Quel est votre lieu de travail ?

Les critères s’accumulent pour décourager d’acheter un bien immobilier !

L’accès au crédit immobilier est un passage obligé pour accéder à la propriété. Du moins pour la majorité des gens. Et ce passage déjà réduit à la portion congrue par le HCSF depuis plusieurs mois, diminue comme peau de chagrin ces dernières semaines.

La Peau de chagrin, ce beau roman de Balzac, créateur de ce mythe d’une pièce de cuir donnant à son possesseur le pouvoir d’exaucer ses vœux, mais qui rétrécit au fur et à mesure qu’un nouveau désir est comblé…

Le crédit immobilier devient ce talisman : à mesure que vous exaucez les vœux du banquier pour vous accorder un prêt, des exigences s’ajoutent les unes après les autres, jusqu’à faire disparaître votre projet.

Le critère du lieu de travail

Pour emprunter il faut travailler, mais travailler de chez soi ou près de chez soi !

Votre lieu de travail et la distance qui le sépare de votre futur domicile s’invitent parmi les nouveaux critères qui décideront du sort de votre projet d’achat.

Avoir un travail et un salaire ne suffit plus. Le lieu de travail et le coût du trajet pour s’y rendre et rentrer chez soi sont également déterminants. Un critère discriminant dont il ne faut cependant pas incriminer la banque : elle protège vos fins de mois.

Le temps de trajet c’est de l’argent

Le temps de trajet entre le logement et le travail - ce travail qui vous permet justement d’emprunter pour acheter ce logement - induit des frais qui certes n’entrent pas dans le calcul de votre capacité de remboursement.

Cette capacité est calculée sur la base de vos revenus, rapportés à vos charges, telles une pension alimentaire ou un crédit auto, pas à vos coûts de déplacement en voiture.

Si ces coûts n’affectent pas votre capacité d’achat pour un bien immobilier, ils affectent en revanche bel et bien votre pouvoir d’achat global. Ils augmentent votre « coût de la vie » et diminuent par conséquent ce qu’on appelle votre « reste à vivre » : la différence entre vos revenus et vos crédits. Autrement dit l’argent qui vous restera chaque mois lorsque la mensualité du crédit immobilier aura été remboursée à la banque.

Si vous habitez loin de votre bureau, de votre agence, de votre magasin ou de votre usine, il est évident que le coût de vos allées et venues matin et soir rognera sur l’argent qui vous reste pour tenir jusqu’à la fin du mois.

Plus évident encore qu’un futur emprunteur rassurera sur ce point son prêteur s’il lui démontre qu’il se rendra dès lors à pied ou à vélo à son travail, ou bien qu’achetant et travaillant en ville, il pourra prendre les transports en commun. S’il est informaticien et qu’il est tous les jours en télétravail, nul doute que la question de ses frais de route ne se posera pas.

Cette proximité n’est cependant pas un privilège partagé par tous les français. Tous, loin de là, n’ont pas les moyens de vivre en ville, là où se trouve leur emploi. Ils partent en quête d’un logement moins cher, souvent au-delà des périphéries urbaines où se trouvaient encore des bus ou des tramways.

Et puis il y a ceux et celles qui suite à la crise sanitaire et aux confinements successifs vécus dans leur appartement, ont envie d’une maison avec jardin, cependant à la campagne, une maison en ville étant au-dessus de leurs moyens. Refoulés des zones urbaines par les prix immobiliers, ils sont encore empêchés de s’installer en zone rurale, à cause de la distance qui les sépare de leur travail.

Cet éloignement des bassins d’emploi implique en effet des frais de carburant important. Or le prix de l’essence augmente fort. Et pour ne rien arranger, si on achète à deux, l’achat d’une deuxième voiture est prévisible sous peu de temps, ce qui peut signifier un nouveau crédit rapidement.

