Taux d’usure du 1er février 2023

Avec un taux d’usure trimestriel, nous ne pouvions plus emprunter qu’un mois sur trois, le premier de chaque trimestre.

Les deux suivants, l’offre se tarissait et la sélection devenait drastique, avec effusion de refus de prêt.

Le taux d’usure agissait comme un videur à l’entrée des agences bancaires. Il y eut là comme un culte de la protection des emprunteurs qui plongea dans l’insécurité financière un grand nombre de français.

Avec un taux d’usure mensuel, nous pourrons demander un prêt immobilier tous les mois, du moins durant le premier semestre 2023, la mesure étant exceptionnelle et n’étant valable que pendant 6 mois.

Le taux d’usure augmente depuis un an. Aussi impassible et fortifié soit-il, il n’échappe pas à la pression inflationniste. Mais il n’avançait pas au même rythme que les taux d’intérêt, obligataires ou monétaires.

Nous avions donc un taux d’usure relevé chaque 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre, plafonnant des taux d’intérêts relevés quant à eux tous les huit ou quinze jours, aspirés par un taux d’inflation en feu et un taux de refinancement des banques constamment relevé depuis le 21 juillet.

Le taux d’usure aura bougé quatre fois en un an alors que le taux refi aura bougé quatre fois en six mois ! Un taux d’usure qui bouge une cinquième fois aujourd’hui mais un taux refi qui bougera aussi dès demain une cinquième fois…

La Banque Centrale Européenne se réunira en effet ce jeudi pour augmenter encore fortement ses taux d’intérêt. Ce qu’elle décidera ensuite pour tenter de juguler une inflation d’ores et déjà moins énergique, nul ne le sait.

Pour l’heure en France, l’objectif de la mensualisation du taux d’usure est d’aider à redresser un marché immobilier qui menace de s’écrouler. La production de crédits immobiliers aura reculé de 20% en 2022, après un net repli depuis l’été, chutant plus violemment encore durant le quatrième trimestre de l’année.

Aussi l’Observatoire CSA-Crédit Logement n’hésita pas à comparer la situation actuelle à la crise des subprimes : “une telle chute ne s’était pas constatée depuis l’automne 2008, au plus profond de la crise financière internationale venue des Etats-Unis”.

Cependant le taux d’usure n’était pas seul en cause. La demande de prêts immobiliers avait commencé à baisser, en France comme partout en Europe, dès janvier 2022, suite à une première hausse de l’inflation provoquée par la forte consommation provoquée elle-même par la crise sanitaire, bien avant que le taux d’usure ne devienne un problème.

L’inflation augmente le risque de prêter ; le coût de la vie rend les emprunteurs plus risqués. Un emprunteur que l’envolée de l’inflation pénalise de deux façons : son moindre pouvoir d’achat immobilier à cause de la montée des taux d’intérêt ; son moindre pouvoir d’achat tout court à cause de la montée des prix à la consommation.

Contre cela une remontée mensuelle du taux d’usure ne pourra rien, si ce n’est contribuer à la baisse de l’inflation en réduisant la demande de crédit grâce à l’accélération de la hausse des taux. Ce que recherche précisément la BCE quand elle augmente ses taux directeurs.

C’est alors que les taux de crédit se stabiliseront et que la mise à jour trimestrielle du taux d’usure reprendra de plein droit : le seuil de juillet demeurera le même jusqu’au 1er octobre.

Dans le cas contraire, nul doute que sa mensualisation sera prolongée mais si on s’en tient aux prévisions de la Banque de France, le pic d’inflation devrait être atteint l’été prochain, ce pourquoi sa mesure temporaire n’est que d’un semestre.

Hausse du taux d’usure

Le taux d’usure est le taux maximal que le TAEG d’un crédit immobilier ne doit pas dépasser.

Il le peut mais il ne le doit pas ! Il le peut aisément quand le taux nominal est élevé et qu’il ne reste que 0,30 ou 0.40% pour lui ajouter le taux d’assurance, les frais de garantie et les frais de dossier, ces derniers ayant également augmenté.

Il le peut d’autant mieux quand certaines banques proposent des taux nominaux égaux aux taux d’usure, ou pour mieux dire des taux minimaux égaux aux taux maximaux ! Une telle pratique notifie clairement aux emprunteurs qu’il est inutile de leur demander le moindre euro pour un projet immobilier.

