Et le pouvoir d’achat immobilier, on en parle ?

La loi pouvoir d’achat vient d’être votée par l’Assemblée Nationale. Le prolongement de la prime Macron fut la première mesure adoptée par les députés.

Les prix augmentent, pas les revenus. Surtout les prix ont augmenté trop vite pour que les revenus suivent. Notre pouvoir d’achat a donc brutalement baissé ces derniers mois, plus encore sous la pression inflationniste qui a suivi le déclenchement de la guerre en Ukraine.

Pour soutenir les revenus et encourager la consommation, le gouvernement multiplie les mesures, soumises en urgence au vote des parlementaires. Or ces derniers, précisément, parlementent… On perd du temps.

Baisse du pouvoir d’achat

Blocages, indemnisations, augmentations, revalorisations, autant d’interventions concrètes qui vont aider les plus fragilisés par la crise.

PAQUET POUVOIR D’ACHAT

• Blocage des prix du gaz depuis octobre 2021 (lequel a évité une augmentation de +50%)
• Blocage de l’augmentation des prix de l’électricité à +4% (lequel a évité une augmentation de +35%)
• Prolongation de la remise sur les carburants
• Relèvement du point d’indice des fonctionnaires de 3,5% au 1er juillet
• Revalorisation de 4% des retraites, après +1,1% en janvier
• Mise en place d’un bouclier pour plafonner la hausse des loyers à 3,5%
• Revalorisation des APL à hauteur de 3,5%
• Indemnité carburant pour les travailleurs de 100 à 300€
• Aide exceptionnelle de rentrée de 100€ pour 8 millions de foyers
• Revalorisation de 4% des bourses dès la rentrée 2022
• Maintien du repas à 1€ pour les étudiants boursiers pour toute l’année universitaire 2022-2023
• Résiliation des contrats et abonnements en 3 clics
• Lutte contre les arnaques et pratiques commerciales agressives

Revalorisation de 4% des prestations sociales :

• +4% sur les prestations familiales
• +4% sur la prime d’activité
• +4% sur le revenu de solidarité active (RSA)
• +4% sur l’allocation aux adultes handicapés (AAH)
• +4% sur la rente d’accidents du travail ou de maladies permanentes (AT-MP)
• +4% sur la pension d’invalidité
• +4% sur le minimum vieillesse
• +4% sur les allocations de solidarité
• (ASS, AER et ATA) versées par Pôle emploi
• +4% sur la prime à la naissance
• +4% sur l’allocation de rentrée scolaire

Des mesures qui vont soulager les français, à défaut de lever leurs incertitudes… L’inflation n’a pas dit son dernier mot : à la précarité du présent s’ajoute l’appréhension d’une plus grande précarité dans un avenir proche.

Une inquiétude d’autant plus profonde que depuis la crise sanitaire, tout semble devenu imprévisible. La guerre de Poutine a stupéfait les esprits, comme le covid avant le président russe. Nos temps sont agités. La survie semble à certains l’horizon de la vie : les caprices du climat nous plongent dans une imprévoyance plus alarmante encore, comme un vent fort venu frapper de vanité toutes nos actions.

Face à une telle instabilité, au-devant même de la réaction politique, chacun cherche à se protéger soi-même. La consommation, prégnante par nécessité, se retire au profit des placements. La sûreté de l’épargne est recherchée, le refuge d’un bien immobilier à soi est plus que jamais convoité. L’argent est détourné vers des produits conservateurs et sécuritaires.

Qu’est-ce que le pouvoir d’achat ?

Le pouvoir d’achat est le rapport entre les prix et les revenus.

C’est la capacité d’un revenu à consommer : le pouvoir d’achat évalue la quantité de produits et services que votre revenu vous permet de consommer.

Le pouvoir d’achat ne dépend pas seulement du niveau des revenus, il dépend aussi du niveau des prix. Le pouvoir d’achat d’un revenu est donc variable, quand bien même ce revenu serait fixe : son pouvoir est soumis à la variation des prix.

