Le taux monte entre prêteurs et emprunteurs

La situation est la suivante : les taux immobiliers ont augmenté de plus de 25% depuis janvier !

Une hausse des taux conséquente que le marché immobilier pourrait absorber s’il n’y avait pas trois problèmes qui l’empêchent d’opérer normalement et sereinement.

Car le 1er janvier dernier était aussi la date d’entrée du crédit immobilier dans les bornes instituées par le HCSF : interdiction de prêter et d’emprunter au-delà d’un taux d’endettement de 35% sur une durée de 25 ans…

Interdiction à laquelle il faut ajouter celle de prêter et d’emprunter au-delà du taux d’usure, fixé chaque trimestre, celui en vigueur actuellement datant donc du 1er avril : 2,40% maximum entre 20 et 25 ans.

1er janvier : limitation d’endettement et de durée. 1er avril : limitation du TAEG jusqu’au 1er juillet prochain. Pendant ce temps, les emprunteurs subissent une hausse continue des taux d’intérêts, avec une nouvelle accélération au 1er juin, limitée cependant par les trois freins précédents.

En conséquence : hausse des refus de prêt ; plus d’acheteurs exclus du crédit immobilier ; moins d’achats mais aussi moins de projets.

Hausse des taux en juin

Courant mai, les taux d’emprunt d’Etat à 10 ans s’envolaient !

Les OAT, ou Obligations assimilables au Trésor, sont des emprunts émis par l’Etat français pour son propre financement, sur une durée pouvant aller de 7 à 30 ans. Le taux d’intérêt des OAT sert de référence aux organismes prêteurs pour établir les taux de crédit immobilier à taux fixes.

Ce taux de référence a dépassé 1.50%, un niveau inédit depuis 2014 ! Cette année-là, les taux de crédit immobilier se négociaient en moyenne à 3%, au lieu d’1.50 en moyenne en juin 2022, soit deux fois moins, ce qui donne une idée du problème…

Les banques ne peuvent que suivre ce mouvement de remontée des taux et le répercuter sur leurs propres grilles, toutes durées confondues. Depuis janvier, elles ont augmenté leur taux de 0.45 à 0.75% pour les plus sévères, 50 points de base en moyenne !

Nous sommes début juin et les taux immobiliers sont maintenant entre 0,90 et 1,30% sur 15 ans, entre 1,10 et 1,50% sur 20 ans, entre 1,25 et 1,70% sur 25 ans. Même pour les meilleurs profils, les taux inférieurs à 1%, réservés désormais aux courtes durées, vivent leurs derniers jours, niveau qu’ils ne retrouveront pas avant longtemps.

Une hausse de taux qui n’épargne personne et qui se cogne au mur du taux d’usure qui quant à lui ne bougera plus avant le 1er juillet, le taux d’usure n’évoluant que tous les trimestres. Pour vérifier votre capacité d’emprunt dans ces conditions, faites une simulation de crédit immobilier en ligne avec Hypo.

Le problème du taux d’usure

Actuellement, si vous empruntez sur des durées comprises entre 20 et 25 ans, durée maximale imposée par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), votre TAEG, le fameux taux annuel effectif global incluant tous les coûts liés à l’obtention d’un crédit immobilier, ne pourra pas franchir la barre d’un taux de 2.40%.

Le taux d’usure est le taux maximum applicable au crédit immobilier : c’est le taux légal maximal admis lors de la conclusion d’un prêt. Il y a usure lorsque le taux d’intérêt dépasse ce plafond : le dépasser constituerait un délit pénal.

Sa vocation en effet est d’éviter aux emprunteurs une situation de surendettement. Il est le TAEG qu’aucun taux de crédit ne doit dépasser : le taux annuel effectif global d’un crédit immobilier ne peut jamais dépasser ce taux d’usure.

Le taux d’usure protège les emprunteurs des prêteurs. Il empêche les prêteurs de prêter à des taux abusifs, d’abuser du besoin de crédit des emprunteurs. Sauf qu’aujourd’hui, il empêche tout simplement les emprunteurs d’emprunter !

