Baisse des taux : hausse des demandes de prêt !

L’observatoire Crédit Logement CSA a publié le 16 avril son bilan du 1er trimestre 2024.

Le marché immobilier est sur le point de rebondir. Les taux baissent depuis janvier et passent sous la barre des 4%.

En trois mois, les taux de crédit immobilier ont baissé de 0,30%, de dix points de base par mois !

Nous empruntions en moyenne à un taux de 4.21% en décembre dernier, à 4.13% en janvier, 3,99% en février : en mars nous avons emprunté en moyenne à 3.90%, la plupart d’entre nous ayant obtenu un taux inférieur à 4% !

Il faut rappeler que l’année dernière, beaucoup estimaient que les taux atteindraient 5% fin 2023. Finalement, certains estiment maintenant qu’ils pourraient se fixer à 3% fin 2024.

C’est ce qui s’appelle un retournement de situation ! En décembre dernier, seulement 25% des acheteurs décrochaient un taux en-deçà de 4%. En mars, seulement 25% d’entre eux ont obtenu un taux au-delà !

Le quart hier, les trois quarts aujourd’hui : 75% des acquéreurs empruntent désormais sous la barre des 4%, même sur la durée la plus longue, celle de 25 ans !

Beaucoup de points d’exclamation dans cette introduction parce que cette baisse rapide des taux est un véritable événement. Les taux de crédit immobilier n’avaient plus baissé depuis deux ans !

« Le point de retournement du marché des crédits immobiliers a été franchi en février-mars. »

Crédit Logement

Un retournement inattendu, qu’aucun analyste n’aurait prédit il y a encore six mois.

Et la baisse continue : en avril, le taux moyen est de 3.84% !

Baisse des taux immobiliers et des durées de prêt

Ces taux sont des moyennes : certains ont emprunté à des taux plus élevés, d’autres à des taux plus bas.

Pour décrocher le taux le plus bas, vous savez quoi faire : passer par un courtier en prêt immobilier - par Hypo de préférence évidemment…

Les taux ont baissé, les durées également. L’Observatoire Crédit Logement CSA enregistre un recul de deux mois. Ce n’est pas une forte baisse, mais c’est le début d’une forte tendance. Ainsi nous avons emprunté sur une durée moyenne de 247 mois au 1er trimestre 2024, soit 20 ans et 7 mois.

C’est une bonne nouvelle qui a un revers : la faible part des primo-accédants sur le marché immobilier actuellement, lesquels empruntent généralement sur 25 ans. Évincés progressivement par la hausse des taux, ils ne représentent plus que le quart des acquéreurs alors qu’ils en représentaient la moitié il y a deux ans.

65% des acheteurs âgés de moins de 35 ans empruntent sur 25 ans. Leur retour sur le marché augmenterait la part des durées plus longues, ce qui rehausserait probablement la durée moyenne. Seulement 5% des jeunes actifs empruntent sur 10 ans, 10% sur des durées comprises entre 10 et 15 ans, 20% empruntent sur 15 à 20 ans.

Si la durée moyenne des prêts immobiliers augmente les prochains mois, cela pourrait signifier le retour des primo-accédants : un relèvement qui serait donc une bonne nouvelle.

Un scénario d’autant plus envisageable que les durées de 20 et 25 ans sont celles qui ont connu la baisse la plus forte : de 44 points de base en moyenne, autrement dit de 0.44% ! Quasiment un demi point en trois mois ! Quand 75% des emprunteurs obtiennent un taux inférieur à 4%, c’est le cas aussi pour 75% des primo-accédants, les moins aisés pourtant.

À ce train là, nul doute que les jeunes actifs vont reprendre le chemin des agences immobilières, grâce à la baisse des taux, grâce aussi à la baisse de l’apport personnel que demandent les banques, enfin grâce au nouveau prêt à taux zéro en vigueur depuis le 1er avril 2024, lequel peut financer jusqu’à 50% du prix d’achat.

Des locataires qui deviennent propriétaires, ce sont des locations qui se libèrent, ce dont le marché locatif, sous tension depuis des mois, a grand besoin… Un marché immobilier est un jeu de chaises communicantes.

Notons pour finir qu’une durée moyenne de 20 ans et 7 mois, c’est très en dessous de la durée maximum imposée par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), soit 25 ans : 247 au lieu de 300 mois, 53 mois de moins, quatre ans et demi de capacité d’emprunt supplémentaire que les acheteurs n’ont pas utilisés malgré des prix immobiliers élevés, qu’ils ont souvent préféré atteindre en puisant dans leur épargne.

Preuve que les emprunteurs sont prudents et qu’ils sont capables de juger par eux-mêmes de ce qui est le plus raisonnable pour eux…

La demande de crédits immobiliers rebondit !

Sans surprise, les emprunteurs reviennent !

Quand les taux de crédit immobilier baissent, la demande de prêts immobiliers augmente !

Non pas que les emprunteurs fassent la queue au guichet des banques, loin s’en faut. Mais les banques ont rouvert leur porte et leur retour change la donne.