La mensualisation temporaire du taux d’usure est précisément une mesure à titre exceptionnel pour faire revenir les banques sur le marché du crédit et leur permettre de prêter sans perdre de l’argent monnayé trop cher par ailleurs, que ce soit auprès de la BCE ou sur le marché interbancaire.

Une hausse de 20 points de base, ce n’est pas énorme mais ce peut être assez pour qu’une banque retrouve une marge l’incitant à prêter.

Surtout que le taux d’usure du 1er janvier aura duré un mois au lieu de trois et que rapporté au taux d’usure de décembre 2022, celui du 1er février aura fait un bond de 70 points de base en un seul mois !

Taux maximaux applicables du 1er février au 28 février 2023 :

• Taux d’usure moins de 10 ans : 3.53%
• Taux d’usure moins de 20 ans : 3.71%
• Taux d’usure 20 ans et plus : 3.79%
• Taux d’usure crédit relais : 3.93%
• Taux d’usure prêt à taux variable : 3.63%

Une anomalie sautera aux yeux : le même taux d’usure pour un prêt immobilier sur 20 ans que pour un prêt immobilier sur une durée de 25 ans.

C’est là encore un manque de finesse dans le calcul de la Banque de France, les banques offrant des taux plus bas sur 20 ans que sur 25, avec un écart d’au minima 0.20% entre les deux maturités.

Quelle durée profite ou nuit au taux d’usure de l’autre, difficile de le savoir. Doutons qu’il y ait là comme une mutualisation favorable aux emprunteurs forcés de rallonger la durée du prêt à cause de la montée des taux.

Autre observation : une hausse d’une vingtaine de pourcent au lieu d’une cinquantaine lorsque le taux d’usure était recalculé tous les trimestres. C’est la fameuse montée par petites marches expliquée par le Gouverneur de la Banque de France : trois augmentations successives de 0.15 ou 0.20% au lieu d’une augmentation d’un coup de 0.50 ou 0.60%.

Trimestriel, le taux d’usure était comme calculé sur une île, à l’écart des soubresauts des marchés économiques et financiers. Mensuel, le taux d’usure rejoint le continent, colle mieux à la réalité et surtout fluidifie la rencontre entre l’offre et la demande de crédits.

C’est là l’autre vertu de l’étalement dans le temps de la hausse du taux d’usure des crédits immobiliers : étaler aussi dans le temps le volume de dossiers à traiter par les banques.

Désencombrer le premier mois de chaque trimestre ; éviter que les emprunteurs, bloqués sur la route par le bouchon du taux d’usure, n’aient à attendre un ou deux mois avant d’accéder au crédit et rentrer chez eux.

Jusqu’à présent, les courtiers en crédit immobilier rencontraient un attentisme des clients d’autant plus prégnant qu’ils ne pouvaient leur conseiller autre chose qu’attendre… Attendre que le vin du financement se décante. C’est en quoi la mensualisation du taux d’usure est aussi une meilleure gestion des files d’attente.

Enfin ce taux d’usure mensualisé retrouve la mission qu’une conjoncture inattendue lui fit perdre l’année dernière : celle de réguler la distribution de crédits, outre celle de protéger les emprunteurs contre le surendettement.

Réguler la distribution du crédit immobilier, c’est en effet protéger les emprunteurs dans les deux sens : les empêcher d’emprunter si leur taux d’endettement est trop élevé ; leur permettre d’emprunter si leur taux d’endettement est limité.

Or là fut le problème majeur du taux d’usure : il bloquait tous les emprunteurs, y compris les moins risqués.

Hausse des taux d’intérêt

Grâce à la mensualisation du taux d’usure, emprunter sera plus facile mais aussi plus cher.

Elle aura un double effet : celui de rendre plus accessible l’offre de crédits à ceux qui peuvent encore emprunter ; celui aussi de la renchérir et donc de réduire la demande de crédits immobiliers.

C’est pourquoi, si on peut se féliciter d’une hausse du taux d’usure, on ne peut s’en réjouir pour autant, la bonne nouvelle d’une hausse du taux d’usure s’accompagnant de la mauvaise nouvelle d’une hausse des taux d’intérêts.

Les nouveaux barèmes des banques arrivent d’ores et déjà dans les boîtes mails des courtiers et nous passons ce jour la barre des 3%. Les banques se montrent par ailleurs plus ouvertes… Ne disaient-elles pas depuis des mois : on veut bien en vendre plus si vous achetez plus cher !

