Crédit immobilier plus souple en juin 2023 ?

Les projets immobiliers des français pourraient bientôt bénéficier d’un accès facilité au crédit !

Le gouvernement étudie - enfin - la possibilité de réviser et d’ajuster les critères du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) établis depuis le 1er janvier 2022.

Ces critères sont des limitations de taux d’endettement et de durée de prêt. Elles ont été mises en place pour garantir la stabilité financière et pour protéger les particuliers du surendettement. Toutefois, ces règles entravent l’accès au crédit et donc à la propriété : des ménages solvables sont infinançables !

En cause, la hausse des taux, un taux d’usure révisé trop tard, des prix immobiliers qui ne baissent pas. Résultat : en un an le marché du crédit immobilier a chuté de 40% !

C’est dans ce contexte que le ministre de l’Économie, Bruno Lemaire, envisage une rectification ou pour mieux dire, une correction des normes d’octroi pour obtenir un prêt.

En jeu la stabilité financière justement !

Problème du HCSF : un frein pour les emprunteurs

Depuis l’application des conditions du HCSF, d’abord des recommandations en 2021, devenues des contraintes en 2022, les banques sont tenues de respecter deux critères essentiels.

Tout d’abord, un taux d’endettement maximal de 35%, assurance comprise et tous crédits inclus. Également une durée de prêt limitée à 25 ans ou à 27 ans pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou nécessitant d’importants travaux de rénovation, mais dans ce cas avec un différé d’amortissement de deux ans.

Une relative flexibilité est accordée cependant : les banques peuvent s’écarter de ces règles pour 20% des prêts qu’elles accordent sur un trimestre, à condition que 80% de cette souplesse bénéficie au premier achat d’une résidence principale - dangereux numéro d’équilibriste par ailleurs…

Le gouvernement est particulièrement attentif aux difficultés rencontrées par les ménages, et souhaite s’assurer que ces critères ne freinent pas l’accès au crédit et à la propriété pour des profils réputés solvables. Rappelons que les limites imposées par le HCSF visent à garantir la stabilité financière en évitant une vague de surendettements, suivie d’une vague de non remboursements.

Des évaluations sont actuellement en cours entre la Banque de France, le HCSF et la Fédération Bancaire Française, pour déterminer si les critères actuels en matière de crédit immobilier sont toujours pertinents ou s’ils doivent être ajustés. Résultat le 13 juin, à l’issue de la réunion du Haut conseil de Stabilité Financière.

De leur côté, les courtiers en crédit immobilier expriment depuis plusieurs mois leur inquiétude quant à ces conditions, dont les uns réclament la révision, les autres la suppression.

Durée limitée à 25 ans : un frein pour les primo-accédants

Le marché immobilier fait face à la hausse des taux, une hausse plus rapide encore depuis la mensualisation du taux d’usure.

Entrée en vigueur le 1er février, le taux d’usure a franchi le 1er avril dernier la barre des 4%.

Dans sa foulée, les taux d’intérêts pratiqués par les banques ont immédiatement suivi le mouvement, annulant la marge de manœuvre espérée par son relèvement, la marge des banques sur le crédit immobilier étant annulée elle-même par le relèvement de leur propre taux de refinancement.

L’observation est assez claire : en raison de l’évolution de la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE), les taux d’intérêt ont presque triplé en seulement quelques mois. Ainsi, le taux moyen toutes durées confondues est passé de 1,03% en octobre 2021 (un niveau historiquement bas) à 2,82% en février dernier, un niveau encore très bas, s’il n’avait été rendu inaccessible par le taux d’usure.

L’une des contraintes qui empêchent certains primo-accédants d’accéder à la propriété est la durée maximale de prêt fixée à 25 ans. Or s’il faut limiter la durée de l’emprunt pour protéger les consommateurs, il faut tenir compte du fait que l’espérance de vie augmente.

De plus, un crédit est généralement conservé pendant 8 à 10 ans en moyenne, ce qui implique que l’allongement de la durée présente peu d’inconvénients.

Un crédit immobilier d’une durée de 30 ans, tel qu’il en fut déjà distribué beaucoup à de jeunes emprunteurs lorsque les taux étaient à 5%, durée classique à l’époque, permettait soit de réduire le montant des mensualités, soit d’augmenter un budget.

Par exemple, prenons un emprunt de 250 000 € sur 25 ans à un taux annuel effectif global égal au taux d’usure, soit 4.24%. Votre mensualité sera de 1353 €. Si vous pouviez les emprunter sur 30 ans, au même TAEG, votre mensualité serait de 1228 €. Vous vous déchargez de 125 € chaque mois ! Preuve qu’un allongement de la durée baisserait votre taux d’endettement : si vous gagnez seul(e) ou à deux 3800 € net par mois, sur 25 ans votre taux d’effort sera de 35% ; de 32% sur 30 ans !

