Pas de réforme du taux d’usure !

La Banque de France glisse sur les événements…

Tous les secteurs immobiliers enregistrent des chutes supérieures à 30%. D’un côté la demande baisse, de l’autre l’offre baisse aussi pour ceux qui en demandent encore. En cause l’échappée de l’inflation et l’envolée des taux.

Une inflation haussière qui rend les emprunteurs plus risqués et les prêteurs plus prudents. Des taux haussiers qui désaccordent les prix immobiliers et les budgets : le prix demandé par les vendeurs excède la capacité financière des acheteurs.

Des taux en feu que pourrait étouffer le taux d’usure de la Banque de France, s’il n’était rattrapé lui-même par les taux d’intérêts, attisés eux aussi par l’inflation et le taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne.

Le taux d’usure bloque les taux d’intérêt. Mais pour mieux dire : il ne bloque que les taux d’intérêts ! S’il a le pouvoir de limiter, son pouvoir est limité également : il n’est que le taux clapet des taux de crédits aux particuliers.

Il ne bloque ni les taux directeurs de la BCE, ni celui des OAT 10 ans et encore moins le taux d’inflation, autant de taux sur lesquels il n’a aucune influence alors qu’ils influencent grandement la tarification des prêteurs.

Un taux d’usure qui leur ferme si bien le clapet que les prêteurs préfèrent se taire, refoulant des demandes ou refusant des prêts comme jamais. Et si les banques prêtent moins, elles sont bien aimables de prêter encore ! Surtout qu’elles prêtent à taux fixe, dans un contexte de taux aussi volatiles qu’imprévisibles, qui leur complique la bonne mesure du risque pris.

Dans un article daté du 6 juillet dernier (Taux d’usure : Bercy se réveille !), en chœur avec toute la filière immobilière, nous écrivions en préambule : « Le taux d’usure est au cœur de l’actualité du crédit immobilier. Ce taux souverain n’est plus seulement un problème : il peut provoquer une crise immobilière ! » Nous y sommes et l’hiver sera plus rude encore.

Un point de vue que la Banque de France ne partage pas cependant. « On assiste depuis le début de l’été à une normalisation, certainement pas un effondrement », déclarait début novembre Marie-Laure Barut-Etherington, directrice générale adjointe à la direction des statistiques et des études de l’institution bicentenaire.

Loué soit son optimisme… Dans le célèbre conte de Voltaire, nous serions Candide, la Banque de France serait Pangloss.

Crise du financement immobilier

Le conduit du crédit immobilier est obstrué.

Côté manifestants, l’Observatoire Crédit Logement estime que sa distribution a chuté de 37% depuis septembre ! Côté police, la Banque de France modère ce chiffre à 25%… De son côté, le site immobilier PAP estime que près de 10% des demandes de prêt sont actuellement refusées, dix fois plus qu’il y a un an !

Plus de 60% de ces refus de prêt sont dus à un dépassement du taux d’usure, loin devant le dépassement du taux d’endettement ou le manque d’apport. Une proportion de refus de prêt qui serait aggravée si nombre de candidats à l’achat n’avaient pas renoncé à demander un prêt.

Hausse des taux, offre et demande de crédits qui se raréfient, prix immobiliers qui résistent dans l’ancien, prix qui grimpent dans le neuf, une construction de logements elle-même en berne, fût-ce celle d’appartements collectifs ou de maisons individuelles, tout un parc immobilier bientôt invendable pour mauvaise note énergétique, déjà en partie infinançable par des banques en retrait…

Crédit étranglé au cordeau : emprunt difficile pour les uns, impossible pour les autres. Attentisme général, partagé par les acheteurs, les vendeurs et les prêteurs. Pour autant aucun projet de réforme du taux d’usure n’est sur le bureau du Gouverneur de la Banque de France.

Olivier Klein, Ministre du Logement - sur le tard faut-il le rappeler - a beau s’être déplacé en personne pour le rencontrer, François Villeroy de Galhau et lui n’ont pas pris d’autre engagement que de se revoir régulièrement…

Banques coincées entre la BCE et la BDF

Il n’y aura pas de réforme du taux d’usure.

La Banque de France aura tenu bon contre ses détracteurs. Le second semestre est mauvais selon eux mais le premier fut bon selon elle et c’est tout ce qui importe.

Un premier semestre 2022 qui montrait déjà les signes d’un prochain essoufflement mais qui bon an mal an se maintenait dans la continuité d’une année 2021 qui aura battu tous les records. Le million de transactions fut alors dépassé, tout le monde en profita, les professionnels comme les particuliers.

En 2021, les conditions du HCSF n’étaient alors que des recommandations et le problème du taux d’usure ne se posait pas encore. Le taux d’inflation était « normal » et les taux d’intérêts étaient historiquement bas parce que le taux de refinancement des banques était à 0%.

