Pourquoi les banques prêtent moins ?

Comment diminuer à la fois le nombre d’emprunteurs et les montants empruntés ? En exigeant un gros apport personnel mais pas seulement…

L’apport personnel est le Roi des critères mais l’épargne restante en est devenu la Reine et le reste à vivre le Dauphin.

Ces trois critères devenus majeurs au fil des derniers mois forment ensemble comme un droit d’entrée obligatoire. Et dont les valeurs ont elles aussi beaucoup gonflé, à mesure que le ballon du taux d’inflation s’envolait au loin.

Si l’investissement immobilier est un refuge contre l’inflation, on comprend à quel point le nombre de places y est limité ! On comprend mieux aussi pourquoi les jeunes primo-accédants ont été progressivement mis à la porte des logements convoités. Combien d’emprunteurs cumulent apport personnel, épargne restante et reste à vivre à des niveaux élevés ?

Le crédit immobilier est devenu un marché de niche. La banque prête à perte ! Il s’agit donc de prêter le moins possible et de le réserver aux meilleurs clients.

On songe à la blague de Pierre Desproges :

Pour le plaisir, une deuxième définition du banquier par l’humoriste : « Homme secourable qui vous prête un parapluie quand il fait beau et vous le réclame dès qu’il commence à pleuvoir ».

Ne nous moquons pas cependant. Nous allons voir qu’en effet ça coince. S’il est plus difficile d’emprunter actuellement, il est plus difficile de prêter également.

Et il y a pire : si les banques offrent moins de prêts en ce moment, de toute façon on leur en demande moins ! C’est le cas partout en Europe, problème du taux d’usure ou pas…

Pas d’apport pas d’prêt !

Avoir un apport personnel ne suffit plus pour obtenir un crédit immobilier : il faut en avoir un gros.

Et il ne suffira pas d’en avoir un gros : il faudra qu’il vous en reste encore ! De l’apport et de l’épargne, c’est le profil requis du jour. Beaucoup d’apport et beaucoup d’épargne restante, autrement appelée « épargne de précaution », un critère devenu très sensible depuis la forte et rapide augmentation du coût de la vie ces derniers mois.

L’épargne restante est une précaution contre l’inflation. Le reste à vivre, c’est-à-dire non plus l’épargne qui vous restera une fois que vous aurez injecté de l’apport, mais le revenu qui vous restera pour vivre une fois que vous aurez remboursé la mensualité du prêt, est elle aussi une précaution contre l’inflation, vivre coûtant actuellement plus cher qu’avant.

Le taux d’endettement maximal pour un crédit immobilier ne devant pas dépasser 35% de vos revenus, le pouvoir d’achat des 65% restants est moindre avec une inflation à 6% qu’avec une inflation à 2%, ce qui signifie que votre taux d’endettement sera finalement supérieur, pèsera plus lourd si votre train de vie ne baisse pas. Vous sacrifiez autant de revenus qu’avant, mais vous sacrifiez davantage de pouvoir d’achat.

Si l’apport nécessaire à l’opération mange toutes vos économies, il y a donc actuellement de grandes chances que le banquier vous regarde de travers et passe son chemin… Concrètement, un emprunteur qui a 50 000 € de côté - ce qui n’est déjà pas donné à tout le monde - mais dont le financement ne passe qu’à condition qu’il mette ces 50 000 € dans l’acquisition, donc s’il met tout et qu’il ne lui reste plus rien, le prêt immobilier risque fort de lui être refusé, ce qui n’était pas le cas l’année dernière, lorsque le taux d’inflation était “normal”.

Et conserver de l’épargne est devenu une gageure, tant la banque est gourmande en apport. 150 000 € en poche en moyenne si vous voulez goûter à la vie parisienne ! En province, pour l’achat d’une maison évaluée à 300 000 €, il faudra sortir un bas de laine de 75 000 € avant d’entrer dans une agence bancaire… Allez pour 50 000 € on vous ouvre la porte quand même, mais répétons-le, à condition qu’il vous en reste sous le matelas…

Jusque 25% d’apport personnel ! 20% étaient déjà réclamés cet été, 10% en mai, 5% pouvaient suffire en début d’année et l’on se souvient qu’il y a peu, nous pouvions encore emprunter sans apport. L’injection d’un apport était alors un choix ; elle est aujourd’hui une contrainte, une condition d’octroi.