Le resserrement des conditions d’accès au crédit immobilier ne date pas de la guerre en Ukraine. La hausse de l’inflation et la baisse du pouvoir d’achat non plus.

La nouveauté fut l’accélération de la remontée des taux d’intérêts. Nous empruntions à moins d’1% il y a un an ; nous avons depuis emprunté à plus de 2% et nous emprunterons cette année à 3%, avec un risque d’emprunter à 4% l’été prochain. Les taux auront bondi de deux points en seulement un an, augmentant à une vitesse que nous n’avions plus vue depuis le début du siècle !

Une flambée des taux d’intérêts due à l’inflammation même du taux d’inflation, causée cette fois bel et bien par la guerre. L’incertitude persistante quant à l’issue du conflit créa une instabilité économique qui rendit les taux imprévisibles, qu’ils fussent ceux des banques centrales ou des marchés monétaires.

Quand le taux d’inflation augmente, les taux des crédits immobiliers augmentent - et inversement. Leur corrélation est observable depuis vingt ans.

Une hausse des taux d’intérêt, c’est une réduction de budget pour un emprunteur. Une baisse automatique de sa capacité d’emprunt. Au rythme actuel, son pouvoir d’achat immobilier pourrait être amputé de 15% à 20%.

Un budget immobilier d’autant plus contraint qu’une enveloppe maximale lui est fixée par le Haut Conseil de Stabilité Financière : le HCSF ne lui permet de jouer ni avec la durée du prêt, bornée à 25 ans, ni avec le taux d’endettement, borné à 35%.

Soit il pourra compenser par une augmentation de son apport personnel, mais au détriment de son épargne, de ses autres projets et de son quotidien même ; soit il tournera ses talons vers un bien immobilier moins cher, mais au détriment de son confort, en échange d’une perte de mètres carrés ou bien d’une même surface mais dans un quartier plus éloigné de son lieu de travail ou de l’école de ses enfants ; soit son projet initial sera repêché grâce à une baisse des prix immobiliers, mais à la condition de reporter son achat et d’attendre de longs mois de rattrapage.

Mais une hausse des taux d’intérêts, c’est aussi une réduction de l’écart qui les sépare du taux d’usure. Le taux d’usure est capital puisqu’il est le taux d’intérêt que le TAEG de votre crédit immobilier ne doit pas déborder. Le taux annuel effectif global, autrement dit celui qui englobe et plafonne tous les coûts : le taux nominal, l’assurance de prêt, la garantie et les frais annexes, par exemple les frais de dossier facturés par la banque.

Ces deux taux ne sont pas comme deux parallèles qui ne se toucheraient jamais. Si l’écart entre le taux nominal et le taux d’usure ne peut tout contenir, votre demande sera frappée d’un refus de prêt.

Les refus de prêt furent légion ces derniers mois. Leur nombre a baissé après l’été : non pas qu’il y eut davantage de prêts accordés, il y eut moins de prêts demandés. Les candidats ont été échaudés en amont par les courtiers et les banquiers.

Crédit Logement CSA résume ainsi l’année 2022: “Depuis le début de l‘année (2022, NDLR), le taux moyen des crédits remonte. Très modérée en début d’année, la progression s’est accélérée au printemps pour atteindre +18 pdb (points de base, soit 0,18 point de pourcentage, NDLR) en juillet, puis a ralenti au 3ème trimestre, plafonnée par un taux d’usure faiblement revalorisé. Car pour obtenir un TAEG acceptable face à un taux d’usure trop bas, la prise en compte du coût de l’assurance, des garanties obligatoires et des frais de dossier contraint le niveau nominal des taux de crédits. Avec la revalorisation significative du taux d’usure pour le 4ème trimestre, l’augmentation du taux moyen des crédits constatée en octobre (+19 pdb) a été comparable à celle de juillet, pour se poursuivre à un rythme soutenu en novembre (+17 pdb) et s’atténuer en décembre (+ 8 pdb). Mais la marge des établissements de crédit reste dégradée depuis juillet par les relèvements successifs du principal taux de refinancement de la BCE mi-septembre, début novembre et dans une moindre mesure au 21 décembre”.

Jamais les professionnels de l’immobilier n’auront autant parlé de la Banque de France. 2022 est du passé. Durant cette année perturbée, nous aurons surestimé la capacité des pouvoirs publics à réagir pour aider un marché.

> Simulation de crédit immobilier au meilleur taux avec Hypo