Le taux d’usure confine le crédit immobilier

Le taux d’usure est le taux légal maximum admis lors de la conclusion d’un prêt. Il y a usure lorsque le taux d’intérêt dépasse ce plafond. Cela constitue un délit pénal. Le taux d’usure varie en fonction du type de crédit consenti. Il en existe 11 publiés chaque trimestre par les pouvoirs publics, dont celui se rapportant aux crédits immobiliers.

Le taux d’usure est fixé par la Banque de France. Sa vocation est d’éviter aux emprunteurs une situation de surendettement. Il est le TAEG qu’aucun taux de crédit ne doit dépasser, ce qui signifie que le taux annuel effectif global d’un crédit immobilier ne peut jamais dépasser ce taux d’usure.

Le taux d’usure protège les emprunteurs des prêteurs. Il empêche les prêteurs de prêter à des taux abusifs, d’abuser du besoin de crédit des emprunteurs.

Sauf qu’aujourd’hui, il empêche tout simplement les emprunteurs d’emprunter !

Baisse du taux d’usure

Nous avons donc, à compter du 1er avril, en accompagnement d’une hausse des taux immobiliers, une baisse du taux d’usure pour les durées d’emprunt égales ou supérieures à 20 ans, autrement dit les plus demandées.

La hausse des taux de crédit immobilier, nous la connaissons déjà depuis la réception des nouveaux barèmes bancaires, que les banquiers envoient aux courtiers en crédit tous les mois - voire tous les quinze jours en ce moment…

La baisse du taux d’usure, publiée au Journal Officiel, sera valable tout ce second trimestre, jusqu’au 30 juin - période insensément longue de 3 mois durant lesquels il sera encore un peu plus rattrapé pas les taux d’intérêts.

Nul doute, vu la tendance haussière des coûts de crédit, que les deux taux vont se rapprocher, le taux d’usure ne pouvant plus bouger tandis que les taux immobiliers continueront de remuer.

Autant dire que ça va couper dans le budget immobilier des particuliers et qu’il vaudrait mieux pour eux qu’ils se positionnent dans huit jours plutôt que dans huit semaines.

Voici donc les nouveaux taux d’usure en question, publiés par la Banque de France :

Taux d’usure pour les particuliers (applicables en T2 2022) Taux maximum pour un crédit immobilier (Plus de 75.000€ empruntés)

• Taux d’usure crédit d’une durée de moins de 10 ans : 2.51%
• Taux d’usure crédit d’une durée de moins de 20 ans : 2.43%
• Taux d’usure crédit d’une durée de 20 ans et plus : 2.40%
• Taux d’usure crédit relais : 2.87%
• Taux d’usure crédit à taux variable : 2.32%

Seul le taux d’usure de 20 à 25 ans - taux au-delà duquel un prêteur se transformerait en usurier - accuse une baisse, mais c’est celui qui impacte la majorité des acheteurs.

Ce taux d’usure sur 20 ans ne descend certes que d’une petite marche or dans le même escalier les taux immobiliers sur 20 ans en montent une bonne vingtaine à chaque pas, un bond de 20 points de base actuellement par mois !

Ces deux taux ne se croiseront jamais mais ils vont se regarder dangereusement de plus en plus d’un peu trop près.

Hausse des refus de prêt

Les taux immobiliers remontent mais partent de très bas. Très inférieurs au taux d’inflation qui grimpe plus vite encore, ils offrent aux acheteurs des conditions d’emprunt non seulement excellentes mais exceptionnelles.

Bruno Le Maire le déclarait jeudi dernier au sortir de la réunion trimestrielle du HCSF, nous vivons le moment rare d’emprunter à des taux réels négatifs !

2,40% le taux d’usure sur 20 ans ? Mais en miroir un taux réel de - 2,40% si vous obteniez un taux d’intérêt très cher de 2,10% hors assurance sur 20 ans !

Un taux réel se calcule comme suit : taux d’intérêt moins le taux d’inflation. Avec un taux d’inflation actuellement à 4,5% et des taux d’intérêt autour d’1,50%, ça nous donne : 1,50 - 4,50 = - 3% !

Sauf que dans les faits ce sont bien les taux d’intérêts qui fixent le montant des mensualités. Et c’est le taux d’usure qui fixe le taux d’intérêt maximum à ne pas dépasser.

Pour reprendre la terminologie du HCSF, les conditions de remboursement d’un crédit immobilier ne peuvent dépasser 35% de taux d’endettement côté mensualité, 25 ans côté durée, 2,40% côté taux d’intérêt.

• 35% maximum de vos revenus sur 25 ans maximum à un taux maximum de 2,40%.

Une première réaction naturelle est de se réjouir d’un taux d’usure aussi bas. Grâce à lui, la capacité d’emprunt des ménages est sécurisée, tant en terme de coût de crédit - ils ne payeront pas plus cher leur emprunt - qu’en terme de budget - un taux maximal assure un budget minimal.

Or ce 2,40% est un taux annuel effectif global, un TAEG, lequel intègre la totalité des coûts que génèrent la souscription et le remboursement d’un prêt immobilier, dont le fameux taux d’intérêt nominal.

Autrement dit, entre le taux nominal et le taux d’usure, il y a beaucoup de coûts réels à placer ! Et c’est là que le bât blesse. Car moins il y a de place, moins il est possible d’emprunter et plus il y a de refus de prêt !

À la table du TAEG vous avez au moins quatre chaises où il faut asseoir les intérêts bancaires, les frais de dossier du prêteur, le coût total de l’assurance emprunteur et les frais de garantie. À noter que les honoraires du courtier en crédit n’entrent pas dans le calcul du TAEG.

Ça fait beaucoup de frais annexes à installer entre le taux d’usure et le taux d’intérêt et pour résumer la situation disons mieux : il n’y aura pas de place pour tout le monde !

