jusqu’à la moitié du prix d’achat de leur futur logement pourra être financé par un PTZ !

Plus de PTZ en 2024 !

Voici les principaux changements apportés par le nouveau PTZ.

Logements éligibles au PTZ 2024

• Le PTZ est désormais recentré sur l’acquisition de logements neufs collectifs (appartements) situés en zones tendues (zones A, A bis et B1).
• L’achat de logements anciens avec travaux reste éligible, mais seulement dans les zones détendues (zones B2 et C).
• Les maisons individuelles neuves ne sont plus éligibles au PTZ, “par souci de cohérence avec les objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols”, indique le communiqué de presse du Gouvernement.

Conditions de ressources du PTZ 2024

• Les plafonds de revenus pour être éligible au PTZ ont été “fortement revus à la hausse”, permettant à davantage de ménages d’en bénéficier, notamment les « classes moyennes ».
• Pour ce faire : création d’une 4ème tranche de revenus, comprise entre 37.000 et 49.000€ par an. Ces ménages, exclus jusqu’à présent du dispositif de soutien à la primo-accession, pourront financer leur acquisition à hauteur de 20%.

Montants du PTZ 2024

• La part du projet immobilier pouvant être financée par le PTZ est portée à 50%, contre 40% auparavant.
• Les quotités de 10 ou 40% sont remplacées par des quotités de 20, 40 et 50%.
• L’État double son aide pour les locataires de logements sociaux désireux d’acheter leur logement (PTZ vente HLM) : ils pourront bénéficier d’un PTZ de 20%, contre 10% auparavant.

Durée de validité du PTZ 2024

• Le nouveau prêt à taux zéro sera valable du 1er avril 2024 au 31 décembre 2027.

Les bonnes nouvelles sont donc l’augmentation des plafonds de revenus et l’augmentation des quotités.

Autrement dit l’augmentation du nombre d’emprunteurs éligibles au prêt à taux zéro et de la part du PTZ dans le crédit immobilier.

L’excellente nouvelle étant avant tout la prolongation du dispositif jusqu’à la fin 2027, alors qu’il devait s’arrêter à la fin 2023.

Achat avec PTZ versus achat sans PTZ

Le prêt à taux zéro est une aide précieuse à l’accession.

Il suffit pour s’en rendre compte de comparer un achat avec PTZ au même achat sans PTZ.

Le PTZ permet d’accéder à la propriété grâce à une aide financière sans aucun intérêt, pour un montant d’emprunt pouvant atteindre jusqu’à 50% du prix d’achat !

Disons le mot : c’est une aubaine ! Une excellente opération financière, surtout en cette période de taux frôlant les 4%, soit quatre fois plus cher !

Prenons l’exemple d’un emprunt de 300 000 € sur 25 ans pour l’achat d’un appartement neuf à Évry en région parisienne, donc en zone A. Vous êtes un couple avec deux enfants et votre revenu fiscal est de 50 000 euros.

Dans votre cas, la moitié de ce montant sera financée par la banque à un taux de 4% ; l’autre moitié sera financée par l’État à un taux de 0%.

Nous avons donc un emprunt de 300 000 € composé de deux lignes de prêt : une première ligne de 150 000 € à 4%, une deuxième ligne de 150 000 € à 0%.

Résultat : vous obtenez pour l’emprunt total un taux moyen de 1,43% !

Grace au concours du prêt à taux zéro, au lieu d’emprunter 200 000 € à 4%, vous allez les emprunter à 1,43% : un taux d’intérêt imbattable et introuvable sur le marché actuellement !

Un “taux moyen” défiant toute concurrence qui pourrait être plus bas encore… Pour négocier, vous savez comment faire : il suffit de passer par un courtier en crédit immobilier !

1.43% hors assurance bien entendu : l’assurance à taux zéro n’existe pas. Vous paierez la même mensualité d’assurance de prêt, que vous empruntiez une partie avec un prêt à taux zéro ou pas, la prime se calculant sur le capital emprunté, indépendamment du montage.

Un taux d’intérêt moyen hors assurance plus de deux fois moins élevé qui va beaucoup réduire la mensualité : 1584€ sans PTZ contre 1191€ par mois avec PTZ, soit quasiment 400 euros de moins à débourser tous les mois !