Exemple inverse : partons cette fois de cette mensualité de 1353 €, égale à 35% d’un revenu de 3800 € net par mois. À 4.24% sur 25 ans, votre capacité d’emprunt est donc de 250 000 €. Sur 30 ans au même TAEG, pour un même taux d’endettement, votre capacité d’emprunt serait de 275 000 €. Vous augmentez votre budget de 25 000 € ! Sans dépasser la limite des 35% de taux d’effort.

Une dernière observation : là où il fallait un revenu net de 3800 € par mois pour atteindre un budget de 250 000 € sur 25 ans, le même budget eût été atteint sur 30 ans avec un revenu net de 3500 € par mois, 300 € de moins !

Cette possibilité de réduire sa mensualité permettrait précisément de réduire l’endettement des primo-accédants, liberté cruciale en période d’inflation et de budget serré. L’effet d’un allongement possible de la durée protègerait donc les emprunteurs du surendettement, ce que recherche le HCSF.

À contrario, le retour du prêt immobilier sur 30 ans permettrait d’augmenter le budget de tous les acheteurs et de les rapprocher des prix demandés par les vendeurs. Une même mensualité gagnerait immédiatement en pouvoir d’achat immobilier.

Enfin grâce à 5 années de crédit supplémentaires, des revenus plus modestes accèderaient à des budgets actuellement obtenus par des revenus plus élevés.

Taux d’endettement limité à 35% : un frein pour les investisseurs

Les courtiers soulignent depuis longtemps que limiter la capacité d’endettement à 35% des revenus pose un autre problème.

Cette règle stricte impose un calcul uniforme du taux d’endettement à tous les emprunteurs, sans conditions de revenus, de reste à vivre ni d’épargne restante. En résumé, la limite de taux d’endettement du HCSF ne tient aucun compte de la surface financière de l’emprunteur. Celui ou celle qui peut s’endetter plus grâce à des revenus plus élevés devra limiter son budget alors que la banque prenait un moindre risque en lui prêtant…

Quand on pénalise les acquéreurs capables de rembourser de plus fortes mensualités sans prendre aucun risque sur leur train de vie, cela réduit aussi automatiquement le nombre de potentiels investisseurs. Cette règle affecte en effet toutes les catégories d’emprunteurs, mais encore davantage les investisseurs, ceux qui achètent un bien immobilier pour le mettre en location.

Avant l’établissement des critères du HCSF, les investisseurs bénéficiaient d’un mode de calcul spécifique du taux d’endettement : le calcul « différentiel ». Ce calcul prenait en compte la différence entre le loyer perçu et le crédit nécessaire pour financer le bien. L’avantage était que cette méthode faisait baisser le taux d’endettement des intéressés, par une simple règle mathématique.

La plupart des investisseurs ont également un prêt pour leur résidence principale, ce qui justifiait ce mode de calcul avantageux. Mais désormais en imposant un même type de calcul à tous les profils, les investisseurs sont pénalisés.

Une pénalité qui pose problème dans un contexte où la France souffre d’un manque important de nouveaux logements.

Risque de surendettement trop élevé selon la Banque de France

À Bercy on souhaite s’assurer que ces normes, qui visent à préserver la stabilité financière en évitant le surendettement, ne nuisent pas à l’accès au crédit et à la propriété pour les ménages solvables.

Autrement dit, le ministère des finances veut s’assurer que ces critères garantissent bel et bien la stabilité financière, qu’ils n’en garantissent pas l’instabilité au contraire.

Bruno Lemaire a ainsi demandé à ce qu’une évaluation ait lieu en collaboration avec la Banque de France, le HCSF et les parties prenantes concernées. Le ministre de l’économie se veut à l’écoute des retours du terrain - après avoir ratifié ces critères tout le long de l’année dernière…

Une décision sur d’éventuelles modifications sera prise avec l’accord du gouverneur de la Banque de France à l’issue de ces travaux. À ce titre, la prochaine réunion du HCSF est prévue en juin. Pour l’instant, aucune information sur les ajustements potentiels n’a été divulguée.

Il y a là un risque d’exacerbation de l’attentisme des vendeurs et des acheteurs, ces derniers étant désormais attentifs et suspendus à de potentielles évolutions.

Si on vous dit que dans deux mois, quand bien même les taux seraient encore un peu plus élevés, vous pourrez réduire votre mensualité ou bien augmenter votre budget immobilier, vous offrir la maison et l’appartement que la banque vous refuse actuellement, nul doute que vous allez préférer attendre.

Le risque existe que ce bien ait été vendu entre-temps, mais l’acquéreur se rassure en se disant que tous les acheteurs sont dans le même bateau, qu’il sera donc encore sur le marché dans soixante jours, d’autant que le vendeur, de son côté, espère de ces mesures une moindre décote, un prix d’autant mieux défendu que la capacité d’emprunt des acquéreurs aura augmenté.

