Doublez votre déficit foncier !

Un revenu locatif est un revenu foncier : un revenu généré par un placement immobilier.

Un déficit foncier se produit lorsque vos dépenses excèdent vos recettes : lorsque votre investissement vous coûte plus cher qu’il ne vous rapporte en loyers.

Cela peut sembler une mauvaise affaire or avoir des charges supérieures aux revenus peut s’avérer au contraire une bonne opération financière !

Comme tout autre revenu, un loyer est imposable. Il entre dans le revenu global du propriétaire, s’ajoutant à son salaire, ses pensions ou ses dividendes par exemple. Comme eux il est soumis à l’impôt sur le revenu.

Et c’est en quoi un investissement locatif déficitaire est une bonne affaire : c’est l’impôt sur le revenu que le déficit diminue.

Un revenu locatif est un revenu imposable. Si vous avez mis un appartement en location et que vous percevez un loyer de 1000 euros, ce revenu locatif ne sera pas net d’impôt.

L’impôt sur un revenu locatif n’est pas une « flat tax », comme il peut l’être pour un dividende par exemple. Avec une flat tax, tous les bailleurs seraient soumis à un prélèvement forfaitaire unique (PFU), autrement dit un taux unique d’imposition, indépendamment de leur niveau de revenu.

L’impôt sur les loyers perçus est au contraire progressif : il variera d’un investisseur à l’autre, relativement à sa tranche d’imposition. Les investisseurs paieront donc des taux d’imposition différents en fonction de leur niveau de revenu : ceux dont les revenus sont dans la tranche la plus basse bénéficieront d’un taux de prélèvement plus faible que ceux dont les revenus sont dans les tranches supérieures.

Mais si la taxation varie d’un contribuable à l’autre, le montant déductible de vos impôts sera lui le même pour tous. Vous ne pourrez pas déduire davantage parce que vous êtes plus riche ! Naturellement, plus vous êtes imposé, plus l’avantage fiscal du déficit foncier sera exploitable. Pour autant, quel que soit votre niveau de revenu ou d’imposition, ce montant sera plafonné à 10 700 € par an.

Ce qui nous conduit à une première remarque : ce montant est toujours le plafond en cours, malgré l’annonce de son doublement à 21 400 € à partir de 2023, lequel est soumis à d’autres conditions. Autrement dit, les 21 400 n’annulent pas et ne remplacent pas les 10 700.

Récapitulons : chaque année et comme avant, vous pourrez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier si vous êtes propriétaire d’un logement que vous proposez à la location nue. Nue signifie non meublé : si vous mettez en location un appartement meublé, vous ne pourrez pas déduire de vos revenus un déficit foncier.

Si vous faites des travaux, vous augmentez vos charges foncières et vous optimisez votre déficit foncier. Vos travaux augmenteront la rentabilité de votre investissement, en plus de revaloriser le bien immobilier que vous aurez rénové : son prix de revente sera supérieur à son prix d’achat.

Faire des travaux fait partie des charges foncières qui donnent droit au régime fiscal du déficit foncier. Mais ce sont d’autres travaux qui vous permettront de le doubler, de passer de 10 700 à 21 400 € d’économie d’impôts.

Comment créer un double déficit foncier ?

Pour multiplier par deux votre économie d’impôt sur le revenu, comme le gouvernement le permet depuis cette année jusqu’en 2025, vous devrez répondre à de nouvelles exigences, liées à la rénovation des biens immobiliers énergivores.

C’est une carotte fiscale pour améliorer la note des « passoires thermiques ». Le déficit foncier imputable à vos revenus dépendra donc du DPE (Diagnostic Performance Énergétique) du logement que vous mettrez en location.

Si vous investissez dans un bien immobilier - pour le louer vide - classé A, B, C, D ou E, vous serez au régime classique : 10 700 € d’économie d’impôt par an maximum dans ce cas.

Si vous réalisez des travaux dans un bien immobilier étiqueté F ou G, vous pourrez doubler le montant de votre déficit foncier et le porter à 21 400 € par an maximum - à condition naturellement que votre rénovation diminue sa consommation excessive d’énergie.

Un cadeau fiscal supplémentaire auquel sont tout de même éligibles 1,6 million de logements en France, bientôt interdits à la location par la Loi Climat s’ils ne sont pas mis aux normes.

Échéances importantes à respecter : le plafond de 21 400 € est applicable jusqu’au 31 décembre 2025 ; pour être éligibles au doublement du déficit foncier, les dépenses de travaux de rénovation énergétique doivent faire l’objet d’un devis accepté à partir du 5 novembre 2022 et être réglées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Vous avez donc une fenêtre de tir de deux ans pour en profiter.