Les raisons sont nombreuses. D’abord parce que les prix immobiliers sont élevés. Les capacités d’emprunt ont baissé à cause de la hausse des taux d’intérêt et il faut garder à l’esprit qu’elles sont d’autant moins extensibles que les limitations du HCSF les bornent à 35% de taux d’endettement sur 25 ans maximum. Pour compenser cette perte de budget, il n’y a aucun autre moyen qu’une révision à la hausse de l’apport personnel. Gageons qu’il faudra se déshabiller davantage encore cet hiver, lorsque les taux tutoieront les 3%.

Ensuite parce que tout porte à croire que les prix vont baisser. Quand les banques prêtaient jusqu’à 110% du prix d’achat, autrement dit frais de garantie, frais d’agence et frais de notaire inclus, les prix immobiliers montaient. Si un emprunteur défaillait, le prêteur pouvait revendre le bien et retrouver l’intégralité de son prêt, en empochant même une plus-value. Quand les prix baissent, le risque est réel de ne retrouver ni tout le capital ni tous ses petits, du moins s’il a prêté le coût total.

OAT 10 ans et profitabilité du crédit

Encore parce qu’elles peuvent prêter à des taux plus avantageux par ailleurs ! Des sommes plus volumineuses avec un moindre risque de défaillance côté emprunteur !

Grossissons un peu le trait… Imaginez que vous ayez 2000 € à prêter et à ventiler entre deux emprunteurs : un particulier et un institutionnel. Le particulier a besoin de 1000 € sur 2 ans ; l’institutionnel a besoin de 1200 € sur 1 an. Vous ne pouvez pas prêter au premier au-delà de 2% - un taux d’usure vous en empêche. Vous pouvez en revanche prêter au deuxième à 3% - aucun taux d’usure ne vous en empêche. En outre le particulier présente un risque de non-remboursement alors que l’institutionnel ne présente aucun risque de défaut de paiement !

Vous avez donc l’opportunité d’être remboursé avec certitude d’une somme plus importante à un taux plus élevé sur une durée plus courte ! Vous faites quoi ? Réponse du banquier : je préfère prêter 1200 au second et je demande au particulier d’apporter 200 pour ne lui en prêter que 800. S’il n’a pas cet apport, je les prêterai à un autre particulier qui l’aura, idéalement à un autre institutionnel à qui je n’en demanderai même pas !

Ce sont les joies des OAT 10 ans ! Le taux des Obligations Assimilables au Trésor est le taux fixe auquel l’État emprunte de l’argent aux banques sur une durée de 10 ans. Comparer ce taux à ceux appliqués aux particuliers est d’autant plus pertinent qu’il sert de référence aux banques pour tarifer les taux fixes de leurs crédits immobiliers. Or depuis des mois nous avons des OAT régulièrement plus élevées que ces derniers, ce qui est une situation anormale.

Sur 10 ans, les OAT frôlent les 3%. Ils ont triplé en seulement quelques mois ! Sur 20 ans, les taux immobiliers quant à eux ont doublé et sont passés de 1 à 2%. Aujourd’hui une banque peut choisir entre le risque de prêter aux français sur 20 ans à un peu plus de 2% ou prêter sans risque à l’État français sur 10 ans à un peu moins de 3% !

Comme dirait l’autre, c’est vite vu ! Il est nettement plus rentable - et plus sûr - de prêter à l’État ! Eh oui : le meilleur taux pour un particulier c’est le taux le plus bas ; le meilleur taux pour une banque c’est le taux le plus haut. Et le taux le plus haut actuellement, elle ne le trouve pas dans votre futur appartement.