Un plein d’immobilier fut fait par les Français, échaudés par les confinements. Des projets nouveaux, imprévus un an avant, dopèrent la demande de prêts, dans un contexte d’argent gratuit pour les prêteurs, d’intérêts cadeaux pour les emprunteurs.

L’apport personnel n’était pas aussi gourmand et l’inflation, ne rognant pas sur le pouvoir d’achat du revenu des Français, ne posait pas aussi sensiblement la question du reste à vivre ni de l’épargne restante.

La Banque de France a dû penser qu’un lendemain de fête une gueule de bois était naturelle et qu’il suffisait de prendre son mal en patience, fut-il de plusieurs mois ou peut-être d’une année. Elle prévoit en effet un retour à la normale en 2024, après un pic d’inflation mi-2023.

Ce qui frappe avec la Banque de France, c’est son goût pour les chiffres passés ou futurs, pas ceux du présent. Soit des taux trop en retard, soit des taux trop en avance. Son mépris aussi pour les chiffres des autres, surtout s’ils sont plus actuels que les siens…

Fin 2022 en tout cas, la Banque Centrale Européenne compte augmenter sa pression sur les taux. Elle persévère à les tirer vers le haut pendant que la Banque de France persiste à les tirer vers le bas.

L’autarcie du taux d’usure est vraiment fascinante…

Entre taux refi et taux refus !

Les taux d’intérêts sont coincés entre le taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne et le taux d’usure de la Banque de France.

Le « taux refi » est le taux auquel la BCE accorde un prêt aux prêteurs. Le taux d’usure est le taux auquel la BDF refuse un prêt aux emprunteurs. Le taux d’usure c’est comme un « taux refus » : le taux au-delà duquel les banques doivent vous refuser le prêt.

Or la BCE va relever le refi ; sacré défi à relever pour les banques alors que le taux d’usure fera bien ses trois mois. Encore une fois, elle va placer la barre plus haut alors que le taux d’usure a placé la barre très bas.

Christine Lagarde, Présidente de la Banque Centrale Européenne, annonçait ainsi le 18 novembre qu’elle prévoyait « d’augmenter encore les taux d’intérêt ». Une hausse désormais continue depuis le 21 juillet : la BCE fait du saut en hauteur pendant que la BDF fait du yoga !

Son taux directeur principal est justement le taux refi, le taux de refinancement des banques, le taux auquel les banques empruntent l’argent qu’elles prêtent ensuite à leurs clients.

Le taux refi est actuellement à 2%. La BCE le rehaussera au minima de 0.25 point, peut-être de 0.50 voire 0.75. Les banques auront donc très prochainement un coût de ressource de 2.25, 2.50 ou 2.75%.

Le taux d’usure quant à lui n’augmentera pas avant le 1er janvier 2023. Durant les prochaines semaines, il se maintiendra à 3.05% pour les durées de prêt immobilier de 20 à 25 ans ; 3.03% si vous empruntez sur des durées inférieures.

0.80 point, peut-être moins, entre le taux refi et le taux d’usure dans les prochains jours, et ce jusqu’au 31 décembre. Soit 0.80 point, au mieux, entre le taux d’intérêt nominal et le taux annuel effectif global, le TAEG.

Les demandeurs de prêt immobilier ne pourront pas négocier un taux nominal inférieur à 2.25% - dans le meilleur des cas. Ils ne pourront pas non plus emprunter à un taux global supérieur à 3.05% - dans tous les cas.

Un taux nominal de 2.25% minimum à condition que les banques ne prennent aucune marge, que leurs taux de financement et de refinancement soient égaux, ce qui est improbable.

Un taux global de 3.05% maximum à moins que la Banque de France décide de rehausser in extremis le taux d’usure pour leur laisser une marge, ce qui est encore plus improbable.

Entre les deux, un trou de souris de 0.80 centimètres dans lequel il faudra glisser, en plus de la marge du prêteur, l’assurance de prêt, la garantie, les frais de dossier, ni plus ni moins - autrement dit tout n’entrera pas !

Les TAEG seront bouchés et déborderont tous du taux d’usure. S’il est impossible de prêter au-delà du taux d’usure, il sera même impossible de prêter en-deçà.

Il y aura une pénurie de crédit historique durant ce mois de décembre. Les français vont devoir se priver d’immobilier. Pas de maison dans le sapin cette année !

Une diète qui continuera en janvier après les fêtes, sauf miracle d’une baisse du taux d’inflation, premier domino qui ferait tomber celui des taux directeurs puis celui des taux d’intérêts. Mais ce serait croire au Père Noël.

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