Pour les dépenses qui ne rentrent pas dans ces critères, le plafond de déduction des charges sur votre revenu global demeure à 10 700 euros. Par exemple, des travaux dans un appartement déjà noté D, quand bien même votre rénovation lui ferait atteindre la lettre C, vous permettra de créer un déficit foncier, mais pas de le doubler.

Qu’est-ce qu’on peut déduire pour créer un déficit foncier ?

Un déficit foncier est la différence entre ce que votre investissement vous coûte et ce qu’il vous rapporte.

Un déficit foncier est une situation qui se produit lorsque les charges et les dépenses liées à un bien immobilier locatif dépassent les revenus locatifs perçus pour ce même bien. Il s’agit d’une perte financière temporaire qui peut avoir un impact sur les revenus fonciers d’un propriétaire.

Le prix du bien immobilier n’est pas déductible évidemment. Les frais d’agence et les frais de notaire non plus. Quant à la mensualité du crédit immobilier, elle n’est déductible qu’en partie : les intérêts d’emprunt uniquement.

Que pouvez-vous déduire ?

• Des frais de gestion et d’assurance : les coûts liés à la gestion locative et aux assurances peuvent également contribuer à un déficit foncier.
• Des taxes et impôts locaux : les impôts fonciers, la taxe d’habitation et autres taxes locales peuvent également contribuer à un déficit foncier.
• Des charges d’entretien élevées : les dépenses liées à l’entretien courant, aux réparations et aux travaux de rénovation du bien immobilier peuvent générer un déficit foncier si elles dépassent les revenus locatifs.

Quels sont les travaux déductibles des revenus ?

Tous les travaux ne sont pas déductibles de vos revenus !

Le coup de peinture que veut donner un locataire parce qu’il préfère le bleu au vert ne créera pas un déficit foncier ! D’autant qu’il sera réalisé par le locataire lui-même, aidé de ses amis, un week-end.

Plus généralement, rien de ce qui est à la charge du locataire ne sera déductible de vos revenus : vous ne pourrez déduire que les factures que vous avez réellement acquittées, à condition qu’elles soient éligibles bien entendu. Par exemple, l’aménagement d’une cuisine équipée sera éligible ; mais le remplacement d’une cuisine équipée par une nouvelle cuisine équipée ne le sera pas.

Pour autant, la remplacer aura tout de même un avantage financier évident si l’actuelle est trop rustique : offrir un logement en meilleur état, plus confortable, plus pratique, qui retiendra vos locataires plus longtemps, c’est éviter la vacance locative et la perte de loyers qui s’ensuit. Remplacer la cuisine équipée peut éviter de devoir remplacer le locataire plus souvent !

D’autres travaux ne pourront pas être déduits non plus. L’agrandissement d’une maison, une extension, une construction ou encore une reconstruction ne seront pas déductibles de vos revenus fonciers. Mais là encore, le jeu peut quand même en valoir la chandelle si ces travaux vous permettent d’augmenter le loyer et de garder plusieurs années le même locataire. Changer de locataire régulièrement a un coût.

Autrement dit il ne suffit pas de faire des travaux pour payer moins d’impôts ! Il ne suffit pas d’envoyer sa facture au Trésor Public.

L’objectif du législateur est d’inciter les propriétaires bailleurs à entretenir le parc immobilier locatif. Et au premier chef à remettre en état les logements inhabitables ! Ou bien à rendre réellement habitables, autrement dit conformes aux normes actuelles, les logements proposés à la location. Insalubrité d’un côté, inconfort de l’autre.

Offrir une installation électrique qui ne risque pas d’électrocuter un locataire par exemple ! Ou bien un balcon qui ne risque pas de s’effondrer. C’est la moindre des choses ! En résumé, tous vos frais de réparation sont déductibles - mais surtout nécessaires pour offrir un logement viable et pour pérenniser votre investissement, en plus de valoriser votre patrimoine.

Vous pourrez donc déduire les dépenses liées, par exemple, à la remise aux normes des installations d’électricité, la remise en état du gros œuvre, la plomberie, au remplacement d’une vieille chaudière ou d’un système de chauffage, à la rénovation thermique, etc. De quoi ne pas rendre la vie dans votre investissement trop onéreuse pour son occupant, sans quoi il vous quitterait rapidement.

Un investissement locatif c’est un investissement gagnant gagnant et c’est à quoi sert aussi l’incitation fiscale du déficit foncier.

Soulignons une autre catégorie de travaux déductibles : rendre plus accessible votre logement aux personnes à mobilité réduite. Et si votre bien immobilier est en copropriété, vous pourrez déduire le montant des travaux des parties communes.

À savoir : les montants déductibles doivent être déclarés TTC aux impôts. Sauf bien sûr si vous êtes assujettis à la TVA de plein droit ou sur option, ce qui est le cas des bailleurs de biens à usage professionnel.