Aussi se demande-t-on, au regard de la montagne d’apport dressée devant nous par les banques, si l’objectif n’est pas plutôt de nous décourager d’emprunter pour aller se fournir en intérêts chez un bien meilleur emprunteur que chacun de nous.

Qu’est-ce que le taux refi ?

Et ce n’est pas tout ! Non seulement prêter aux particuliers est moins rentable au regard des OAT, mais prêter aux particuliers coûte plus cher qu’avant au regard des taux directeurs de la BCE.

Normalement, une hausse des taux d’intérêts est pour un prêteur une bonne nouvelle : c’est une hausse de sa rémunération. Le taux d’intérêt étant le prix de l’argent, plus on le vend cher, plus on gagne d’argent.

Seulement cet argent qu’elles prêtent, les banques l’empruntent également ! Elles l’empruntent à la Banque Centrale Européenne à un taux fixé par la BCE elle-même : le taux de refinancement (petit surnom « taux refi »), lequel est son principal taux directeur.

Avant de prêter de l’argent aux ménages pour financer leurs projets, les banques financent donc elles-mêmes leurs enveloppes de prêt au guichet de la BCE, qui agit comme un super prêteur. La Banque Centrale Européenne prête aux banques commerciales, c’est elle qui leur fournit les liquidités qu’elles prêteront à leur tour aux particuliers.

C’est comme de l’achat-revente : les banques achètent de l’argent sur le marché financier qu’elles revendent ensuite à des acheteurs sur le marché immobilier. Le taux de refinancement est leur prix d’achat, le taux de financement leur prix de vente.

Entre les deux elles appliquent donc une marge, contenue cependant par le taux d’usure, qui l’empêche d’être abusive. Où se place le curseur pour juger qu’un taux est excessif, autrement dit du seuil à partir duquel un prêteur abuse d’un emprunteur, c’est une toute autre question que nous n’aborderons pas ici.

Ce taux de refinancement pour une banque, c’est aussi ce qu’on appelle son coût de ressource. Disons que l’argent est comme une matière première, un premier emprunt que la banque transforme en un second prêt à destination des particuliers pour financer et réaliser leurs projets.

Ces deux emprunts ont chacun leur taux, le premier devant être inférieur au second, sans quoi la revente ne peut avoir lieu, sauf à vouloir subventionner un marché, ce qui n’est pas le rôle des banques. Un banquier est un marchand de crédits et chacun se mettra aisément à sa place : un peintre vendra lui aussi son travail plus cher que le prix coûtant du pot de peinture acheté au supermarché spécialisé du coin, sa BCE à lui en quelque sorte !

Le coût de ressource d’une banque sera plus ou moins cher, selon qu’elle se fournit plus ou moins sur les marchés financiers, bien qu’elles soient toutes logées à la même enseigne - au même taux directeur. Le premier métier d’une banque étant de transformer les dépôts en prêts, plus ses clients auront déposé de l’argent chez elle, moins elle sera dépendante en effet des marchés financiers pour prêter des fonds à ses clients.

C’est pourquoi nous voyons une disparité de taux entre les banques, les moins dépendantes de la BCE, celles qui disposent de dépôts d’argent plus importants, pouvant pratiquer des taux moins chers. Leur coût de ressource étant moindre, ces banques peuvent aussi prêter à d’autres banques sur le marché interbancaire.

La dépendance fut forte cependant pour toutes les banques, les prêteurs ayant été dopés à l’argent gratuit durant des années. Une addiction dont il est aujourd’hui difficile de se sevrer, ce qui vaut aussi pour les emprunteurs. C’est pourquoi 2021 fut une année record. Certes le virus de l’immobilier a suivi le virus du covid, les anciens confinés ne voulant pas revivre le même enfermement. Or cette fièvre acheteuse n’aurait jamais été possible sans la politique du taux zéro de la BCE.

Les répercussions du taux refi sur le marché immobilier sont donc considérables puisque c’est ce taux que les banques répercutent - plus ou moins - sur les taux qu’elles appliqueront aux demandeurs de prêt. Le taux de refinancement des prêteurs a un impact direct sur le taux de financement des emprunteurs : votre taux d’intérêt baisse si le taux refi est bas, il monte s’il remonte.

