Le retour du prêt progressif

Votre budget est limité depuis que les banques appliquent la règle stricte des 35% de taux d’endettement, assurance comprise et tous crédits inclus, un prêt auto par exemple.

Cette nouvelle norme, datée du 1er janvier 2022, imposée par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), enlève aux banques l’ancienne souplesse leur permettant d’octroyer un prêt immobilier au-delà de ce ratio, notamment en évaluant le reste à vivre des demandeurs de crédit.

Respecter et déjouer à la fois cette contrainte est la manœuvre réussie par le prêt progressif - également connu sous l’appellation prêt à échéance progressive ou prêt à mensualité progressive.

La formule du prêt progressif est exclusivement réservée au crédit immobilier, elle ne concerne pas le crédit à la consommation.

Beaucoup utilisée dans les années 2000, elle signe son grand retour, représentant jusqu’à 25% des prêts immobiliers distribués cette année par une banque francilienne auprès des jeunes emprunteurs !

Qu’est-ce qu’un prêt progressif ?

Un prêt progressif est un prêt immobilier dont les mensualités sont progressives toute la durée du crédit : elles augmentent chaque année.

Le crédit immobilier le plus connu et le plus distribué est le crédit constant. Le crédit immobilier à mensualités constantes est le crédit classique à taux fixe : vous remboursez le même montant chaque mois, du premier au dernier, invariablement 1000 € par exemple sur 300 mois, soit 25 ans.

Le crédit progressif est un crédit immobilier à mensualités progressives - non plus constantes. Le montant des mensualités progresse chaque année, suivant un taux de progression déterminé à l’avance, arrêté dans l’offre de prêt.

Un crédit progressif est également un prêt immobilier à taux fixe. Non seulement le taux d’intérêt est fixe, mais le taux de progression est fixe lui aussi : bien qu’elles changent annuellement, les futures échéances sont pointées dans le tableau d’amortissement.

La périodicité également est fixée dès le départ, au moment de la souscription du prêt. Elle est généralement annuelle, auquel cas votre mensualité augmente chaque année. Il peut aussi vous être proposé un intervalle de cinq ans entre chaque augmentation, c’est rare mais possible si cela est justifié par une situation particulière.

Le taux de progression excède rarement 1% par an pour les primo-accédants, les jeunes emprunteurs qui achètent pour la première fois leur résidence principale ; 1,5% maximum pour les investisseurs, ceux qui achètent un logement pour le mettre en location.

Le prêt progressif pour les revenus progressifs

Grâce à l’augmentation programmée du montant des mensualités, le prêt progressif vous permet soit d’augmenter votre budget immobilier, soit de réduire le coût de votre crédit.

Comme tout crédit immobilier, le montant du prêt progressif est accordé sur la base de vos revenus. De vos revenus passés et présents si vous demandez un prêt classique ; de vos revenus passés, présents et futurs si vous demandez un prêt progressif.

Dans le cadre d’un prêt classique, le banquier tient compte de vos revenus actuels et s’assure de leur pérennité. Dans le cadre d’un prêt progressif, le banquier tient compte de vos revenus futurs et s’assure de leur progressivité.

Là est toute l’originalité de cette formule : le prêt progressif est un prêt immobilier dont les mensualités progresseront en même temps que vos revenus.

C’est pourquoi un prêt progressif peut augmenter votre budget ou diminuer la durée du crédit : vous achetez selon vos moyens futurs, en prévision de vos augmentations de revenus !

Ce gros avantage est dû au calcul du taux d’endettement : les mensualités prises en compte sont celles de la première année de remboursement, non pas celles, plus élevées, des années suivantes.

Prenons une mensualité de 1000 €. Par rapport à vos revenus actuels, 1000 € est votre capacité maximum : vous êtes à 35% de taux d’endettement. Or dans 2 ans, alors que vos revenus auront augmenté, vous ne serez peut-être plus qu’à 30%.

Autrement dit vous aurez une capacité de remboursement supérieure qui deux ans plus tôt vous aurait permis d’acheter un bien mieux placé ou plus grand. D’emprunter plus ou alors de rembourser plus vite le bien que vous pouvez vous offrir dès aujourd’hui.

Sans compter les revenus encore supérieurs que vous allez percevoir les années suivantes…

En réalité, vous avez un potentiel d’acquisition qui dépasse largement votre pouvoir d’achat actuel. Et c’est ce potentiel, s’il est avéré, que la banque va considérer pour vous prêter au-delà de vos capacités.