Investir dans une passoire thermique

Tous ces travaux étaient déjà éligibles au déficit foncier dans la limite de 10 700€.

Pour doubler le montant déductible et le porter à 21 400€, ces travaux doivent améliorer la note énergétique du logement, son score dans le DPE.

Cette mesure a été mise en place pour inciter les propriétaires bailleurs à entreprendre des travaux de rénovation énergétique dans le cadre de la lutte pour le climat : pour protéger l’environnement, pas seulement pour protéger leur patrimoine.

Les propriétaires bailleurs feront donc d’une pierre deux coups et même d’une pierre trois coups ! L’environnement, le patrimoine et la feuille d’impôt.

Un investisseur qui achèterait pour le louer un appartement nécessitant 40.000 € de travaux pour boucher tous les trous, pourra déduire 21.400 € de son revenu global la première année, puis reporter le solde, soit 18.600 €, sur ses revenus fonciers des années suivantes. Bonne affaire en même temps qu’une bonne action !

Il s’agit en effet de rendre les logements loués plus écologiques. Or la bonne nouvelle pour les locataires, c’est qu’ils seront aussi plus économiques ! Le coût du chauffage d’un logement noté E ou F qui après rénovation obtiendrait la note A ou B, baissera de 80% en moyenne ! Une facture annuelle de 3 000 euros ne leur coûtera plus que 400 € en cas de rénovation complète !

Plus défiscalisant et plus économique à la fois ! Il y a là un gros profit à attendre pour le pouvoir d’achat du locataire comme du bailleur. Et ce n’est pas tout…

En améliorant le DPE d’une passoire thermique, non seulement vous déduisez plus de vos revenus, non seulement vous réduisez la facture, non seulement vous augmentez le confort du logement, non seulement vous soignez vos locataires, les gardez plus longtemps et relouez plus vite votre maison ou votre appartement, non seulement vous pérennisez votre placement mais vous le valorisez en même temps !

Vous le valorisez encore par rapport aux autres biens immobiliers sur le marché, vous augmentez sa valeur, le moment venu vous le revendrez plus cher, rentabilisant encore davantage votre investissement.

Vous aurez même pris sur eux beaucoup d’avance puisqu’à partir de 2030, l’Union Européenne obligera tous les vendeurs à rénover leur logement, que leur acquéreur l’achète pour l’habiter ou pour le louer.

Comment améliorer le DPE d’une passoire thermique ?

Les travaux qui doublent le déficit foncier sont les travaux qui divisent la facture énergétique !

Autrement dit, tous les travaux n’amélioreront pas la note du DPE. Ou pour mieux dire encore : même des travaux d’isolation n’isoleront pas forcément mieux votre logement ! En tout cas pas assez efficacement. Or ce n’est pas la nature des travaux qui vous permettra de doubler votre déficit foncier, ce sera la note finale. Se donner les moyens ne suffira pas : il y a une obligation de résultat.

Il ne suffira donc plus de montrer les factures qui vont bien au percepteur. Vous ne montreriez que votre bonne foi. Vous devrez lui montrer un nouveau DPE effectivement meilleur que le précédent : avant après, comme dans les publicités !

Autant dire que l’amateurisme serait risqué dans cette affaire. Gros risque financier à plus d’un titre : des travaux inefficients qui vous empêcheront d’optimiser votre économie d’impôt, d’autant plus onéreux qu’il faudra en refaire pour isoler mieux le logement ! Au lieu de doubler votre déficit foncier, vous obtenez une double perte…

Vous l’avez compris : faire analyser son logement par un professionnel du bâtiment avant d’engager les travaux sera plus que nécessaire.

Faites appel à un professionnel qualifié. Un expert en rénovation énergétique, un architecte ou mieux encore, un ingénieur thermicien. Ils sauront évaluer précisément l’état actuel de l’isolation du bâtiment et vous diront quels travaux entreprendre, quoi cibler pour améliorer son Diagnostic Performance Énergétique, autrement dit où sont les passoires dans ce logement-ci, alors qu’elles seront ailleurs dans ce logement-là.

Si vous n’avez pas encore acheté pour le louer un logement à rénover noté F ou G, vous pourrez vous appuyer sur l’audit énergétique réalisé par le vendeur, puisque cette étude sera obligatoire pour vendre à partir du 1er avril 2023, en accompagnement du DPE. Pour un investissement locatif dans un logement classé E, cet audit ne vous sera livré qu’à partir du 1er janvier 2025.

Chaque appartement, chaque maison est unique. Il leur faut un examen suivi d’une rénovation spécifiques, sans quoi la passoire serait votre portefeuille et l’État ne vous renflouera pas.