Baisse du taux d’usure le 1er avril dernier

Alors que les taux bancaires augmentaient, le taux d’usure, lui, est descendu ! Le taux d’usure baisse tandis que les taux d’intérêts montent : les emprunteurs sont pris en ciseaux…

Depuis, vu la tendance haussière du coût de l’argent, le taux d’usure ne pouvant plus bouger tandis que les taux d’intérêts continuent de remuer, les deux taux se rapprochent, laissant un espace étriqué aux nombreux coûts liés à la souscription d’un crédit immobilier, telles l’assurance de prêt et la garantie, ou encore les frais annexes, par exemple les frais de dossier facturés par les banquiers, bizarrement en hausse également.

L’effet ciseau entre ces deux taux coupe dans le budget immobilier des particuliers et pour ne pas subir une éviction du marché, il vaudrait mieux pour eux qu’ils se positionnent dans huit jours plutôt que dans huit semaines.

Taux maximaux applicables au 2ème trimestre 2022, publiés par la Banque de France :

• Taux d’usure moins de 10 ans : 2.51%
• Taux d’usure moins de 20 ans : 2.43%
• Taux d’usure 20 ans et plus : 2.40%

Seul a baissé le taux d’usure de 20 à 25 ans, mais c’est celui qui impacte la majorité des acheteurs.

Le risque est un refus de prêt

Le taux d’usure, d’un certain côté, a pour vertu de limiter la hausse des taux d’intérêts et de maintenir des taux très bas.

Un TAEG de 2,40%, c’est une aubaine pour emprunter : le crédit n’est pas cher et compte tenu de la révision trimestrielle du taux d’usure, calculée sur les taux moyens du trimestre précédent, cette situation va durer - sauf intervention, fort probable, des pouvoirs publics.

Couplé à un taux d’inflation qui s’approche inexorablement des 5%, cela donne un taux réel (différence entre le taux d’intérêt et le taux d’inflation) de - 3% ! Un taux réel négatif, cela signifie qu’en ce moment, emprunter rapporte de l’argent !

Le crédit immobilier constituant un endettement patrimonial, le jeu entre ces divers barèmes de taux fait de l’emprunteur un grand gagnant. Ceux qui achètent aujourd’hui à crédit se souviendront plus tard des conditions exceptionnelles dont ils auront bénéficié en cette période inflationniste, tandis que le financement était borné de tous côtés.

Mais d’un autre côté - car il y aura un angle mort dans ce rétroviseur - compte tenu de la hausse générale des taux indiciels et nominaux, le niveau actuel du taux d’usure, aggravé pas les restrictions du HCSF, augmente le nombre de refus de prêt : 20% des demandes de prêt sont refusées en ce moment !

Ces prêts refusés, en partie à cause du taux d’usure, n’affectent pas seulement les emprunteurs en moins bonne santé, ni même seulement les plus âgés puisque le taux de l’assurance emprunteur peine à se loger entre le taux nominal et notre taux plafond dès l’âge de 45 ans.

En outre, cette fameuse période inflationniste présumée favorable aux emprunteurs présente un autre revers : une vigilance particulière des prêteurs sur la qualité des dossiers. Les banques examinent les demandes de prêt à l’aune de leur reste à vivre pour assumer la hausse générale des prix. Les critères d’octroi sont plus sélectifs, le risque étant une hausse des défauts de paiement.

Nécessité d’augmenter fortement les taux d’un côté, impossibilité de les augmenter librement de l’autre ; la situation est très critique et la première conséquence est une pression non pas seulement sur les prêteurs mais sur les emprunteurs eux-mêmes, qui doivent se dépêcher d’arrêter les conditions de financement négociées et pire, le financement lui-même, dont le délai de validité mais également le montant peuvent être invalidés à tout moment !

Hausse des taux rapide ou lente ?

Soyons honnêtes sur ce point : c’est le niveau infranchissable du taux d’usure qui ralentit la crue des taux immo.

Il augmentera le 1er juillet prochain ainsi que le 1er octobre pour fixer les limites des deux derniers trimestres de l’année, mais modérément compte tenu de son mode de calcul, basé sur les trimestres passés, indifférent au présent - du moins si ce calcul n’est pas revu.

Si aucune réforme du taux d’usure ne vient corriger la situation, il est fort improbable que les taux dépassent 2% cette année, même sur 25 ans. Les taux montent et ont augmenté plus vite ces dernières semaines, néanmoins une vitesse de croisière s’installera, sans la perspective d’une hausse brutale.