Qui va beaucoup réduire aussi le coût du crédit : 175 053 € sans PTZ contre 57 190 € avec un PTZ, soit quasiment 120 000 euros de coût de crédit en moins ! Un coût de crédit trois fois moins cher sous l’effet du PTZ !

Mais il y a encore plus convaincant : votre taux d’endettement. Si on ajoute 0.30% d’assurance aux deux adultes, soit 0,60% du capital ajoutés à la mensualité, nous obtenons une mensualité de 1734€ sans PTZ, de 1341€ avec PTZ.

Supposons que le revenu total de votre couple soit de 4200€ net par mois. Si vous avez droit au PTZ, votre taux d’endettement sera de 32%. Si vous n’avez pas droit au PTZ, votre taux d’endettement sera de 42%, soit de 10 points de plus !

Comme vous le savez, le Haut Conseil de Stabilité Financière, le fameux HCSF, limite la capacité d’endettement pour un crédit immobilier à 35% de vos revenus, assurance comprise et tous crédits inclus (sauf exceptions).

En d’autres termes, à 32% ça passe, à 42% ça ne passe pas ! Même parmi les dérogations prévues par le HCSF, à un tel taux d’endettement ça ne passerait pas.

Sans PTZ, vous ne pouvez pas acheter ce logement ; avec PTZ, vous pouvez l’achetez, vous avez finalement les moyens de vous offrir cet appartement !

C’est en quoi un prêt à taux zéro est véritablement une aide à l’accession : sans lui vous ne pouviez pas devenir propriétaire.

Calculatrice PTZ 2024

Vous trouverez ci-dessous tous les tableaux récapitulatifs, reprenant les chiffres officiels publiés par décret le 2 avril dernier.

Vous pourrez ainsi recouper les données pour rechercher le montant précis auquel vous avez droit. Des tableaux complexes cependant, qui compliquent votre recherche plus qu’ils ne la facilitent.

Surtout qu’il y a une autre limite méconnue qui pourrait vous faire perdre pied… Car pour calculer le total des ressources considérées, il faudra retenir le plus élevé de ces deux montants : soit la somme des revenus fiscaux de référence d’il y a deux ans, soit le coût total de l’achat immobilier divisé par 9.

Le coût total de l’opération divisé par neuf donne ce qu’on appelle le “revenu plancher”, de façon à ne pas accorder un avantage excessif à des demandeurs dont les ressources auraient fortement augmenté entre l’année de référence et la demande de prêt. En deux ans, les revenus ont eu le temps d’évoluer en effet, généralement modérément, parfois considérablement.

Comme vous le voyez, le calcul du PTZ est un calcul savant et le risque de se tromper est grand.

Le plus simple pour vous serait de trouver immédiatement votre propre montant en utilisant notre calculatrice de PTZ 2024 !

La seule calculatrice de crédit immobilier en ligne qui vous permettra non seulement de connaître le montant du prêt à taux zéro auquel vous avez droit, mais de l’ajouter directement à votre plan de financement.

Pour vérifier votre éligibilité au PTZ, la calculatrice va d’abord vous demander le zonage de votre achat. Si vous ne savez pas dans quelle zone vous achetez, pas d’inquiétude, vous l’obtiendrez en saisissant dans la calculatrice un code postal ou bien le nom de la commune où se trouve le bien.

Vous aurez ensuite à saisir la composition de votre ménage. Autrement dit le nombre de personnes qui occuperont le futur logement : vous et vos enfants fiscalement à charge (enfant à naître, enfant mineur, enfant infirme, enfant en garde alternée, également un enfant majeur encore rattaché à votre foyer fiscal).

Pour calculer votre PTZ, saisissez enfin le montant de votre Revenu Fiscal de Référence.

Où trouver votre Revenu Fiscal de Référence ?

Votre RFR est indiqué dans votre dernier avis d’imposition, établi en 2023 sur les revenus de l’année 2022 (ce que nous appelons le N - 2).

Vous le trouverez en première page, dans le cadre situé en haut à gauche : “Vos références”.

Votre revenu fiscal de référence est également disponible en ligne sur le site de l’ASDIR (avis de situation déclarative d’impôt sur le revenu).

Et c’est tout !