Conseils pour améliorer l’efficacité énergétique d’un logement

Pour améliorer un DPE, il faut s’attendre à des travaux conséquents.

Prévoyez un surcoût de 20 à 30% en moyenne pour gagner trois à quatre lettres dans le classement du logement. C’est plus cher qu’une rénovation classique et c’est pourquoi l’État permet de doubler votre réduction d’impôt sur le revenu : pour faire les travaux à sa place ! Son propre intérêt étant la mise aux normes d’un parc immobilier que les fonds publics n’auraient pu financer directement.

En revanche, si vous ne faites pas les bons travaux, l’État n’essuiera pas les plâtres ! Vous assumerez financièrement vos erreurs et devrez lancer un nouveau chantier, cette fois en identifiant mieux les véritables points noirs, en l’occurrence les trous noirs d’un habitat encore trop exposé à tous les vents. Vous obtiendrez bel et bien la déduction d’impôt à terme mais à un prix si exorbitant qu’il annulerait l’avantage fiscal.

Il faut donc frapper juste du premier coup ! Parce qu’il il ne s’agit pas de diminuer les déperditions, il s’agit de les supprimer. Le froid ni la chaleur ne doivent plus passer. Or selon l’Ademe (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie), les principales sources de perte proviennent du toit et des murs.

Avant de vous prodiguer une liste de travaux détaillée, partez de ce principe simple : isolez le logement du sol au plafond, y compris les murs extérieurs.

Du moins à la condition que vous puissiez intervenir sur la façade ! Impossible dans un immeuble haussmannien ; impossible encore dans une copropriété tant que la majorité n’a pas donné son aval.

Si vous ne pouvez pas rendre les murs étanches par l’extérieur, alors doublez les murs intérieurs. Mais au détriment de la surface habitable, autrement dit au détriment de la surface louable. D’où l’importance d’un ciblage précis des travaux et d’un calcul précis des gains attendus, pour que la plus-value énergétique compense effectivement la moins-value en mètres carrés.

Passons au crible les travaux qui transformeront votre passoire thermique en un parfait investissement :

• Isolation thermique : il est crucial d’améliorer l’isolation thermique du bâtiment, aussi bien au niveau des murs, du toit que du sol. Les matériaux isolants modernes permettent de réduire significativement les pertes de chaleur. Vous pouvez également envisager d’installer une isolation par l’extérieur (ITE), qui permet de créer une enveloppe isolante autour de la structure.
• Fenêtres et portes : remplacez les fenêtres et portes anciennes par des modèles à double ou triple vitrage avec des cadres isolants. Cela réduira les pertes de chaleur et améliorera le confort intérieur.
• Système de chauffage : optez pour un système de chauffage performant et économe en énergie, comme une pompe à chaleur ou une chaudière à condensation. Les chauffages électriques à inertie sont également une bonne option pour les logements bien isolés.
• Ventilation : installez un système de ventilation mécanique contrôlée (VMC) pour assurer un renouvellement d’air efficace et limiter les déperditions énergétiques. Une VMC double flux récupère la chaleur de l’air vicié pour préchauffer l’air entrant, améliorant ainsi l’efficacité énergétique de l’habitation.
• Énergies renouvelables : intégrez des sources d’énergies renouvelables, comme des panneaux solaires photovoltaïques pour la production d’électricité, des panneaux solaires thermiques pour l’eau chaude sanitaire ou encore une éolienne domestique pour réduire votre consommation d’énergie non renouvelable.
• Étanchéité à l’air : assurez-vous que votre maison est bien étanche à l’air en effectuant des tests d’infiltrométrie pour détecter les fuites d’air et les zones à améliorer. L’étanchéité à l’air est essentielle pour réduire les pertes de chaleur et augmenter le confort thermique.
• Régulation et programmation : installez un thermostat d’ambiance programmable pour réguler efficacement la température de votre logement et réaliser des économies d’énergie. Les systèmes domotiques peuvent également vous aider à gérer votre consommation d’énergie et à optimiser les performances énergétiques de votre maison.
• Éclairage : remplacez les ampoules traditionnelles par des ampoules LED basse consommation, qui consomment moins d’énergie et durent plus longtemps.

Liste non exhaustive… Liste indicative. N’oubliez pas : faites passer d’abord un professionnel agréé.

Vous connaissez Lord Harold Samuel ? C’était au siècle dernier un magnat de l’immobilier en Angleterre. Il est à l’origine de la célèbre citation devenue l’adage des investisseurs dans la pierre : « l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement », prononcée en réponse à la question de savoir quel était le facteur le plus important dans l’achat d’une propriété.

C’était au 20ème siècle. Au 21ème siècle, à ces trois règles d’or vous devrez en ajouter trois autres : « l’isolation, l’isolation et l’isolation » !

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