Michel Mouillart, brillant analyste du marché immobilier en général, du crédit immobilier en particulier, écrivait ceci dernièrement…

“Le risque qui demeure néanmoins serait celui d’une spirale vicieuse qui entrainerait les taux des crédits immobiliers vers des niveaux tels qu’ils deviennent rapidement insupportables : c’est un peu le raisonnement sous-tendant de nombreux commentaires qui s’inquiètent d’une hausse rapide des taux.”

“Néanmoins, sur la base des scénarii actuels (ceux de la BCE, de la Banque de France ou des principaux établissements de crédit) et compte tenu des tensions escomptées sur les marchés financiers, le taux moyen des crédits immobiliers ne devrait guère s’élever au-delà de 1.75 % d’ici la fin de l’année (voire 1.90 %, dans un scénario dégradé) : le rythme de l’inflation devrait alors culminer et se situer entre 4.50 % et 5.00 % (aussi bien en niveau annuel glissant qu’en variation sur un an, si le ralentissement vers les 2 % en 2023 prédit par le gouverneur de la Banque de France se confirme). Le taux d’intérêt réel va donc encore diminuer : et si on cherche une comparaison (pas trop ancienne), le taux nominal attendu pour fin 2022 serait en fait comparable à celui du printemps 2016, lorsque l’inflation était de l’ordre de 0.15 % par an !”

Un relèvement inattendu du taux d’usure pourrait cependant lâcher les chevaux dans les banques, libres alors de sauter la haie des 2% pour rétablir leurs marges entre l’argent acheté et l’argent prêté.

La sélection des emprunteurs n’en seraient que renforcée, le besoin d’apport personnel galopant avec les taux, à moins que les prix immobiliers baissent, les vendeurs se retrouvant fragilisés par une baisse de la solvabilité des demandeurs.

3 catégories d’emprunteurs menacées

Nous voyons à quel point l’avenir du marché immobilier est imprévisible et plus incertain encore, pour ne pas dire sombre, pour les moins dotés et les moins aisés - les plus jeunes généralement.

Car ce qu’il est plus facile de présager, vraiment sans trop conjecturer, c’est l’éloignement du financement de trois catégories de candidats à l’achat immobilier : les primo-accédants, les plus modestes et même les investisseurs, dont les revenus, pourtant, sont généralement plus élevés.

Il y a fort à parier que le mode de calcul du taux d’usure sera prochainement réformé. Des demandes de prêt vont passer qui sans cela eussent été refusées.

Ce serait donc, apparemment, de bon augure, à moins qu’il ne s’agisse d’élargir l’espace pour augmenter à la fois les taux d’intérêt, les frais de dossier et même les taux d’assurance, ces derniers étant susceptibles de grimper depuis que le questionnaire de santé, pour plus de la moitié des emprunts, a été supprimé le 1er juin dernier par la loi Lemoine…

Un scénario qui n’a rien d’irréaliste, tant les pouvoirs publics et les prêteurs semblent vouloir rationner le crédit pour les premiers, le rentabiliser pour les seconds.

Déjà les banquiers signalent aux courtiers en crédit immobilier leur volonté de réduire la voilure et de réserver leurs enveloppes de prêt à leurs bons clients, non plus aux prospects, quitte à ne pas gagner de nouveaux clients pour le moment.

Une réforme du taux d’usure débloquera des dossiers, cela est évident et cette réforme est nécessaire, tant est daté son mode de fonctionnement. Elle ne rouvrira pas pour autant les vannes du crédit pour acheter des biens immobiliers ou pour accéder plus massivement à la propriété.

L’obstacle majeur est le HCSF. L’empêcheur d’emprunter et d’acheter c’est le ministère de l’économie et des finances. Et si les banques n’interviennent pas pour contester le corset qui empêche le marché immobilier de respirer, c’est qu’elles préfèrent pour le moment cet état de fait.

Les professionnels de l’immobilier et du financement sont actuellement mobilisés contre le calcul du taux d’usure. Il semble que Bercy leur tende une oreille sur ce sujet depuis quelques jours - pour leur faire plaisir et surtout les calmer. Il est de bonne politique de solutionner une moindre difficulté pour ne pas s’attaquer à un plus gros problème, celui des conditions du HCSF, lesquelles il est vrai ne sont guère critiquées.

Pour les politiques, réformer un système vieux de plusieurs décennies, c’est se montrer pragmatique. Revenir sur une décision prise il y a six mois, ce serait se désavouer.

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