Vous avez le budget aujourd’hui pour ce projet, mais vous ne l’aurez peut-être plus demain, malgré des revenus stables actuellement suffisants, à cause des coûts collatéraux que vous n’aviez pas avant. Il y a un risque que votre reste à vivre file en grande partie sur la route ; c’est cela que la banque regarde en analysant votre demande.

Refus de prêt malgré un bon taux d’endettement

En conséquence, nous voyons des demandes de prêt immobilier refusées malgré un taux d’endettement très en-deçà de la limite légale.

Votre taux d’endettement dépasse 35% : refus de prêt. Votre taux d’endettement ne dépasse pas 35% : refus de prêt quand même !

Guillaume Errard du Figaro nous rapporte qu’une infirmière à domicile, voulant acheter seule une maison près de Rouen, a été jugée trop risquée alors que son taux d’endettement était de 21% et son reste à vivre de 2500 euros par mois ! Il y a encore quelques semaines, ce beau profil était accueilli les bras ouverts dans toutes les banques.

Même sentence pour un autre profil emprunteur qui eût hier obtenu aisément son crédit : un couple gagnant 3000 euros par mois, tous les deux salariés en CDI, pourtant endettés à 27% seulement et dotés d’un apport personnel de 10% ! Motif du refus : une dépense mensuelle estimée à plus de 500 € pour leurs allers-retours entre la maison espérée et leurs lieux de travail.

Ces candidats à l’emprunt pour un achat immobilier respectaient largement les conditions de durée et d’endettement imposées par le HCSF. Et nous voyons que ces refus renvoient tout autant dans leurs pénates des ménages aisés, avec une bonne situation professionnelle, de bons revenus et de l’épargne.

Respectez vos distances…

50 kilomètres semble la distance maximum pour ne pas attraper un refus de prêt !

Si vous lorgnez sur une maison située à une trentaine de kilomètres de votre emploi, le banquier ne vous chassera pas mais prendra la précaution de cantonner votre capacité d’endettement à 30%, cinq points de moins que la limite maximale.

Les prix à la pompe n’incitent pas les banquiers à rouler pour vous ! Bientôt il vous faudra leur présenter un ami avec lequel vous vous êtes entendu pour du co-voiturage, attestation manuscrite du conducteur à l’appui !

Ce n’est pas que le banquier veuille absolument vous démotiver. Il s’inquiète pour vous d’un risque de surendettement et il anticipe une situation économique ô combien incertaine, sur fond de menaces nombreuses, alors que poignent une inflation galopante et une escalade du conflit en Ukraine.

Une maison moins chère pour un départ en retraite ou qui, en attendant, vous rapprocherait de votre lieu de travail serait idéale et vous ouvrirait tous les coffres. Mais une maison moins chère au prix d’un éloignement trop coûteux peut raisonnablement sembler aux banques un mauvais investissement. C’est une meilleure qualité de vie que vous recherchez et la banque craint que les dépenses induites puissent grandement lui nuire.

Vous achèteriez plus grand mais aussi plus loin ; plus grand espace de vie, mais plus grande distance à parcourir aussi ; moins cher, mais non sans surcoûts indirects pour autant. Comme disait l’économiste - et député - Frédéric Bastiat, il y a ce qu’on voit et ce qu’on ne voit pas.

Au passage, méfiez-vous à l’inverse de la même manière si vous êtes tentés par une nouvelle activité ou une nouvelle fonction éloignées de la ville chérie que vous habitez, où vous aimeriez acheter un appartement plus tard…

La notion de reste à vivre

Le respect du taux d’endettement ne suffit plus et il est bon qu’il ne suffise pas.

Un bon taux d’endettement n’est pas le juge arbitre en matière de crédit. Il est nécessaire mais il n’est pas suffisant. Respecter un taux d’endettement égal à 35% de vos revenus n’oblige pas le prêteur, ne lui impose pas de vous prêter les fonds pour votre projet. Un ratio inférieur ne le contraint pas davantage, ne garantit pas l’emprunteur d’obtenir son prêt.