Aussi parce que vous êtes un gros client en puissance ! Et ce sont les beaux profils, comme elles disent, que les banques recherchent.

Pour profils prometteurs

Avant de vous prêter le capital dont vous avez besoin pour acheter un bien immobilier, le banquier doit s’assurer que vous pourrez le rembourser. Non seulement aujourd’hui mais encore demain ! Non seulement dans un an mais également dans cinq, dix, quinze, vingt ou encore vingt-cinq ans !

La banque vous prête de l’argent sur la base de vos revenus actuels alors qu’elle ne sait pas combien vous gagnerez à l’avenir. C’est un gros risque pour le prêteur, c’est un gros risque aussi pour l’emprunteur : l’acheteur emprunte sur la base de ses revenus actuels alors qu’il ne sait pas combien il gagnera à l’avenir.

Le plus sûr, ou pour mieux dire le moins risqué, est de fixer une mensualité constante toute la durée du prêt dans les limites d’un ratio d’endettement ne débordant pas d’un tiers de vos ressources. Généralement en effet, les revenus restent stables tout le long de la vie professionnelle d’un individu.

Le prêt progressif anticipe la future hausse de vos revenus. Pour profiter du levier d’un prêt progressif, il faut donc montrer des signes d’un avenir radieux. Mieux que des signes, des preuves. Un prêt immobilier à mensualités progressives ne pourra pas vous être accordé si la banque n’est pas certaine que vos revenus vont bel et bien augmenter.

Tous les emprunteurs n’ont pas un profil évolutif. Ne serait-ce d’abord pour une raison évidente : leur âge ! Sauf exception, une banque accordera un prêt immobilier progressif à un emprunteur jeune, qui a encore une longue carrière devant lui.

Une autre raison évidente est la profession, la formation ou encore le domaine d’activité de l’emprunteur. Sans perspective d’évolution, de promotion, de plan de carrière ou encore de marché dynamique en développement, il vaudra mieux s’en remettre au prêt immobilier classique, dont les mensualités seront toujours les mêmes, évaluées dans les seules limites de vos revenus actuels.

Seront donc particulièrement adaptées à un prêt progressif des catégories d’emprunteurs spécifiques. Le cas idéal est le fonctionnaire, dont l’emploi est garanti à vie et dont les évolutions de salaire sont d’ores et déjà prévues par les grilles de la fonction publique.

Les professions libérales en début d’exercice, alors que la patientèle pour les uns, la clientèle pour les autres, est en train de se faire et va grossir avec les années de pratique, sont également idoines pour ce type de formule, leurs moyens financiers ne pouvant que s’amplifier.

Certains étudiants, en fin d’étude naturellement, pourront eux aussi prétendre à un prêt progressif. Encore étudiante, une interne en médecine par exemple est une emprunteuse dont les futurs gains sont assurés.

Les jeunes cadres dynamiques comme on dit, salariés du secteur privé, peuvent également briguer les libéralités d’un prêt progressif. Travailler dans un grand groupe industriel, financier, technologique ou serviciel, est naturellement une carte de visite propre à rassurer un banquier sur vos espérances d’avancements successifs.

Par ailleurs, votre secteur d’activité compte aussi. Les banques connaissent les gestions de carrières et les grilles de salaires pratiquées dans divers marchés, qu’ils soient matures ou en expansion. Au regard de vos études, de vos diplômes, de votre situation et de votre traitement actuels dans une entreprise de moindre envergure, elles sauront si vous êtes un client à fort potentiel et si elles peuvent parier sur vous.

Il est un autre candidat naturel pour souscrire un prêt immobilier progressif : l’investisseur locatif ! Ce dernier n’est peut-être pas titulaire de la fonction publique ni le futur prodige d’une multinationale, mais il dispose d’un revenu locatif indexé sur l’Indice de référence des loyers (IRL), révisé à la hausse chaque année. Un revenu automatiquement progressif, parfait pour rembourser une mensualité progressive dont la hausse n’est généralement que d’un pour cent par an.

Si vous ne correspondez à aucun de ces cas de figure bien enviables il est vrai, ne renoncez pas pour autant à demander un prêt progressif. Chaque emprunteur est unique. Vos ambitions sont certainement fondées.