À revenu égal, lorsque les prix à la consommation baissent, votre pouvoir d’achat augmente ; lorsque les premiers montent, le second baisse.

Soit vous pouvez vous offrir un bien parce que votre revenu a augmenté, soit vous pouvez vous l’offrir parce que son prix a baissé.

Votre pouvoir d’achat peut baisser alors que vos revenus n’ont pas diminué ! La même somme d’argent ne peut plus acheter la même quantité de produits - ou bien un même volume de produits, mais de moindre qualité.

Il se peut aussi que votre pouvoir d’achat baisse alors que vos revenus augmentent ! C’est le cas si les prix ont augmenté davantage en même temps.

« Je peux me le permettre », « je ne peux pas me le permettre », c’est cela, concrètement, votre pouvoir d’achat.

Les 3 pouvoirs d’un revenu

Un revenu a trois pouvoirs : consommation, épargne, emprunt.

Avec un revenu, on dispose d’une capacité d’achat, d’une capacité d’épargne, d’une capacité d’endettement.

Gérer ses finances personnelles, c’est arbitrer entre ces trois capacités : dépenser, placer, emprunter. Un revenu est inefficient quand il lui manque le pouvoir d’épargner ; insuffisant lorsqu’il lui manque le pouvoir d’emprunter ; quand les trois pouvoirs manquent, c’est l’état de pauvreté.

Ou alors ce revenu est mal géré, comme cela s’observe chez des individus aisés. Un revenu est mal géré quand un excès de dépenses empêche de placer ou d’emprunter. Ou bien quand un excès de crédits empêchent de placer ou consommer. L’épargne en revanche n’empiète jamais dangereusement sur les revenus disponibles ni les remboursements : soit vous pouvez épargner soit vous ne pouvez pas - en tout cas la priorité sera toujours donnée à la consommation ou au remboursement d’un emprunt.

Le pouvoir de consommer est menacé par une inflation débridée. C’est pourquoi un paquet pouvoir d’achat est mobilisé pour l’aider.

Le pouvoir d’emprunter est menacé par la hausse des taux d’intérêts, poussée par la hausse du taux d’inflation et depuis le 21 juillet par la hausse des taux directeurs de la BCE (Banque Centrale Européenne).

Le pouvoir d’emprunter est d’ailleurs menacé par l’inflation encore d’une autre manière : l’affaiblissement du reste à vivre, ce qui en fait un critère renforcé pour obtenir un prêt.

Mais le pouvoir d’emprunter, si l’objet du crédit est l’achat d’un bien immobilier, est encore fragilisé par les pouvoirs publics eux-mêmes, ceux-là mêmes qui accourent à l’aide du pouvoir de consommer, le pouvoir d’achat, certes le premier des pouvoirs d’un revenu et en effet le plus essentiel.

Le pouvoir d’achat immobilier : un problème de riche ?

Le pouvoir d’achat est légitimement au cœur des préoccupations.

Il est nécessaire que nos revenus nous permettent de couvrir nos besoins primaires - se nourrir, se loger, s’éclairer, se chauffer, se laver - ou nos besoins essentiels - se déplacer, se divertir, s’instruire, se cultiver… Bref, que nos revenus nous permettent de vivre libre et en sécurité, qu’elle fût physique, culturelle ou financière.

Que la question du pouvoir d’achat soit prioritaire est naturel. L’inflation impacte au quotidien les finances personnelles de tous les français.

Selon une étude réalisée pour le journal Le Parisien, par les instituts de sondage IFOP et Finfrog, 49% des ménages gagnant 2000 euros nets n’ont plus que 100 € en poche dès le 10 du mois !

L’alerte est d’autant plus impérieuse que ce revenu mensuel, seuil choisi par le gouvernement pour sa « prime inflation », est celui de 38 millions de français. Aussi un interventionnisme fort pour soutenir le pouvoir d’achat est-il sans conteste une aide de première nécessité en France.