Vous avez un apport ?

Une hausse des taux est déjà en soi une mauvaise nouvelle. Une baisse du taux maximum pourrait sembler une bonne nouvelle mais ce n’est pas le cas puisqu’elle n’a pas d’effet sur les taux d’intérêt, étant elle-même l’effet des TAEG observés le trimestre précédent, quand les taux d’intérêt étaient plus bas…

Pour rappel, le taux d’usure est calculé par la Banque de France à partir d’une moyenne entre les TAEG des prêts immobiliers distribués par les prêteurs, laquelle est surpondérée d’un tiers de sa valeur. Il est donc calculé par les taux passés, ne tenant aucun compte des taux présents.

Et c’est là tout le problème : le taux d’usure est un taux retardataire, la photographie d’un marché antérieur, une image du passé, avec ce risque d’être decorrélé du marché présent.

Ce sera le même calcul déphasé ce trimestre, sachant que nous pouvons même anticiper un accès plus compliqué au crédit pendant les six prochains mois, un décalage de deux trimestres étant généralement nécessaire pour compenser des hausses brutales des taux d’intérêts…

Une hausse des taux d’intérêts couplée à une baisse du taux d’usure, c’est en toute logique moins de capacité d’emprunt. Pour maintenir un budget, il faudra donc grossir son apport personnel.

Un apport personnel dont sont généralement privés les primo-accédants et dont manquent les plus modestes. Un niveau d’apport personnel que les plus aisés quant à eux n’étaient pas forcément désireux d’investir, soucieux de conserver le coussin d’une épargne de précaution plus confortable.

Aux emprunteurs les plus âgés et pire encore pour ceux qui ont un problème de santé, c’est l’assurance de prêt qui va poser un douloureux problème, peinant à se loger entre le taux d’usure et les taux d’intérêts. À se demander si les séniors ne vont pas tous devoir acheter comptant !

Nous voyons bien que l’achat immobilier ne va plus seulement dépendre des capacités des uns et des autres mais également de leur volonté. La situation dans laquelle nous entrons va non seulement se traduire par une hausse du nombre de refus de prêt mais encore par une hausse du nombre d’abandons de projet.

Crédit exclusif

Si nous devions imager le marché actuel du crédit immobilier, nous proposerions une pièce étroite basse de plafond. Mieux, ce serait une image animée montrant un plancher qui monte et un plafond qui descend, avec des murs qui avancent. Quelque chose d’un peu claustrophobe.

Les conditions de taux de crédit immobilier sont exceptionnelles mais la capacité d’emprunt va néanmoins baisser, à cause du rehaussement des taux d’intérêts et du rabaissement du taux d’usure simultanés. Pire, tout semble réuni pour empêcher d’en profiter et les obstacles vont s’accumuler.

Un marché immobilier dont les taux et les prix sont haussiers favorise les acquéreurs disposant d’une épargne conséquente.

L’apport personnel va prendre un poids inédit dans le financement immobilier. Pour réduire l’apport nécessaire il faudrait une baisse des prix immobiliers or cela reviendrait à déshabiller Pierre pour habiller Paul et il n’est pas question de souhaiter malheur aux propriétaires.

En pareil contexte, nous comprenons à quel point il est essentiel de construire des logements neufs or là encore, les coûts s’envolent et les prix suivent, tandis que chutent les aides et les incitations à l’acquisition d’un bien, que ce soit pour habiter ou investir.

Pour soutenir le pouvoir d’achat immobilier des français, il faut redonner une facilité d’accès au crédit immobilier. Il faut arrêter l’exclusion et revenir à un modèle d’inclusion.

Le crédit immobilier est devenu très exclusif et personne ne semble regretter les prêteurs sociaux plus inclusifs, malheureusement disparus, tels le Crédit immobilier de France ou le Crédit Foncier.

En leur absence, il serait bien que les pouvoirs publics agissent pour rouvrir l’accès au crédit immobilier, d’abord en rendant aux banques l’entier pouvoir discrétionnaire d’accorder un prêt, essence de leur métier.

Il n’y a pas que la guerre en Ukraine, le spectre d’un regain du covid ou les prochaines présidentielles qui expliquent l’attentisme actuel des acheteurs. Il faudrait aussi chercher du côté de l’austérité du régulateur.

Et si une réforme pourtant si nécessaire du taux d’usure semble longue à engager, un assouplissement - on aurait envie de dire un attendrissement - des contraintes inventées, on ne sait pourquoi ni comment, par le HCSF, pourrait quant à lui être rapidement décidé.

Pour cela, le courage de se dédire pour s’adapter suffirait et serait applaudi de tout le monde.

En fait, ce qui surprend le plus à l’annonce de cette baisse du taux d’usure, aussi faible soit-elle, comme lors de la décision du HCSF de confiner le crédit immobilier le 1er janvier dernier, c’est à quel point ces conditions sont déphasées par rapport à la situation du marché.

Nous sommes confrontés à la collision entre un taux d’usure historiquement bas et des taux d’intérêts qui rebondissent de façon record. C’est toute la chaîne immobilière qui est suspendue à ce choc.

Ce qui étonne encore davantage, face à ces mouvements inquiétants, face aux turbulences accélérées d’un marché désaxé sous tous les angles, c’est non seulement l’immobilisme des décideurs, mais pire, une auto-satisfaction qui augure mal une réaction politique vive et déterminée.

En attendant un taux d’usure en temps réel, redonnons aux banques la liberté d’évaluer les capacités des emprunteurs, de dépasser les normes courantes d’endettement, de rallonger les durées. Revenons à l’intuitu personæ.

> Simulation de crédit immobilier au meilleur taux avec Hypo