Un supplément d’attentisme qui ne sera peut-être pas récompensé, la Banque de France s’opposant à toute révision de ses conditions - auquel cas dans deux mois il n’y aura peut-être d’inédit que des taux plus élevés.

40% de crédits immobiliers en moins, c’est normal !

« Le plus mauvais moment pour le faire », telle est la réponse du gouverneur de la Banque de France au ministre des finances.

Le soufflet fut rapide et ferme sur la pertinence d’une part, l’opportunisme d’autre part, d’un assouplissement de ses propres règles - dont à l’époque nous ne savions trop d’où elles sortaient.

Le plus mauvais moment « alors que l’endettement des ménages français, à 66% du PIB, est déjà supérieur au reste de la zone euro et à tous nos grands voisins ». Ceci alors que « le prêt immobilier dans l’Hexagone reste moins cher, plus abondant et plus sûr que dans les autres pays de la zone euro ». Étrange en effet…

Et puis les normes du HCSF ne protègent pas seulement les emprunteurs. Elles protègent aussi les prêteurs. Elle protège autant les premiers des seconds que les seconds des premiers. Car des prêts non remboursés, ce serait la faillite des banques ! Veiller à la solidité du système bancaire, c’est aussi ce que rappelle François Villeroy de Galhau à Bruno Le Maire, son ministre de tutelle.

Non pas que la Banque de France refuserait tout aménagement , mais très à la marge et ciblé plutôt sur un rappel à l’ordre des banques n’exploitant que trop peu les dérogations possibles déjà existantes. C’est sur ce point, sans surprise, qu’elle serait d’accord de faire du zèle ; donc pour un durcissement plutôt que pour un assouplissement.

Selon elle, tout autre aménagement menacerait de « déséquilibrer le financement sain de l’immobilier comme base du développement durable de ce secteur ». Le financement est sain bien qu’il soit faible, ou pour mieux dire, il est plus sain précisément parce qu’il est plus faible. Le crédit immobilier est bon s’il est consommé avec modération ; sagesse de la Banque de France.

La Banque de France estime ainsi que « la moindre production de crédit immobilier s’explique avant tout par la moindre demande des ménages », lesquels « ont satisfait beaucoup de leurs demandes ces dernières années, jusqu’au premier semestre 2022 ». En gros, ils ont fait leur course, ils ont rempli leur caddie de maisons, d’appartements et de terrains. Désormais « ils attendent de façon assez logique la stabilisation des prix de l’immobilier » avant d’y refaire un tour - si besoin.

40% de prêts immobiliers en moins en un an n’est donc que la traduction d’un rapport entre l’offre et la demande. Les pouvoirs publics n’y sont pour rien, ni la Banque de France ni la Banque Centrale Européenne, certainement pas l’intervention directe sur ce marché d’un Haut Conseil de Stabilité Financière, avec amendes et sanctions pénales pour les prêteurs qui ne les respecteraient point.

En tout cas le ministère de l’économie et des finances semble la tenir en partie responsable et vouloir modérer son influence sur une distribution qui à ses yeux, comme aux yeux de tous les professionnels, se montre tout de même dangereusement basse. La production de crédits immobiliers n’a pas diminué de 4 ni de 5% mais de 40 et peut-être bientôt de 50% si rien n’est fait !

Un marché du financement immobilier au plus bas depuis 10 ans, que ce soit en volume ou en valeur, c’est ce que la Banque de France appelle une « normalisation ». « Modifier aujourd’hui ces normes de protection ne changerait pas le cycle normal du crédit immobilier. » Loi de l’offre et de la demande on vous dit !

Ce qui est « normal » dans cette affaire, c’est justement que les pouvoirs publics se préoccupent de toute une économie en chute libre ! À moins qu’instabilité et stabilité soient devenus synonymes.

Mais hauts les cœurs ! On se souvient du positionnement durant tout 2022 de la Banque de France sur le taux d’usure : il n’y avait pas lieu de le réformer puisqu’il assainissait, déjà lui aussi, la distribution des crédits immobiliers. Et la hausse des taux n’était par ailleurs qu’un retour à la normale : normalisation du coût de l’emprunt, normalisation du prix de l’argent, pour une normalisation à venir des prix immobiliers…

Au bout du compte nous vivions, certes dans la douleur, la normalisation du marché immobilier. Or nous savons ce qu’il en fut de son opinion : la mensualisation du taux d’usure fut tout de même appliquée - une mesure provisoire dont la Banque de France se félicite aujourd’hui, soulignant comme elle a déjà contribué à la reprise du marché, de sorte qu’il n’y aurait plus rien d’autre à changer.

Elle argue d’une réforme longtemps refusée du taux d’usure pour refuser une réforme des conditions du HCSF…

> Simulation de crédit immobilier au meilleur taux avec Hypo