Mais l’inflation incontrôlée de ces derniers mois impacte aussi leurs projets immobiliers. Elle entraîne les taux de crédit immobilier avec elle, de même qu’une plus grande sélection des emprunteurs, en raison même de la dévaluation de leurs revenus disponibles, l’inflation faisant craindre aux banques une autre inflation : celle des défauts de remboursement.

Une hausse du taux d’inflation c’est une perte de pouvoir d’achat. Une hausse des taux d’intérêt, c’est une perte de budget immobilier. Dans les deux cas, c’est un frein à la réalisation de nouveaux projets. Par conséquent un frein à l’épanouissement personnel.

Ce ne serait pas si grave si l’immobilier était un luxe. Or les français accordent à la pierre une valeur refuge sans égale. Pour preuve le succès des SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier : même l’épargne se tourne vers la pierre… Au 30 juin dernier, la capitalisation de la pierre-papier atteignait 84 milliards d’euros, en hausse de 3% sur un seul trimestre !

L’immobilier est le placement privilégié par les particuliers. Leur cœur bat pour lui. Pourtant à la Banque de France, comme à Bercy ou au Gouvernement et même à l’Elysée, l’immobilier semble vu comme un problème de riches… En tout cas il est clairement le parent pauvre de l’attention des pouvoirs publics.

Priorité au logement social

Ce désintérêt, pire, cette insouciance pour l’immobilier fut démontrée la semaine dernière de façon éclatante dans un entretien avec le nouveau ministre du Logement, paru dans le journal Libération.

La journaliste Eve Sfetzel pose une question précise à Olivier Klein, relative au problème du taux d’usure. Question ô combien d’actualité, alors que des milliers d’emprunteurs sont empêchés d’emprunter à cause d’un taux sans aucun lien avec leur solvabilité.

• Libération : « Des inquiétudes se font jour sur le taux d’usure, ce taux maximal auquel les banques peuvent prêter, pour éviter le surendettement. Est-il trop restrictif ? »
• Olivier Klein : « Etre propriétaire, et je le vois tous les jours dans ma ville de Clichy, ce n’est pas seulement être capable de rembourser son emprunt, mais aussi de payer les charges de copropriété. Les subprimes en France sont arrivées bien avant les subprimes aux Etats-Unis, avec les prêts à taux progressif, des gens à qui on n’a pas expliqué ce qu’implique d’être copropriétaire. C’est pour cette raison que, pour moi, l’enjeu c’est d’abord le parcours résidentiel : ce n’est pas une honte de devoir passer par le logement social, au contraire c’est la chance de ce pays, ce modèle de logement à la française. »

Question claire, réponse obscure. Soit le ministre ne connaît pas le sujet, soit il répond intentionnellement à côté pour faire passer une toute autre vision.

À une question sur le crédit immobilier, il rétorque donc « logement social ». Le rapport est difficile à trouver et l’on se dit que le journal a peut-être fait une erreur d’insertion : ce laïus répondait probablement à une autre question, elle-même disparue de la publication.

Ou alors c’est l’expression d’un mépris pour un problème jugé très secondaire, quand bien même il affecterait un très grand nombre de ses concitoyens… Quand bien même, à la tête de cette fonction ministérielle, il devrait être le premier d’entre nous à s’en soucier…

Quoi qu’il en soit, prenons sa réponse au sérieux - mises à part les références aux prêts à taux progressifs et aux subprimes, qui demeurent dans ce cadre une énigme pour notre esprit.

Donc à l’interrogation concrète relative au taux d’usure, le ministre réplique que pour lui, l’enjeu est tout d’abord le « parcours résidentiel » des français. En effet, accordons-lui que ce parcours par la case logement social évitera de rencontrer sur son chemin le problème du taux d’usure.