Un commerçant ou un artisan peuvent démontrer qu’ils ne sont qu’au début d’une très belle affaire. Un créateur d’entreprise aussi, même si un chef d’entreprise capable de présenter des bilans en croissance constante sera plus à même d’obtenir un accord.

En tout cas, si vous avez besoin de la formule dopante du prêt progressif pour réaliser le projet immobilier auquel vous tenez et si vous pouvez justifier avec une très forte probabilité que vos revenus vont continuer de croître avec au moins la même régularité, alors votre dossier sera défendable et il est fort possible que vous obteniez le soutien du banquier.

Après tout, faire crédit c’est faire confiance !

Le mot « crédit » vient du latin « credere » qui signifie croire. Un prêteur est un banquier qui croit en vous.

Augmenter son budget

Augmenter vos mensualités progressivement chaque année permet d’augmenter votre budget.

Telle est la plus belle promesse tenue par le prêt progressif, particulièrement cette année, en période de limitation sévère de l’endettement.

Vous n’avez pas les moyens actuellement de vous offrir la maison ou l’appartement plus chers qui vous plaisent ?

« Je pourrai acheter plus grand dans deux ans ! » « Je pourrai acheter ce type de bien dans cinq ans ! » Pourquoi plus tard vous demandent vos proches ? « Parce que mes revenus seront plus importants ! Pour le moment je ne peux pas… Je n’ai pas encore les moyens ! »

Vous êtes sûrs que vos revenus augmenteront régulièrement ? Alors vous pouvez vous offrir ce logement dès maintenant !

En anticipant l’augmentation future de votre capacité de remboursement, la formule du prêt progressif vous permet de l’acheter sans attendre !

Pourquoi attendre puisqu’il eût été dans vos cordes quelques années plus tard ? Pourquoi attendre vos moyens futurs si ceux-ci sont garantis et si une banque est disposée à vous faire confiance ?

Un prêt immobilier à mensualités progressives vous permet de dépasser votre budget actuel !

En anticipant la hausse de vos revenus, le prêt progressif anticipe la hausse de votre capacité de remboursement. Ce qui signifie que vous pouvez dès maintenant, alors que vos revenus actuels ne vous le permettent pas encore, acheter un bien immobilier dont le prix dépasse votre budget !

Grâce au prêt progressif, vous pouvez acheter un bien au-dessus de vos moyens ! Au-delà de ce que vous aurait permis aujourd’hui le calcul d’enveloppe d’un prêt classique.

Au-dessus de vos moyens actuels si vous pouvez démontrer que vos revenus vont augmenter de façon certaine et régulière, que votre devenir professionnel est assuré.

Une hausse de revenus, c’est aussi une hausse de votre capacité de remboursement. Au lieu de vous prêter en fonction de votre capacité au moment où vous demandez un prêt, la banque peut vous prêter en fonction de vos capacités futures.

C’est là tout l’intérêt de ce montage financier : augmenter votre budget grâce à la prise en compte de vos futures capacités de remboursement.

Tout en vous garantissant une mensualité égale ou inférieure à 35% de vos revenus, conformément à la norme imposée par le HCSF, et ceci pendant toute la durée du prêt !

La mensualité retenue pour le calcul du taux d’endettement en effet est la première mensualité. La mensualité que vous allez honorer la première année. Or celle-ci ne dépassera pas la limite réglementaire des 35% de taux d’endettement.

Ce sont les montants des mensualités futures, inscrites dans votre tableau d’amortissement, qui dépassent ce ratio. Sauf qu’au moment où l’échéancier prévoit ces montants, vos revenus auront progressé, votre capacité de remboursement également et par conséquent vous ne traverserez ce plafond à aucun moment.

Vous ne dépasserez donc jamais 35% de taux d’endettement, bien que vos mensualités auront augmenté, parce qu’entre-temps vos revenus auront évolué. La hausse de vos revenus absorbera la hausse de mensualité.

Fort possible d’ailleurs que la courbe ascendante de vos revenus dépasse celle de vos mensualités et diminue votre taux d’endettement, malgré des échéances plus importantes.

Faisons-nous une idée du budget supérieur que peut vous offrir un prêt progressif, calculé à partir de vos ressources actuelles.

Nous allons comparer un prêt amortissable classique et un prêt amortissable progressif. Pour un même revenu, sur une même durée, avec le même taux d’intérêt, quel supplément de budget ?

- Quel budget pour 1000 € par mois sur 25 ans avec un prêt amortissable classique au taux hors assurance de 1.50% ?