L’immobilier est un gros poste de dépense et le ratio d’endettement ne dit pas tout de la part de budget qui lui sera réellement allouée. Par lui-même, un bien immobilier mobilise et pour mieux dire aspire beaucoup de vos ressources, indépendamment de son emplacement. Ces coûts sont justement anticipés par la limitation de l’endettement, pour ne point trop dédier ses revenus au seul remboursement du crédit immobilier, alors que d’autres coûts liés au logement s’ajouteront, du seul fait de l’occuper.

Mais sa localisation, à son tour, engendrera d’autres coûts, variés d’un bien immobilier à l’autre, un appartement en centre-ville, par exemple, ne requérant pas de prendre sa voiture à tout bout de champ. Fort heureusement le banquier ne calculera pas le kilométrage entre votre domicile et le supermarché ou la salle de sport ! Cependant il s’agit bien là d’un surcoût de déplacement causé par l’emplacement du logement.

Un surcoût qui peut devenir exorbitant si vous devez traverser le département pour vous rendre au travail, chaque jour par tous les temps ! Cette fois il ne s’agit plus de petits déplacements pour les besoins du quotidien , mais d’un gros déplacement que vous ferez tous les jours pour toucher votre paye à la fin du mois. Et vous n’aurez pas le choix ! Certes il faut vivre, mais il faut aussi travailler pour vivre, pour mettre du beurre dans les épinards et rembourser le crédit !

Autrement dit vos futurs voyages du domicile au travail et du travail au domicile seront à budgéter, au même titre que la future mensualité du crédit immobilier. Les deux décaissements iront ensemble : en même temps que vous devrez rembourser la banque pour la maison, vous devrez débourser pour parcourir la distance que vous avez mise entre elle et votre poste de travail.

Parce que vous habiteriez loin de votre gagne-pain, dans votre cas ces déplacements feront partie intégrante du bien ! Ce ne seront pas des frais occasionnels communs à tout un chacun, mais les « faux frais » propres à votre achat, comme les frais de copropriété sont les faux frais d’un appartement : récurrents, inévitables, liés au bien lui-même, qui s’ajoutent mensuellement aux mensualités du prêt.

Vous allez donc devoir faire ces déplacements tout autant pour travailler que pour rembourser le prêt ! Pour aller chercher les revenus qui vous ont permis d’avoir l’emprunt. À cause de l’éloignement du bien immobilier que vous ciblez, contrat de travail et contrat de prêt sont encore plus liés que d’ordinaire. Comment la banque ne pourrait-elle en tenir compte dans son étude de financement ?

Le reste à vivre est l’argent qui vous reste pour payer tout le reste, une fois le crédit immobilier remboursé. Combien vous restera-t-il pour subvenir à tous vos autres besoins, une fois défalqué le coût incontournable de ce va-et-vient permanent entre votre domicile et votre travail ?

La localisation d’un bien immobilier, rapportée à la localisation de votre travail, est une dimension essentielle de votre investissement si les deux lieux - deux lieux de vie à part entière - sont trop éloignés l’un de l’autre. Pour ainsi dire, vous faites le grand écart et il sera douloureux de joindre les deux bouts.

Si ce travail vous coûte à cause du transport, il doit en être tenu compte dans l’examen de votre capacité à honorer vos futures échéances, alors que vos ressources seront chaque mois amputées du montant de vos frais de déplacement.

De fait, la situation géographique d’une résidence principale, replacée dans le contexte particulier de la situation professionnelle d’un acquéreur, représentera d’un emprunteur à l’autre des coûts très divers, une charge financière plus ou moins lourde à supporter.

La notion de reste à vivre fait partie de cette vue globale. Elle est au cœur de la maîtrise de votre budget. D’autant plus cruciale que vous aurez deux budgets à boucler, l’un pour la maison, l’autre pour la voiture.