Passez votre chemin, demandez un logement social et vous n’aurez pas de problème avec le taux d’usure ! On prendra alors le temps de vous expliquer ce qu’implique d’être co-propriétaire… Bon merci papa mais supposons maintenant que ça y’est, j’ai vécu en logement social, sans honte évidemment, et que ma situation me permet de convoiter un logement asocial - entendez un logement du parc privé en copropriété. Et puis il faut bien libérer son logement social pour laisser la place à quelqu’un qui en a besoin n’est-ce pas !

Donc je sors du généreux parc social et je rentre sur l’impitoyable marché immobilier. Alors maintenant je fais comment avec ce taux d’usure qui m’empêche d’acheter ? C’était ça la question dans Libé !

Reposée ainsi - dans le contexte de quelqu’un qui eût respecté le parcours résidentiel idéal du ministre - gageons que la journaliste eût obtenu cette autre réponse déplacée : pour éviter le caillou du taux d’usure, vous avez encore la piste de la location !

Et nous n’aurions pas pu le contredire : en effet, louer n’expose pas au taux d’usure ! Il est très malin finalement ce ministre. Il trouve des solutions originales non pas pour résoudre le problème mais pour le contourner. En tout cas on comprend qu’il l’a du moins écarté de sa propre feuille de route.

Son enjeu à lui c’est le parcours résidentiel ou comment accéder à un logement social et comment offrir davantage de logements sociaux aux français. L’achat immobilier et l’emprunt immobilier pour y accéder, soit l’accès à la propriété, ça ce n’est plus son problème. C’est un problème de riches et un ministre ne s’occupe pas des enfants gâtés - si ce n’est pour les punir…

Propriétaires, au coin !

La politique du logement

Au sommet de l’État, on ne dit pas « immobilier », on dit « Logement ». Immobilier c’est vulgaire. Logement c’est noble. Logement social c’est royal.

L’immobilier relève des acteurs privés ; le logement est une action publique. Le marché immobilier sent trop fort l’odeur de la propriété privée ; le besoin d’un logement est plus inspirant pour un politique.

Le mot politique vient du grec ancien « polis » qui signifiait « cité ». La politique, c’est l’organisation de la cité. Cité, ville, tiens donc, notre ministre du Logement est ministre de la Ville ! Bref, vous comprenez : le logement c’est hautement politique alors que l’immobilier c’est bassement économique.

Mais le ministre se rend-il compte que durant ces deux dernières années, l’action publique a privatisé l’immobilier plus que jamais ?

Accès limité à la propriété

Plus que jamais, ces deux dernières années, en donnant une autorité inédite au HSCF (Haut Conseil de Stabilité Financière), le politique a rendu plus élitiste l’accès à l’immobilier.

Dès 2021, le HCSF, organe de la Banque de France, recommanda aux banquiers de respecter une durée maximale de 25 ans et un endettement maximal de 35%, assurance comprise et tous crédits incus. Une durée de remboursement et une part de vos revenus qui devinrent des contraintes le 1er janvier 2022.

Logiquement, cette fermeté inédite eut pour conséquence un rationnement du crédit immobilier : l’apport personnel prit une importance considérable. Au lieu d’encadrer sainement l’endettement des futurs emprunteurs, il se produisit comme une “sélection naturelle”, au détriment des moins dotés, généralement les plus jeunes.

Décision après décision, mais aussi indécision après indécision, les pouvoirs publics ont volontairement et résolument étriqué l’accès à la propriété, contre l’aspiration d’une majorité de français, des plus jeunes aux plus âgés, des plus aisés aux plus modestes.

Les acteurs privés, au contraire, ne cessent de vouloir massifier l’accès à la propriété immobilière ! Une propriété privée qui, au passage, paye d’importantes taxes à la collectivité…

Une volonté de massification qui leur est d’ailleurs reprochée. Quand les courtiers, par exemple, demandent une révision équilibrée du taux d’usure, on les suspecte, sous couvert d’élargir l’accès à la propriété, de vouloir élargir leur clientèle. De fait, plus il y aura d’emprunteurs, plus il y aura de prêts, plus il y aura d’affaires !