« Habituellement il faut attendre le printemps pour voir les banques adapter leur taux à une demande qui sort de sa léthargie hivernale.

Mais cette année, les établissements bancaires ont adapté leur calendrier pour redynamiser le marché des crédits immobiliers dès le début de l’année, maintenant que la profitabilité de leur production de crédits est restaurée, notamment par une stabilité du taux de refinancement de la BCE pour le 7ème mois consécutif. »

Crédit Logement

Le taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne, autrement appelé le « taux refi », qui fit que les banques ont moins prêté fin 2022 et tout 2023. Un taux directeur anti-inflation majeur qui rebaissera enfin lors de la prochaine réunion de la BCE, comme l’a annoncé sa présidente Christine Lagarde.

Quand les conditions de refinancement des prêteurs s’améliorent, les conditions de financement des emprunteurs s’améliorent également.

D’ores et déjà la production de crédits immobiliers a augmenté de 51,8% entre décembre 2023 et mars 2024. Le nombre de prêts immobiliers accordés a quant à lui progressé de 46.2%. La production de crédits immobiliers concerne le montant total des prêts : combien d’argent prêté. Le nombre de prêts accordés concerne simplement le nombre de prêts : combien de dossiers réalisés. En gros pour les deux un bond de 50% en un trimestre seulement !

Une hausse de la production qui s’explique par la hausse du nombre d’emprunteurs, aussi par la hausse des montants d’emprunt, moins d’apport personnel étant mobilisé. Si les taux et les prix continuent de baisser, il y aura moins de paiements comptant également : 200 000 en 2023 contre 100 000 en 2022, deux fois plus d’une année sur l’autre !

La production avait lourdement chuté l’année dernière et nous sommes loin du compte encore. Mais plus de prêt sont demandés et plus de prêts sont accordés, ce qui signifie que les candidats à l’achat, qui attendaient tous hier dans les gradins, attendent encore en grande partie aujourd’hui, mais cette fois sur la ligne de départ.

Il ne manque qu’un coup de feu que pourrait tirer le Gouverneur de la Banque de France, s’il supprimait les haies du HCSF. Car si les emprunteurs sont limités par les prix et les taux, leur capacité d’emprunt est limitée aussi par les limitations du Haut Conseil de Stabilité Financière. Attention, prévient Crédit Logement : « les taux des crédits reculent mais l’accès au crédit n’a pas été desserré et les incertitudes économiques se renforcent ».

Le desserrement du crédit immobilier, c’est avant tout celui du taux maximum d’endettement à 35%, lequel ceinture les prêteurs et les emprunteurs depuis deux ans : le HCSF bloque le crédit immobilier depuis le 1er janvier 2022, lorsque les taux étaient à 1%…

Les auteurs de l’étude ne veulent donc pas s’emballer et on les comprend.

« Ce rebond est encourageant mais la reprise va être lente ».

Crédit Logement

Ce scénario est le plus probable en effet mais il est possible aussi qu’ils soient contredits rapidement. Aussi rapidement que la baisse des taux imprévue des derniers mois.

Souvenons-nous que le scénario le plus probable l’année dernière était que les taux dépassent les 5%, pas qu’ils repassent sous les 4…

Taux de crédit immobilier d’avril 2024

L’étude de l’Observatoire Crédit Logement CSA est pour le moins motivante.

Quatre mois consécutifs de baisse des taux ! Un point de retournement qui espérons-le est un point de non retour.

Les deux années précédentes furent à l’inverse marquées par une hausse continue des taux d’intérêt, aussi par le problème du taux d’usure. Le taux d’usure est le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) maximum applicable aux crédits immobiliers en France.

En avril 2022, nous rencontrions la situation originale suivante : des taux d’usure qui descendaient tandis que les taux d’intérêts montaient. Ce fut le fameux effet ciseaux qui ne prit fin qu’un an plus tard, après que la mensualisation du taux d’usure fût enfin consentie par la Banque de France, malgré les nombreux signalements criés de toute part, qu’ils vinssent des banquiers, des professionnels ou des courtiers immobiliers.

Entre le taux nominal et le TAEG, nous avions souvent des écarts de 0.50%, une marge de cinquante petits points de base dans laquelle il fallait encore loger les assurances de prêt, les frais de garantie et autres frais annexes. Autrement dit il n’y avait plus assez d’espace pour tout inclure, ce qui entraîna une inflation inédite de refus de prêt.

Au 1er avril 2024, les taux d’usure sont largement supérieurs aux taux nominaux pratiqués par les banques. Avec des écarts de 2.50% sur les durées de 15, 20 ou 25 ans, cinq fois plus qu’à l’époque !

Taux d’usure Prêt immo du 1er avril au 30 juin 2024

Taux fixe 20 ans et plus : 6.39%

Taux fixe moins de 20 ans : 6.13%

Taux fixe moins de 10 ans : 4.56%

Taux variable : 5.85%

Taux prêt relais : 6.76%

À cette distance des taux usuriers, tout rentre dans les TAEG, avec pour première conséquence une chute du nombre de prêts refusés : 60% de refus de prêt en moins au premier trimestre 2024 par rapport au premier trimestre 2023 !