Sans un reste à vivre conséquent, vous vous exposeriez à d’importantes difficultés financières. Pouvoir faire face au lot d’imprévus qui frappera au portefeuille est également une sécurité précieuse. Et pour ce qui concerne notre sujet, la malchance de rencontrer des problèmes de véhicule n’est-elle pas augmentée par un usage plus fréquent de sa voiture ?

Attention au saut de charge

Si vous achetez cette maison située plus loin de votre lieu de travail, vous grevez automatiquement vos revenus d’une charge additionnelle permanente. Elle participera au « saut de charge » qu’une banque évalue systématiquement quand elle analyse votre candidature à un achat.

Quand une banque scrute votre demande de prêt, elle regarde en effet essentiellement trois points : votre taux d’endettement, votre reste à vivre mais encore votre saut de charge. Et il lui faudra donner un avis favorable sur ces trois points pour vous donner un accord de prêt.

Votre taux d’endettement est composé de tous vos crédits. Le futur crédit immobilier et vos éventuels crédits à la consommation. Le reste a vivre est consacré à vos autres charges et à votre train de vie. Le saut de charge est la différence entre votre loyer actuel et votre future mensualité. En tant que locataire, vous avez un loyer de 700€ ; en tant que propriétaire du bien que vous visez, vous auriez 1000€ de mensualité. Votre saut de charge serait alors de 300€.

Vous allez passer d’une charge immobilière de 700 à 1000€. Présumons que votre endettement est bon : il sera inférieur ou égal à 35%. Mais en scrutant vos relevés de compte, le banquier observe que vous êtes régulièrement à découvert de 300€. Comment assumerez-vous une charge supérieure du même montant dans ce cas ?

La notion de saut de charge peut aussi être appliquée au reste à vivre. Si la maison que vous avez trouvée vous éloigne de votre lieu de travail, vous allez devoir soutenir des frais de déplacement importants, supérieurs à ceux que vous avez actuellement. Saut de charge non plus entre un loyer et une mensualité, mais pour ainsi dire entre deux coûts du travail, qui ne sont pas à la charge de votre employeur pour cette fois.

Nous avons donc un double saut de charge : saut de charge du côté des échéances attachées au logement, saut de charge du côté des autres dépenses, attachées cette fois à son éloignement. D’où l’importance, puisque tout est lié, de votre niveau d’endettement, du montant de votre reste à vivre, de votre tenue de compte et de votre train de vie.

65% minimum de reste à vivre, ce n’est pas de l’argent de poche. Vous devez encore vous nourrir, vous déplacer, entretenir le logement, le chauffer, l’éclairer, etc. Vous voulez aussi vous offrir des loisirs, vous faire plaisir, vous divertir, sortir, recevoir et après tout cela, si possible, en mettre un peu de côté, pour voyager ou pour épargner, idéalement les deux à la fois. C’est une somme tout cela !

Au passage, savez-vous que l’effort d’épargne mensuel préconisé s’élève à 10% de vos revenus ? Pourrez-vous faire tous les mois cet effort d’épargne si chaque mois vous engouffrez déjà de 10 à 20% de votre salaire sur la route ? Non seulement vos trajets obligatoires tailleront net dans vos finances, mais ils couperont encore dans votre capacité d’épargne - avant qu’ils ne tapent dedans carrément…

Le devoir de conseil

L’intérêt financier de la banque, c’est de vous prêter. L’intérêt financier du courtier, c’est de vous obtenir le prêt. Mais leur devoir est de vous conseiller et votre intérêt financier prime sur le leur.

Le courtier en crédit immobilier et le banquier sont tenus au même devoir de conseil. Si le prix d’un bien immobilier rentre dans votre budget mais que ce bien immobilier implique des dépenses qui le feront exploser, le courtier vous déconseillera d’aller plus avant dans ce projet et si vous persistez, c’est le banquier qui mettra son véto en vous refusant le prêt.