« Les courtiers dénoncent un problème d’accession à la propriété. En effet, près de 50 000 dossiers de crédit pourraient ne pas passer à cause du taux d’usure mais nous estimons que ce n’est pas un problème. Il faut sortir du logiciel où tout le monde doit être propriétaire tout de suite. » François Carlier, délégué général de l’association de consommateurs CLCV (Consommation, logement et cadre de vie)

La propriété immobilière pour tous serait un slogan démagogique, en cela nous sommes d’accord. Que tout le monde doive et puisse être propriétaire tout de suite n’a d’ailleurs jamais été un objectif défendu par les courtiers en crédit ni même les agents immobiliers, les constructeurs de maisons individuelles ou les promoteurs d’immeubles neufs. Moins encore par l’opinion publique !

En revanche, que chaque personne éligible à un crédit immobilier puisse acheter ou construire son logement est bel et bien un logiciel dont il ne faut jamais sortir !

50 000 emprunteurs solvables, capables de rembourser un crédit immobilier, donc financièrement capables d’acheter, perdraient leur droit absolu d’être propriétaires, sans qu’on s’en émeuve, à cause d’un calcul qui n’est nullement un critère ?

50 000 projets finançables exclus du crédit, c’est un vrai problème !

A fortiori à cause d’un évènement exceptionnel : la proximité conjoncturelle entre les taux d’usure et les taux d’intérêt ! Un problème que la loi même permet de réviser, au moins temporairement, pour corriger une anomalie inhabituelle.

Une dérogation que vient justement de permettre le Gouvernement pour protéger de l’inflation les locataires : mise en place d’un “bouclier loyer” grâce à un plafonnement de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) à 3,5% de juillet 2022 à juin 2023.

Une mesure temporaire d’1 an « afin de limiter l’impact de la forte inflation sur les hausses de loyer et de rendre prévisible les dépenses que les ménages consacrent à leur logement » (BFM TV).

Pourquoi pas un “bouclier taux d’usure” pour contrer la hausse, non plus du taux d’inflation mais des taux d’intérêt - surtout que ces deux taux partagent une même direction depuis vingt ans ?

Une mesure temporaire de 6 mois par exemple, pour réactualiser le taux d’usure et l’adapter à des taux d’intérêt qui ne baisseront plus avant un long moment.

Mais une dérogation possible pour les locataires ne semble plus envisageable quand il s’agit de futurs propriétaires… À une autre époque on aurait osé un « salauds de proprios » !

Monsieur Carlier, non pas tout le monde mais en tout cas tous les demandeurs de crédit solvables doivent pouvoir être propriétaires tout de suite de leur maison, de leur terrain pour construire ou de leur appartement, qu’il s’agisse d’habiter ou d’investir !

D’abord parce que c’est leur droit. Aussi parce qu’ils le veulent et surtout parce qu’ils le peuvent !

Enfin parce que c’est le projet pour lequel ils ont travaillé et mis de côté. Ils ont démontré leur capacité à payer rubis sur l’ongle des loyers. Ils ont tenu avec discipline leurs comptes bancaires. Ils se sont serrés la ceinture et se sont efforcés de rassembler toutes les conditions requises pour réaliser ce projet.

Quelle est votre autorité pour les en empêcher ? Pire, pour juger à leur place que « ce n’est pas un problème » de suspendre ou d’annuler leur projet ? Un projet immobilier est-il un caprice ? Un crédit immobilier n’est-il pas plutôt un endettement patrimonial, un placement sûr, contrairement à un crédit à la consommation pour un plus grand écran plat ?

Les associations de consommateurs ne sont manifestement pas des associations d’emprunteurs. Sinon elles se lèveraient pour protéger les emprunteurs du taux d’usure, au lieu de défendre un taux d’usure qui protège mal les emprunteurs.