Nous comprenons pourquoi les taux de crédit immobilier se sont maintenus si longtemps si bas : les banques empruntaient à prix cassé !

Le marché du crédit immobilier dépend du taux refi !

L’offre et la demande de crédit immobilier dépendent donc en grande partie du taux de refinancement des banques.

Plus le taux de la BCE est bas, plus votre crédit immobilier sera bon marché. Or plus le crédit est bon marché, plus il y a d’emprunteurs.

En effet, quand le taux refi est faible, les banques peuvent emprunter davantage et plus il y a d’argent à prêter, plus il y a de demande de prêts, les particuliers eux-mêmes empruntant davantage quand les taux baissent. Les banques prêtent plus à plus de monde ; les emprunteurs empruntent plus et sont plus nombreux à demander un prêt. Il y a là comme un effet boule de neige.

À l’inverse, une hausse du taux refi se traduira par une contraction de l’offre et donc de la demande : les banques pouvant moins emprunter, elles ont moins d’argent à prêter et par suite la demande baisse. Une demande qui baisse d’autant plus que l’offre déjà réduite est plus chère.

On comprend mieux en quoi ce taux directeur est un instrument permettant à la BCE de réguler l’activité économique : selon qu’elle apporte ou retire des liquidités aux prêteurs, elle apporte ou retire des liquidités aux emprunteurs. Elle accélère ou décélère, pousse ou retient un marché. Comme au jeu de l’escarpolette ! La balançoire c’est son taux directeur.

C’est dire aussi l’importance du taux refi en Europe (du « taux repo » aux États-Unis) pour les taux de crédit immobilier. C’est dire encore, pour comprendre le marché actuel, l’importance d’une date décisive, le 21 juillet dernier, date à laquelle la BCE décida de relever ce taux, pour la première fois depuis avril 2011 ! De 0 % il passa ce jour-là à 0,5 - d’ailleurs une hausse plus forte que prévue puisque la BCE avait d’abord annoncé un passage à 0.25.

Une augmentation qui était surtout le signal de la fin d’une époque, celle de l’argent gratuit, Christine Lagarde, Présidente de la Banque Centrale Européenne, déclarant que ce taux serait désormais continuellement rehaussé.

Il n’a cessé d’être relevé depuis en effet et il est aujourd’hui à 2% - 200 points de base en un trimestre, son plus haut niveau depuis dix ans…

Taux refi et taux immo à 2%

L’argent qu’elles prêtent à 2%, les banques l’empruntent à 2% !

À partir de là, on comprend tout de la crise qui frappe actuellement la distribution du crédit et le marché immobilier lui-même, qui se retrouve sans argent pour le financer.

Pour qu’un crédit immobilier soit rentable, pour que prêter soit profitable et profitable est ici synonyme de possible, donc pour que prêter soit possible, d’autant plus des sommes importantes sur de longues durées, autrement dit des montants risqués, l’idéal est un écart d’1 point entre le coût de la ressource et le taux nominal du crédit.

Entre le taux refi et le taux nominal en effet, pas le TAEG, le taux annuel effectif global, lequel comprend le taux de l’assurance du prêt ainsi que des coûts annexes, tels la garantie ou d’éventuels frais de dossiers.

Lorsqu’une banque emprunte à 2%, il faudrait donc qu’elle prête à un taux nominal de 3%. Or prêter à 3% est à ce jour impossible puisque le TAEG du crédit immobilier ne peut dépasser le taux d’usure, lequel est justement fixé à 3% - 3.05 précisément sur 20 ans par exemple.

Le niveau actuel du taux d’usure est celui que devrait avoir le taux nominal ! Au lieu de cela, il faut que 3% soit le taux maximal du taux tout compris - et ce jusqu’au 31 décembre puisque le taux d’usure ne sera réévalué que le 1er janvier 2023.