Une banque veut être remboursée. Si la nécessité de prendre la voiture pour aller travailler confisque une trop grande part de votre reste à vivre, elle estimera que vous êtes passible de ne pas y arriver et d’être un jour en défaut de paiement.

Reprenons l’exemple du couple endetté à 27%. Sur le papier il semble injuste de l’avoir retoqué. Mais regardons le dossier de plus près… Leurs trajets entre leur maison et leur travail, 50 km à l’aller, 50 km au retour, soit 100 km cinq jours sur sept, allaient leur coûter 500€ par mois. Une sortie d’argent aussi incompressible que la mensualité du crédit immobilier et toutes deux sur une longue durée. Ils ont un revenu mensuel de 3000 euros. Leurs frais de déplacement auraient donc capté 17% de leurs salaires. Ajoutés aux 27% de taux d’endettement, ils eussent atteint un ratio de 44% !

44% de leurs revenus, soit 1320€, passaient dans la maison, en partie prélevés par la banque, en partie consommés par la voiture, sans qu’aucune autre facture ne soit encore payée ! Le risque n’était-il pas, un jour ou l’autre, de ne plus s’en sortir ? Ce projet était une bombe à retardement. Au fil du temps, la situation financière du couple se serait compliquée. Quelle banque eût accepté de financer ces clients, d’hypothéquer leur avenir littéralement ?

La banque a eu raison

Le banquier a eu raison de refuser le prêt. Un courtier ne le lui aurait pas même présenté le dossier, malgré la qualité du profil des clients. Il eût orienté ce couple vers un projet plus viable, qui lui eût assuré d’obtenir le crédit.

Le banquier n’a pas refusé le prêt sans une bonne raison. Si ce couple avait demandé un prêt pour une maison plus proche de son travail, nul doute, même avec un taux d’endettement plus élevé, qu’il eût obtenu un accord. Le banquier a dit non parce que les conséquences financières générales de son acquisition puisaient trop dans ses ressources, compromettant son reste à vivre en même temps que le remboursement même du crédit.

Ce couple allait inexorablement engloutir le fruit de son travail dans le travail même où il devait se rendre tous les jours ! Il était impossible que la banque, indépendamment d’un bon taux d’endettement, n’y regarde pas à deux fois ! D’autant que le fardeau lui aurait été reproché.

Une banque doit s’assurer que vous serez toujours en capacité de rembourser. Que vous ne vous mettez pas vous-même en péril à cause d’un crédit. Certes un prêt est toujours un pari. Mais le banquier doit réunir un maximum de garanties. C’est le b-a ba de sa mission.

Vous envisagez de vous retirer à des dizaines de kilomètres de votre lieu de vie professionnelle ? Si vous avez prévu un sacrifice financier pour vous rendre tous les jours au travail, il est normal que le banquier en tienne compte pour prendre sa propre décision d’octroi.

Dans votre cas de figure, il intègrera un budget déplacement au budget immobilier lui-même. Il prendra en compte vos frais de carburant et les ajoutera à votre endettement. Et plus le logement sera loin de votre lieu de travail, plus la banque vous réclamera un reste à vivre important.

Naturellement la question de la distance entre le futur domicile et le lieu de travail est d’autant plus sensible aujourd’hui que le coût de la vie monte à marche forcée et à grandes enjambées. Cependant ce point d’analyse n’est pas nouveau, il a toujours existé et rien n’est plus normal.

Le reste à vivre est une notion capitale. Le saut de charge un élément fondamental. Parce que votre sécurité financière est essentielle et parce qu’avant tout il faut vivre !

Un banquier est capable et doit pouvoir refuser un prêt immobilier en-deçà du taux d’endettement autorisé. Comme il devrait pouvoir prêter au-delà ! Mais ça c’est une autre histoire…

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