En trois clics vous connaîtrez le montant du prêt à taux zéro qui vous sera accordé par l’État.

Nouveau PTZ 2024 en détail

Pourrez-vous profiter du nouveau PTZ ? Vos chances de l’obtenir en tout cas ont augmenté.

Mais si vous avez le profil qui va bien, vous n’avez peut-être pas le projet qui convient. Notons un premier point : en aucun cas vous ne pourrez bénéficier d’un PTZ si vous achetez un bien ancien sans travaux, du moins sans travaux importants.

L’ancien sans travaux : nulle part. Le neuf ou l’ancien avec travaux : pas partout. Vous pourrez acheter un appartement neuf en zone tendue ; vous pourrez acheter une maison ou un appartement à rénover en zone détendue. À l’inverse : vous ne pourrez pas rénover un bien ancien en zone tendue ; vous ne pourrez pas acheter un bien neuf en zone détendue.

Sauf cas particuliers que vous trouverez dans notre notre guide du crédit immobilier dédié au premier achat.

Parmi ceux-ci soulignons le maintien du prêt à taux zéro sur tout le territoire pour l’achat d’un appartement neuf en BRS (Bail Réel Solidaire), quel que soit le zonage de la commune, qu’il soit tendu ou détendu.

Les zones dont le marché immobilier est le plus tendu sont les zones A et B1. Les zones où la pression immobilière est la plus détendue sont les zones B2 et C.

Le PTZ 2024 traduit clairement une volonté politique d’accentuer l’aide financière de l’État sur les secteurs où l’accession à la propriété est la plus raide, là où la demande de logements est très supérieure à l’offre.

Qu’est-ce qu’un logement neuf ?

Au sens de la réglementation, un logement est considéré comme neuf lorsque l’acquéreur est son premier occupant.

Plus précisément encore : il s’agit de privilégier l’offre d’appartements neufs dans des villes à forte demande, de promouvoir le modèle de l’habitat collectif là où le besoin en résidences principales est le plus pressant.

L’État veut donc inciter les promoteurs à construire dans les villes les plus recherchées, à délaisser les villes les moins demandées, où il préfère encourager la restauration de l’existant.

Le PTZ 2024 a un objectif clair : construire plus de logements collectifs en zones urbaines.

Revenus éligibles au PTZ 2024

L’aide financière d’un PTZ peut donc être demandée pour l’acquisition d’un logement neuf en habitat collectif (un appartement) en zones tendues (A bis, A et B1).

Ou bien pour l’acquisition d’un bien ancien (appartement ou maison) en zones non tendues (B2 et C), à condition, comme avant, de réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût total de l’opération à financer, à condition encore que ces travaux optimisent sa performance énergétique.

Dans les deux cas, les gagnants et les gains ont augmenté : les plafonds de revenus pour y avoir droit ont été rehaussés et les montants auxquels vous avez droit ont été relevés.

Les montants ont augmenté grâce au relèvement des quotités : la part du projet qu’un prêt à taux zéro peut financer.

Précédemment, les quotités disponibles étaient de 10 ou 40% ; depuis le 1er avril elles sont remplacées par des quotités de 20, 40 et 50%.

Soyez bien attentifs : la quotité à laquelle vous pourrez prétendre dépend de la tranche de revenus à laquelle vous appartenez.

Des tranches qui varient elles-mêmes en fonction du type de projet et de la zone géographique où vous achetez, mais encore de votre quotient familial.

Des limitations liées à votre projet et à votre profil, des cases dans lesquelles rentrent davantage d’emprunteurs cependant, une tranche de revenus supplémentaire ayant été rendue éligible par la dernière mouture du PTZ : nous avions trois tranches, nous en avons quatre depuis le 1er avril.

Autre bonne nouvelle : les plafonds des deux premiers niveaux de revenu, les plus modestes, ont été augmentés, de même que c’est à eux que les quotités les plus importantes sont réservées.

Le montant précis du PTZ auquel un emprunteur peut prétendre dépendra donc de plusieurs critères :

- Le revenu de l’emprunteur ;

- La nature du projet immobilier ;

- L’emplacement du bien.

Tableaux des plafonds de ressources

Voici les tableaux et pour commencer celui des tranches de revenus.