Gageons cependant que de nombreux responsables de ces associations, adulateurs du modèle locatif, sont eux-mêmes des emprunteurs, propriétaires de leur résidence principale… Aduler, c’est flatter bassement un modèle avec la tartufferie du pratiquant d’un modèle contraire.

Priorité donnée à la location

La location n’expose pas au taux d’usure mais elle expose à l’inflation !

La charge d’un loyer évolue alors que la charge d’un crédit immobilier est fixée dès le départ. Si l’obtention de ce dernier expose à l’analyse d’un prêteur, une location expose à la sélection drastique d’un bailleur.

Le logement social, le parc locatif privé et la propriété sont il est vrai des moments d’un parcours résidentiel qui correspondent à des budgets et des projets différents, que nous accomplissons étape par étape, en parallèle de notre évolution professionnelle comme de l’amassement progressif de nos économies.

Ajoutons que si débuter en HLM n’est pas une honte, comme le dit le ministre, revenir et même finir en HLM n’est pas une honte non plus. Mais le vœu d’être ou de finir propriétaire ne mérite pas à ce point d’être entravé. Ce devrait être encouragé, avec le même énergie mobilisée pour loger les ménages plus modestes, ne serait-ce, précisément, pour soutenir la sécurité financière des français, autrement dit leur pouvoir d’achat, auquel participe grandement l’immobilier.

L’occupation d’un logement social se fait en échange d’un loyer. Des aides au logement contribuent à son paiement. Il n’empêche que c’est une charge qui si l’occupant y reste toute sa vie, ne s’arrêtera qu’à sa mort !

Pourquoi rester locataire et payer en pure perte - mais pas pour tout le monde puisqu’il y a encore ce « vautour de propriétaire » derrière pour encaisser - des loyers qui n’en finissent pas d’augmenter chaque année ?

L’acquéreur quant à lui se lance dans une opération d’épargne de grande ampleur : chaque mois, grâce à ses remboursements forcés, il se constitue un patrimoine qu’il aurait été incapable de constituer volontairement avec un produit d’épargne.

Le pouvoir d’achat et l’immobilier ne sont pas étrangers l’un à l’autre. Le premier peut donner ou enlever l’accès au second. Le second peut enrichir le premier. Faire un crédit immobilier, ce n’est pas seulement rembourser une banque, c’est se payer soi-même. C’est s’enrichir - à crédit - et c’est peut-être là que le bât blesse : l’enrichissement personnel.

On dit du crédit immobilier qu’il est une épargne forcée. Ce que nous appelons un endettement patrimonial. Mettre son argent dans un bien immobilier, c’est non seulement se mettre en sécurité financière via la possession d’un patrimoine, c’est se garantir la suppression d’une charge importante plus tard. C’est augmenter ses revenus disponibles, par la disparition d’une charge.

Ce revenu supplémentaire, il servira à consommer mais encore, si vous n’en avez pas besoin, à épargner. Vous pourrez même en faire un levier pour un nouvel emprunt immobilier !

Même si vous n’êtes pas sensible à la liberté procurée par la propriété, la rationalité, c’est de vouloir devenir propriétaire de sa résidence principale. Au moment de la retraite, la différence sera essentielle : le pouvoir d’achat supérieur du propriétaire qui n’a plus de loyers à payer.

Les pouvoirs publics corsètent le crédit immobilier, le véhicule principal pour passer de locataire à propriétaire. Le crédit, une invention humaine géniale pour permettre à ceux qui n’ont pas tout de suite l’argent requis pour acheter maintenant un bien d’une valeur inaccessible sans lui.

Locataire n’est un projet de vie pour personne. Propriétaire en est un. Aujourd’hui le marché immobilier à deux clients : celui qui paye comptant et celui qui a un apport conséquent. Les autres sont invités à honorer des échéances d’un autre type, des loyers, faisant cependant la fortune des propriétaires.

Du moins encore, le vœu étant peut-être un logement social pour tous, avec des loyers réglés au Trésor Public.

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