- Quel budget pour 1000 € par mois sur 25 ans au taux de 1,50% hors assurance, mais cette fois avec avec un prêt progressif dont le taux de progression est de 1% par an ?

Le prêt classique vous offre un budget de 232 000 € hors frais de notaire (250 000 € frais de notaire inclus) alors que le prêt progressif vous offre un budget de 260 000 € hors frais de notaire (280 000 € frais de notaire inclus).

30 000 € de budget en plus grâce à la traction du prêt progressif !

Un budget très supérieur obtenu grâce à la progression annuelle de l’échéancier : la mensualité du prêt classique n’a jamais dépassé 1000 €, tandis que la mensualité du prêt progressif atteint 1270 € la 25ème année de remboursement.

Une progression de la mensualité que vous pourrez honorer si vos revenus eux-mêmes ont progressé goutte à goutte jusqu’au moins 900 euros dans 25 ans.

Soulignons enfin que le coût du crédit classique est de 50 000 € tandis que le coût du crédit progressif est de 58 000 €.

Un surcoût du prêt progressif de 8000 euros - si vous conservez bel et bien ce logement pendant 25 ans - en échange de 30 000 euros de capital supplémentaire dès maintenant.

Rembourser plus vite son crédit

Le prêt progressif a une autre vertu : celle d’accélérer le remboursement de votre crédit immobilier.

Il est en effet tout à fait possible que le bien que vous achetez soit déjà dans vos cordes. Votre capacité d’emprunt actuelle vous permet de vous l’offrir, sans avoir besoin d’augmenter votre budget à l’aide d’un prêt progressif.

Or ce montage financier peut vous servir d’une autre manière, en diminuant la durée octroyée par un prêt amortissable classique. Grâce à la progression annuelle des mensualités, la durée nécessaire pour rembourser le prêt régresse !

La mensualité progressive fait régresser la durée du prêt ! Au lieu d’emprunter la même somme sur 25 ans, vous pouvez l’emprunter sur 21 ans ! C’est une façon ingénieuse de devancer un remboursement anticipé sans les fameuses IRA (indemnités de remboursement anticipé) !

Sans la planification d’une progression périodique des échéances, ce sont des années de crédit supplémentaires consacrées à ce premier projet immobilier, alors qu’elles auraient pu servir à investir, par exemple, dans un bien immobilier locatif, dans une résidence secondaire ou encore un logement dans une autre ville pour les études d’un enfant.

Un prêt progressif peut donc vous permettre, soit d’emprunter plus à durée égale, soit d’emprunter le même montant sur une durée plus courte.

Or les emprunteurs recherchent toujours la durée d’emprunt la moins longue possible. Augmenter son apport personnel est naturellement un moyen efficace d’écourter le temps nécessaire au remboursement, grâce à la diminution du montant emprunté.

Or de même que l’emprunteur profite du prêt progressif pour percevoir immédiatement le bénéfice de ses futures augmentations de salaires, il en profite également pour pallier le niveau d’apport personnel qu’il n’a pas encore eu le temps d’épargner, souvent, précisément, grâce à ses futures primes ou dividendes.

Si votre profil vous permet de bénéficier de l’effet de levier d’un prêt progressif et que vous recherchez la durée de remboursement la plus courte possible, alors vous aurez tout intérêt à choisir ce montage financier.

En réalité, la recherche d’une moindre durée est la recherche d’un moindre coût de crédit, accompagnée du désir d’être déchargé au plus vite d’un poids financier pour en profiter.

Réduire la durée de remboursement permet en effet de supprimer nombre d’années de versement d’intérêts à la banque. C’est l’intérêt majeur du prêt progressif : économiser sur le coût global du crédit immobilier et s’endetter moins longtemps.

Reprenons notre exemple d’un bien immobilier au prix de 232 000 € hors frais de notaire, soit 250 000 € frais de notaire inclus.

- Quelle mensualité sur quelle durée pour quel coût de crédit avec un prêt progressif ?

Pour un même bien immobilier, le prêt classique rembourse le crédit en 25 ans tandis que le prêt progressif s’en acquitte en un peu plus de 21 ans.

42 mois de durée en moins soit trois ans et demi de gagnés grâce à la traction du prêt progressif !