Leur mensualisation ayant prit fin le 1er janvier dernier, les taux d’usure sont valables un trimestre entier, jusqu’au 30 juin. Les taux immobiliers baissant encore, il n’y aura plus de problème de taux d’usure avant un bon moment. Un gros obstacle en moins…

Voyez plutôt comme les taux de mars sont loin des taux d’usure : 3.74% en moyenne sur 15 ans ; 3.82% en moyenne sur 20 ans ; 3.91% en moyenne sur 25 ans. Si le taux moyen fut de 3.99% pour tout le premier trimestre 2024, il fut de 3.90% en mars !

Un taux moyen toutes durées confondues quasi identique au taux moyen sur 25 ans, ce qui s’explique par la plus grande proportion des longues durées d’emprunt.

Et la baisse des taux se poursuit. Nous sommes déjà revenus aux niveaux d’août 2023 ! Selon les premières estimations de l’Observatoire Crédit Logement, le taux moyen obtenu par les emprunteurs à la mi-avril est de 3.83%.

Actuellement, les meilleurs dossiers peuvent négocier du 3.50% sur 25 ans, du 3.40% sur 20 ans, du 3.30% sur 15 ans !

Pour obtenir ces taux minimum, il faut avoir de l’apport et de l’épargne. Même plus d’épargne restante que d’apport personnel. Il faut aussi un reste à vivre important, autrement dit une différence confortable entre votre revenu et votre mensualité, ou pour mieux dire encore, une capacité d’épargne en sus de votre capacité de remboursement.

Crédit Logement catégorise les emprunteurs en quatre groupes correspondant à quatre qualités de dossiers. Soulignons que les acheteurs qui ont décroché les taux les plus élevés ont également un bon profil emprunteur, sans quoi ils n’auraient pas obtenu leur prêt.

Soulignons aussi que Crédit Logement est majoritairement détenu par des groupes bancaires. Ses données sont donc extrêmement fiables, basées sur des chiffres de production on ne peut plus concrets.

Qu’est-ce que Crédit Logement ?

Crédit Logement est une société de caution, spécialisée dans la garantie des prêts immobiliers pour les particuliers.

Elle offre une alternative à l’hypothèque traditionnelle en proposant une caution mutuelle de prêt immobilier.

Cela permet aux emprunteurs de sécuriser leur crédit pour l’achat d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou pour un investissement locatif, sans devoir hypothéquer leur bien.

Crédit Logement garantit le remboursement du prêt au prêteur en cas de défaillance de l’emprunteur, et en retour, l’emprunteur paie une commission pour cette garantie.

Ces banques utilisent les services de Crédit Logement pour offrir des garanties sur les prêts immobiliers de leurs clients, ce qui leur permet de réduire les risques associés au crédit.

Quels taux hors assurance ont obtenu en moyenne les quatre groupes d’emprunteurs durant le 1er trimestre 2024 ?

1er groupe (très haute qualité) :

3.38% sur 15 ans ; 3.47% sur 20 ans ; 3.55% sur 25 ans.

2ème groupe (haute qualité) :

3.68% sur 15 ans ; 3.76% sur 20 ans ; 3.86% sur 25 ans.

3ème groupe (qualité moyenne) :

3.85% sur 15 ans ; 3.91% sur 20 ans ; 3.99% sur 25 ans.

4ème groupe (qualité suffisante) :

4.06% sur 15 ans ; 4.14% sur 20 ans ; 4.22% sur 25 ans.

Les taux supérieurs à 4% n’ont donc concerné le trimestre dernier que le quatrième groupe d’emprunteurs. Un quatrième groupe dont une grande partie a bénéficié dès mars de taux inférieurs, le dernier mois du trimestre.

Un groupe dont nombre d’emprunteurs en ce mois d’avril passeront sous la barre des 4%, avant de passer tout entier dessous au terme du deuxième trimestre ! Nous nous éloignerons du chiffre 4 pour nous rapprocher du chiffre 3, mais lentement, beaucoup plus lentement que ces quatre derniers mois.

Crédit Logement prévoit en effet un taux moyen de 3.63% pour toute l’année 2024 (contre un taux moyen de 3.53% pour toute l’année 2023). Mais l’année dernière ça montait sans cesse alors que cette année ça ne cessera pas de baisser.

Une tendance baissière sans forte chute : une baisse régulière qui sur deux ans atteindrait un taux de crédit immobilier moyen de 2.75% au quatrième donc au dernier trimestre 2024, avec un taux moyen estimé à 3.05% pour toute l’année.

Ce qui signifie ceci : achetez maintenant ! D’une part parce que les taux ne seront pas beaucoup plus bas les mois prochains. D’autre part parce que vous pourrez renégocier votre taux fin 2025 ou début 2026.

Vous profiterez de toute façon de la baisse des taux désormais enclenchée !