Voilà pourquoi nous assistons à une sélection drastique, quasi darwinienne, des emprunteurs : la banque ne consentira à prêter avec une marge très faible qu’aux clients dotés d’un apport conséquent, de façon à réduire la durée et le montant du prêt, autrement dit le coût et le risque du crédit lui-même - de façon surtout à ne pas heurter le taux d’usure.

D’autant, rappelons-le, que les taux sont majoritairement fixes en France (majoritairement variables dans le reste de l’Europe), ce qui accroît le risque du prêteur en période de forte volatilité, d’incertitude aussi - alors qu’un accord de crédit traduit toujours une confiance en l’avenir.

Voilà encore pourquoi nous assistons à une épidémie de refus de prêt d’une part, d’un refus de prêter d’autre part, des banques préférant pratiquer des taux repoussoirs, autrement dit des taux trop proches du taux d’usure pour qu’il soit de toute façon possible d’y emprunter.

Nous avons même vu, pas plus tard que cette semaine, dans une banque que nous ne citerons pas, un taux nominal sur 25 ans égal au taux d’usure ! Pour obtenir le prêt, il ne faudrait lui ajouter aucun frais, aucune garantie ni aucune assurance de prêt…

Taux d’intérêts sous tension

Prêter coûte donc beaucoup plus cher qu’avant.

D’une part à cause de la hausse des taux auxquels les banques empruntent elles-mêmes l’argent, d’autre part à cause de la moindre hausse des taux auxquels elles le prêtent.

Les banques font face à une hausse forte et rapide du taux de refinancement d’un côté, à une hausse forte mais lente des taux de financement de l’autre. Les taux d’intérêts ont beaucoup augmenté : trop pour les emprunteurs ; pas assez pour les prêteurs.

Une forte hausse des taux à cause du taux d’inflation, mais une hausse des taux d’intérêts ralentie par le taux d’usure qui empêche les banques de creuser un écart suffisant avec leur taux de refinancement.

Un taux d’inflation élevé qui n’est pas sans décourager encore l’effort de prêter ! D’une part parce que l’inquiétude est grande que l’emprunteur peine davantage à rembourser. D’autre part à cause de la trop grande différence observée entre les taux d’intérêts, tenus en cage par le taux d’usure, et le taux d’inflation, libre comme l’air.

Quand on répète à l’envi - d’ailleurs aussi à l’envie par ceux qui n’auraient pas encore acheté - dans mille articles mais aussi dans nombre de déclarations du ministre de l’économie lui-même, que le taux réel des crédits immobiliers est exceptionnellement négatif, autrement dit qu’emprunter est actuellement une très bonne affaire, une aubaine pour les particuliers, on omet de dire que ce qui favorise les emprunteurs défavorise d’autant les prêteurs.

Le taux réel, c’est la différence entre le taux d’inflation et le taux d’intérêt. Pour le calculer, la formule n’est pas [taux d’inflation - taux d’intérêt nominal] mais [taux d’intérêt nominal - taux d’inflation]. L’inflation est pour le moment à 6.6% en France. Si le courtier en prêt immobilier vous obtient un taux nominal de 2.3%, votre taux réel sera négatif en effet puisque 2.3 - 6.6 = - 4.30%. Tel est le taux réel de votre crédit immobilier !

Ça c’est la bonne nouvelle. La mauvaise nouvelle, c’est que ce - 4.30% en taux réel, s’il enrichit l’emprunteur, il appauvrit le prêteur. Autrement dit un taux réel négatif encourage à emprunter mais décourage encore de prêter.

Nous voyons que d’où que l’on prenne le contexte de taux actuel, c’est de tous côtés que le banquier est dissuadé de vous accorder un prêt.

Il se produit en ce moment comme un étranglement à plusieurs mains entre celles du taux d’inflation, des taux obligataires, des taux directeurs, des taux d’intérêt, des prix immobiliers bien sûr, d’un strict taux d’endettement et d’un implacable taux d’usure, ne laissant qu’une marge exsangue aux banques, commerces désormais forcés de refuser des clients !

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