L’un des aspects les plus significatifs de la refonte du prêt à taux zéro est en effet la révision des seuils de revenu qui déterminent l’éligibilité au PTZ, conçus pour rendre le dispositif accessible à un plus grand nombre de ménages.

De ces seuils dépendent les quotités qui vous seront appliquées.

Depuis le 1er avril 2024, la quotité du prêt à taux zéro est fixée en fonction de votre appartenance à l’une des 4 tranches de ressources fixées par l’Etat.

Pour chaque tranche, en fonction de la zone, c’est-à-dire la localisation du logement, l’emprunteur doit justifier d’un montant total de ressources inférieur ou égal aux plafonds suivants :

La quotité de PTZ est donc fonction à la fois de votre tranche de revenu, de la localisation du bien et du type d’opération.

Nous rappelons que le neuf n’est éligible que dans les zones A, A bis et B1, que l’ancien à rénover n’est éligible que dans les zones B2 et C.

Votre tranche se calcule ainsi : montant total des ressources des personnes destinées à occuper le logement divisé par un coefficient familial.

Les valeurs du coefficient familial sont les suivantes :

En fonction du nombre d’occupants dans votre futur logement, voici maintenant les plafonds de ressources, tranche par tranche.

Autrement dit quotité par quotité, de la plus grande à la plus petite :

Vous savez maintenant quelle quotité sera applicable à votre profil d’emprunteur ainsi qu’à votre projet immobilier.

En fonction du prix du bien que vous visez, vous avez fait une multiplication et vous obtenez un montant : [prix multiplié par un pourcentage = montant du PTZ].

Or la formule n’est pas si simple : il y a un prix plafond ! Autrement dit, vous avez droit à 20, 40 ou 50% non pas du prix mais d’un plafond.

Le montant de votre prêt à taux zéro est égal au produit d’une quotité appliquée au montant de l’opération, apprécié dans la limite d’un plafond.

Si le prix d’achat est inférieur au prix plafond, alors vous pourrez multiplier ce prix par la quotité qui vous correspond.

Si le prix d’achat est supérieur au prix plafond, c’est ce plafond que vous devrez multiplier par la quotité qui vous correspond.

Le montant de votre prêt à taux zéro sera donc bel et bien calculé comme une proportion (en pourcentage) du coût total de l’acquisition, mais en respectant un plafond maximal.

Voici les plafonds maximaux :

Désormais vous avez tous les éléments nécessaires pour connaître le montant de votre PTZ.

Un peu complexe et fastidieux cependant…

Encore une fois, n’oubliez pas que nous vous avons montré un raccourci : notre calculatrice !

Remboursement du PTZ

Une dernière complication ou finesse va encore s’ajouter…

Tous les bénéficiaires du PTZ ne vont pas rembourser leur prêt à taux zéro de la même manière.

Tous le rembourseront mensuellement bien entendu, mais pas au même moment ni sur la même durée.

Les emprunteurs de la quatrième tranche par exemple, créée à l’occasion du nouveau PTZ, ne pourront rembourser leur PTZ que sur une durée de 10 ans, sans aucun différé.

Alors que les emprunteurs de la première tranche, la plus modeste et par conséquent la plus gâtée, pourront rembourser leur PTZ sur 25 ans, avec un différé de 10 ans.

Une période de différé est un report des remboursements, ce qui signifie qu’ils ne commenceront à le rembourser qu’à partir de la dixième année sur une durée de 15 ans, les quinze dernières années du prêt immobilier global, souscrit sur 25 ans.

Voici les durées de prêt et les différés d’amortissement tranche par tranche :

Divers différés, diverses quotités, diverses zones, divers projets, divers plafonds de prix et de revenus…

Nous ne saurions trop vous conseiller de vérifier chaque élément avec l’un de nos courtiers en prêt immobilier.

Pour vérifier le montant de votre prêt à taux zéro d’une part, pour vérifier votre éligibilité au PTZ d’autre part, parce que comme vous le voyez, il y a beaucoup de conditions requises pour en bénéficier.

Beaucoup de conditions, beaucoup de dérogations aussi ! Si bien que vous pouvez croire être exclu du PTZ alors que vous y avez droit.

Si vous avez droit au PTZ, il faut absolument le savoir et en profiter !