Une durée très inférieure obtenue grâce à la progression annuelle de l’échéancier : la mensualité du prêt classique n’a jamais dépassé 1000 €, tandis que la mensualité du prêt progressif atteint 1232 € la 21ème année de remboursement.

1000 € à rembourser encore pendant 4 ans à cause d’un prêt classique, alors que le prêt progressif, grâce à l’effort consenti les années précédentes, nous aura déjà enlevé du pied l’épine du crédit.

Une accélération du remboursement bien salutaire, grâce à la progression forcée de la mensualité que vous pourrez honorer si vos revenus eux-mêmes ont progressé goutte à goutte jusque 700 euros dans 21 ans.

Soulignons enfin que le coût du crédit classique était de 50 000 € tandis que le coût du crédit progressif est de 36 000 €. En plus d’une économie de temps, une économie de 14 000 € !

En réalité ce gain d’argent sera plus important encore. Nous avons comparé deux prêts en appliquant à chacun d’eux le même taux d’intérêt, soit 1.50%. Or le taux du prêt progressif sera plus bas, sa durée étant plus courte. Son coût en sera diminué d’autant et nous pouvons nous attendre à une économie plus substantielle entre les deux crédits.

Sécurité du prêt progressif

Le prêt progressif est totalement sécurisé. Toutes les conditions de remboursement sont connues par avance. Bien que les mensualités évoluent, il ne s’agit ni d’un prêt à taux variable ni d’un prêt à taux révisable. Le prêt progressif est un prêt réglé, balisé et transparent.

Défini au début du prêt, le taux de progression n’est plus aménageable ensuite, à la guise de l’emprunteur ou du prêteur, durant la vie du crédit. Il avance résolument à son rythme, imperturbable, relevant immanquablement les échéances comme convenu dans le tableau d’amortissement.

Autre sécurité financière précieuse : le taux de progression, dont la vitesse est limitée à 1 ou 1,5%, est inférieur au taux d’inflation. Du moins peut-on le présager sans craindre de se tromper lourdement. Un taux modeste que le taux d’évolution ou l’inflation même de vos propres ressources compensera largement.

La seule inconnue est la hausse effective de vos revenus. Inconnue en ce sens où tout peut toujours se produire ! Tout peut arriver et c’est pourquoi les emprunteurs éligibles seront triés sur le volet.

Le métier de banquier est de parier sur l’avenir mais il n’accordera pas un prêt progressif à un emprunteur dont les chances de voir ses revenus durablement se hisser sont faibles.

Il ne suffira pas de faire la promesse de gagner plus ! Un profil prometteur est un profil dont des éléments sérieux et des faits d’ores et déjà avérés pronostiquent une hausse de vos gains non seulement possible, non seulement probable, mais prédictible. Il faut que tout porte à croire que votre réussite est en sûreté.

L’octroi d’un prêt progressif n’est pas un pari hasardeux. Un banquier ne s’autorisera jamais le déblocage d’un prêt immobilier dont la mensualité croît systématiquement chaque année s’il n’est pas persuadé que le débiteur pourra l’assumer. Il n’en est pas certain mais il en est convaincu.

Le devoir de conseil du banquier ou du courtier en crédit vous protège. Vous ne serez pas exposé à un prêt que vous ne pourriez porter jusqu’à son terme. Votre conseiller saura évaluer vos capacités réelles et vous détourner d’un crédit trop audacieux, périlleux pour votre santé financière.

Un prêt progressif est un financement entièrement prévisible. Il n’est pas du tout adapté à un profil aux ressources imprévisibles comme peut l’être, par exemple, un commercial essentiellement payé à la commission de façon inégale et trop discontinue.

Enfin l’emprunteur qui a pu décrocher le financement progressif sera protégé. Des assouplissements lui seront permis si sa vie professionnelle ne s’est pas déroulée comme elle aurait dû ou s’il a trop présumé de sa meilleure fortune. Il ne pourra pas moduler à la baisse sa mensualité mais il pourra la reporter.

En outre, pour vous rassurer - ou se rassurer elles-mêmes - certaines banques préféreront partir sur une première mensualité correspondant à 33% de vos revenus, afin de préserver une marge de manœuvre de deux points par rapport au taux d’endettement autorisé de 35%, sage précaution en cas de revenus qui grimperaient moins vite que prévu.

Un prêt progressif est un prêt optimiste mais réaliste !

Graphiques réalisés avec Toaztr, logiciel de financement immobilier utilisé par les professionnels du crédit.